担保物件ありでも子供が連帯保証人になる必要がある場合って？

質問

こんにちは。
実は1つ困っていることがあります。

親がとある地方銀行から、持っている土地を担保に億単位で借り入れをしてマンションを建てています。当初、祖父名義で借入をして、祖母と父が連帯保証になっていたようです。ところが、最近、祖父母がなくなったために、子供の私が連帯保証に入るように地銀から求められているそうです。（ネットとかで見るとリスクが高そうなので、回避したいと思ってます）

そこでご質問は
(1)土地の担保があって連帯保証も必要ということは、父親の社会的信用が低いためとか、土地の評価額不足とか何か理由があるのでしょうか？
(2)また、この連帯保証を断った場合には、地銀の方はどのような対応をする可能性が高いのでしょうか？（利子の引き上げ？、貸し剥しがありえる？）

個人的にはマンション経営にも、資産運用等に興味が無いので、リスクをかぶらない方向で対応できればと考えています。
ご教授いただけると助かります。

回答No.3

noname#71976 · ベストアンサー

＞返せないのというのを承知で銀行からはルール通りという形で一括返済要求される可能性があるんですね

前回答でも書いた通りに最悪の想定をすれば、という話です。
代わりの連帯保証人がすぐに見付からないからといって直ちに強攻回収に乗り出すことは実務的にはあまりないでしょう。最も重要なことは滞りなく返済することですから。しかし現状でもそうであるように銀行は連帯保証人を立てるように求め続けるでしょうし、あまり無碍に対応していたら何を言ってくるかは判りません。

＞という構図になるのでしょうか？

各銀行の判断ですから私が答えられることではありませんが、本当に強攻策に出る場合には１や２のバランスなど関係ないこともあるでしょうし、債務者が窮してどうしようも無ければ担保分だけでも回収しようと動き出すこともあるでしょう。このへんは部外者には何とも言えませんし銀行も事案毎に判断しますので一概には言えません。

それと誤解がありそうなので書きますが、抵当権等の担保権を実行するというのは銀行が不動産を取得することではなく、裁判所経由で競売されてその売却代金で回収します。それでも代金が債務に不足するときには債務は残ります。

お礼

＞Heartblueさん
大変参考になりました。
詳しいご説明をありがとうございました。

回答No.2

noname#71976

（1）例えば住宅ローンを借りる際に、借入金に対して十分な担保評価のある土地建物でも借り手に社会的信用があっても保証協会への加入が義務という融資条件であれば保証人が必要となります。要するにその手の融資の際に大抵の場合は保証人を求められるという一般的なことで、何かが足りてないのかと考えてもあまり意味はありません。ただ単に金融機関がリスクヘッジしたいだけのことです。

今回のケースで、なぜ連帯保証人が必要なのかというご質問に端的に答えるならば「それが融資する上での契約条件だから」となります。
それと、連帯保証人が亡くなればその地位は相続対象ですが他に相続人がいないのでしょうか。
いずれにしても金融機関は代わりの連帯保証人を立てるように請求する権利がありますので、その資質が認められる者を誰か立てなければ契約違反になるでしょう。

（2）あなたが断るのは構いませんが、（1）で書いたように誰かを立てないと契約違反になってしまいます。契約条件を保てないならば最悪の想定をすると一括返済を求められるでしょう。
あなたが引受けるかどうかというよりも、契約上、代わりの者を立てる必要があるという観点で考えてください。
ただし、あなた個人として一切係わりたくなければ、断って必要に応じて相続放棄すれば良いだけのことです。

補足

＞Heartblueさん
貴重なご意見ありがとうございました。
若輩者で、融資の際は保証人を立てるのが一般的という所をあまり理解していませんでした、金額と等価のものがあれば十分なのかと思ってました、すみません。。

一括返済ですか。。お金はすでにマンションに代わってしまっているため、返せないのというのを承知で銀行からはルール通りという形で一括返済要求される可能性があるんですね。

逆に銀行側の立場から考えると
１：担保に入っている土地/建物の条件が良ければ、一括返済を求めて、土地/建物取得が望ましい。借入者は自己破産でも気にしない。
２：担保に入っている土地/建物の条件が悪ければ、自己破産等されては困るので、返済条件等の交渉余地を持つ

という構図になるのでしょうか？

回答No.1

zenzen123

多少不動産に詳しい者です。
1、それだけではどの部分が足りないか判りませんが総合的に見て評価が低いんでしょう。

2、最初は他の保証人を出せと言ってきますね。出せなければ
融資の引き上げですね。建設が途中で止まってしまいますね。

貴方が親の保証人にならないなら相続放棄まで覚悟しないと
駄目でしょうね。

お礼

＞zenzen123さん
コメントありがとうございました。
補足の部分については税理士さんへ確認することとしました。
ありがとうございました。

補足

＞zenzen123さん
貴重なご意見をいただき、ありがとうございます。
やはり融資引き上げですか・・・。保証人などなりたがる人がいないこのご時勢に、高齢者を軸に借入れをしたのが間違いという事ですね。
銀行の方は、担保とされてる土地/建物を手に入れられて、利率を上乗せさせて返済させるよりもラッキーという感じなのでしょうか。。

ご助言を基に考えると

１：保証人拒否の場合、代役が見つからない場合、土地/建物が銀行に代わりに収められる、将来的にはその清算がプラスかマイナスか分からない相続を、限定承認か相続放棄で対応する

２：保証人となる場合、マンション経営のリスクを連帯し、かつマイナスの場合でも、限定承認でも相続放棄でも債務の放棄は免れない、そういう理解でよろしいでしょうか。

なんだかブルーになってきました。