アパートのベランダが崩落！車が破損しました。

質問

自分のことではなく彼氏の家のことなんですが相談させてください。

彼氏の一家は築３０年以上のかなり老朽化した２階建て賃貸アパートに住んでいます。
現在３世帯が住んでいる状況ですが、アパートを管理する大家は住人がすべて出て行った後にアパートを取り壊して更地にするつもりなので、アパートのメンテナンスを一切してくれません。
住人を立ち退かせたい意思はあるものの、立退き料を払うのは嫌なようで住人が自分から出て行くまで放置を決め込んでるようです。

昨日のことですが、彼氏が家にいると外で大きな音がしたので慌てて様子を見に行ってみると、アパートの２階のベランダ(誰も住んでいない部屋のです)が崩れて落下し、アパートの庭に止めていた彼氏の車に落ちてきたコンクリート片があたって車が破損してました。(幸い窓ガラスなどは割れてなく、運転に支障は出ない程度です。)

急遽、大家を呼んでこの件で話し合いをすることになったのですが、大家の第一声は「あれほど車を移動させるように言ったでしょ！！」だったそうです。

と言うのは、彼氏は以前からずっとアパートの庭の駐車スペースに自分の車をおいているのですが、最近になって大家から「自分の知人の車をここに駐車させたいから、車をどこか別の場所に移動させてほしい」と申し入れがあったとのこと。
あまりに一方的過ぎる要求なうえ、ほかに駐車する場所もないので理由を付けて断り、話はそのままうやむやになっていました。
だからと言って、彼氏が大家の要求に答えなかったのと、今回のベランダ崩落事故は何の関係もないはずです。
大家は車が破損したのを彼氏のせいにして、アパートのメンテをしなかった責任を逃れようとしています。
ベランダが崩落した件についても、「じゃあ、危険だからベランダには出ないようにしなくちゃねぇ」と他人事のような返答でした。

ベランダが崩落しても何の対応もしてくれないような危険なアパートに長くは住んでいられません。老朽化が激しいので全面改修はおそらく無理だと思われます。
大家に立退き料を支払ってもらって出来るだけ早めに引越しするのがベストだと思います。
最低限、車の修理費ぐらいは大家に払わせたいです。

長文になってしまいましたが、話の要点は
1.大家に壊れた車の修理費を出してもらいたい。
2.立退き料をもらって引越ししたいので退去命令を出してもらいたい。
の２点です。
※アパートは大家の個人経営です。

できれば穏便に解決したいとのことですが、最悪の場合、法に訴えることになるかもしれません。
法律で対処するとすれば、この場合何法に関係するのでしょうか？そしてどこに訴えればいいのでしょうか？

ご回答よろしくお願いいたします。

回答No.4

mahopie

若干、前の回答とは異なる意見です。
１． 当初、大家はアパートの当該スペースに車を置く事を認めていた様子（有償か無償かは不明だが）なので、個別の駐車場利用契約かアパートの居住契約に付随して駐車場の利用契約はあったと推測されます。

２． となると、以降の「自分の知人の車を止めるので別の場所へ・・・」の部分は契約の一方からの契約変更・解除の申入れであって、契約のもう一方の当事者である知人側がこれを了解しないまま継続利用できていたのであれば、両当事者間での契約は当初のままの内容で継続している、と考えるのが妥当でしょう。

３． 自身の所有物・管理物を原因とする他人への不法行為（大家にとっての賃貸物件のコンディション不良＝手すりが滑落したこと）により生じた損害については当然に賠償責任を負う立場にあります。

民法709条：故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、 これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

４． 知人側としては、この条文だけを根拠にして大家の過失による不法行為責任を追及する事になります。具体的には、損害額を明確にして大家に対して賠償請求することになりますが、大家が納得しなければ、民事訴訟として裁判に訴える。但し、駐車場移動の申し出について、大家から「今回のような事故が予見されるので、危険回避の見地で車を移動しろ」というような要請・申入れが過去から何度有った場合には当然に状況が異なります。

５． 知人側には、契約通りに家賃を払うのでここに住ませろという権利はあっても、立退き料を寄こせという権利は一切有りません。住居・設備の状態が常識レベルの居住を継続できないのであれば、補修・改善の要求をするだけの話です。立退き料というのは、知人側が契約条件通りに居住したいにもかかわらず、大家側が契約を中途解約したいという場合に、大家側が提示する金銭賠償という位置付です。

お礼

ご回答ありがとうございます。

大家の知人は同じアパートの住人ではなく、直接の関わりは無いので今回の事故には関係しないと思います。言葉が足りなくてすみません。
ですが、車の移動の件については今回の事故を予見しての危険回避のためではなく、一方的な大家の都合によるのでそこでかなり状況が変わってくるのですね。
参考になりました。ありがとうございました。

回答No.3

m_inoue222

大家してます

貴方の大家の味方をするつもりはありませんが．．．

観妙ですね、契約書に書かれた内容にもよります

＞以前からずっとアパートの庭の駐車スペースに自分の車をおいているのですが

・契約時にそこに車を置くことを条件に契約していたなら

　「大家からの一方的な駐車拒絶は応じる必要は無いでしょう」

　　ただし、代替えの場所を確保してくれたのなら話しは別でしょうね

・大家の好意でその場所に置かしてもらっていた場合

　使用貸借になりますので大家から言われれば駐める事は出来ません

１．に付いては後で改めて書きましょう

２．はほぼ無理でしょう
　「退去命令を出してもらいたい」と言っても大家次第ですから．．．

＞老朽化が激しいので全面改修はおそらく無理だと思われます。

一般的には老朽化し、維持管理が困難な物件については大家からの契約解除が認められます（立ち退きではありません）
貴方が無理だと感じるくらいですから相当の老朽化なのでしょう
契約解除が成立するなら立ち退き料は出ません

ただ、その場合でも大家から入居者に契約解除の申し入れはしなければなりません
それをしないでそのままなら賃貸契約は有効、当然維持管理は続けなければなりません

なのでややこしいのですが話しは微妙ですね

通常、居住者は損害保険に加入しているはずです、その保険会社に相談してみられては？
車の損害は大家の保険（入っていないかも？）か入居者の保険から賠償して貰える可能性がありますね（入居者の保険からは望み薄ですが．．．）

大家が保険に加入しているかどうかを確認できればいいのですが．．．。

いずれにしろ引っ越すつもりなら次の物件を探すついでに不動産屋に相談されるのも良いでしょうね

＞法律で対処するとすれば、この場合何法に関係するのでしょうか？

普通に民法又は借地借家法でしょう

＞そしてどこに訴えればいいのでしょうか？

簡易裁判所でしょう

少額訴訟は大家に拒否する権利が有ります

お礼

ご回答ありがとうございます。

車の置き場所については入居当時から「敷地内の空いているスペースならどこでも良い」と大家に言われていたのですが、書面として残っていないので大家の好意で置かせてもらっていたことになるのでしょうね。
大家は代わりの駐車スペースの確保などは全くしてくれず、ただ別の場所に移動させるように言ってきただけです。
家の損害保険には加入してなく、車両保険もおりないと言われたそうです。
また大家は、大家なら必ず加入しないといけない保険(名前は失念しました)に入っていないらしいことが分かりました。

老朽化が進んでも住人がこのまま住み続けるなら、大家は維持管理を続ける義務があるということですよね。管理義務を放棄している大家に対して、民法または借地借家法で改修を要求することは可能なんでしょうか？

回答No.2

noname#97621

残念ながら両方とも無理でしょう。

１．は車を止めるのは，居住権になりません。
逆に大家からどけるように言われているのに置いていたので不法占有になります。また，車は届け出た保管場所に保管することになっていますが，大家がどけるように言っているとするとすれば保管場所の使用許可をしていないと推測できます。ですから自動車の保管場所の確保等に関する法律施行令の違反となります。
自動車の保管場所の確保等に関する法律施行令
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S37/S37SE329.html
不法行為によって受けた被害については保障されません。

２．ですが，自治体がその建物を取り壊さないと危険であると判断すれば退去命令を出せますが，大規模災害でないかぎりほとんど出すことはありません。
次の契約更新で大家から居住させるのが困難になったので契約更新をしないと言われれば退去するしかありません。

唯一，住まわれている部屋のベランダも崩落の危険があるなど居住するのが著しく困難になっている場合，居住者は大家に対して契約期間中安全に居住できるように改修してもらう権利があります。
このような場合で改修よりお金を払って契約を途中で解消したほうが安いときは大家から中途解約金が支払われます。
この事案では，この中途解約金が立ち退き料と言われるものにあたります。
ただ訴えを起こすとすると，主たる目的は改修になり，中途解約金ではないので少額訴訟にはできず，通常の民事調停か民事訴訟になります。

お礼

ご回答ありがとうございます。

「車を大家からどけるように言われているのに置いていたので不法占有になる」とのことですが、それはつまり住人は大家の命令には絶対従わないといけないということでしょうか。
車の保管場所については、大家から「敷地内ならどこに駐車しても良い」と言われているそうなので、大家に無断で駐車スペースをとっているわけではないのです。
言葉が足りなくてすみません。
でも、住人には契約期間中は安全に住めるよう建物の改修をしてもらえる権利があるのですね！
次の大家との話し合いの際に交渉してみたいと思います。

回答No.1

tarotaro001

どちらの要求も難しいのではないでしょうか？

１は、理由はどうあれ大家から別の場所に移動するように依頼があったのですし、２は、大家側から退去依頼とかない限り、立退き料は出ないと思います。

ただ１に関しては行政書士（弁護士だと依頼料が高い）に依頼すれば可能性もあるかも知れませんが・・・
それも依頼料とか手間隙を考えると、車両保険を使って翌年の保険料を高くするほうが結局は安くなるような気がします。

お礼

ご回答ありがとうございます。

やはり、大家からの退去依頼がない限りは立退き料は出ないのですね。
車両保険は今回のケースの場合は前例が無いので出ないとのことです…。