ちょっと変わった家

質問

専門家の方に質問させていただきます。
公道に１、６Ｍしか接しておらず再建築不可、隣地（四方）より１Ｍほど下がっている土地の上に建っている築46年、在来の延べ床120平米の戸建の基礎部についてです。

本来、基礎の一番高い位置は地面より高い位置になっているものが一般的でしょうがこの家は外の地面より低く、外から見る基礎のコンクリが見えません。また、まわりに周囲ぐるりとコンクリを打ってあり換気口がみあたりません。
基礎は無筋の布基礎です。

そんな家を大規模リフォームしようと計画中なのですがそこで質問があります。
(1)　この家に長く住みたいと考えていますが、そのためにはやはりこの環境の悪い基礎部をなんとかしなくてはと素人ながら考えてます。このような状況の悪い基礎部分をどのように補強し、換気の環境を良くするか？

(2)　ぞくにいう“柱1本残し”くらいの大規模なリフォームを行うとして(1)の費用を含め予算はだいたいでいいのでどのくらい用意すべきか。ちなみに外階段の２世帯住宅になってます。設備グレードは下のほうでよい。

詳細な状況を説明できずおおざっぱになってしまって申し訳ありませんが以上２点を質問させていただきます。
また、隣地取得は不可能、建築基準法等はクリアという上でのご回答よろしくお願いします。

回答No.3

srd · ベストアンサー

とある建築屋さんです。

＞公道に１、６Ｍしか接しておらず再建築不可．．．
psymon様もご理解し、おっしゃる通り、この時点で、全く「建築」（新築、改築、増築）が出来ませんので困った建物です。

＞隣地取得は不可能．．．.
まず都心部、市街地でしたら、価値ある土地は売りませんよね、価値有るなら万が一都心部なら借地権もバカになりませんし。

また、再建築不可でしたら、法規上は、主要構造部の過半を越える大規模修繕（階段も屋根も主要構造部です）は出来ませんので、柱１本を残して．．．はもろ違法で、法的にクリアしない建物になります。
最悪は行政に赤紙を張られ、工事中止、是正する事になりかねません。
（実際私やられた事有ります〔泣〕）

また、ANo.2様のおっしゃるとおり、１００m2を越えていますし外階段で特建の可能性も有る建物ですので、構造自体をいじるとなると、さらに「法的」に難しい工事です。
用途地域が何か分かりませんが「無指定」以外、ならまず法的に引っかかります。
基礎を打ち直すならなおさらです。

古民家の工事ならほとんど基礎は皆無で（「玉石」か、平板の「のべ石」が通常です）さらに無指定の地域なので、まずスウェーデン式サウンディングでの地耐力調査して、地耐力が確保できるのを確認してから、ジャッキアップで持ち上げて（その間は地震が来ないことを祈り〔笑〕）基礎を新設する事は私も築100年～200年位の建物を数件やりましたが、全体を工事すると、金額は建替えより掛かります。
また地耐力がいまいちなら鋼管圧入工法で建物全体を地中に杭を細かく何十箇所も打ちながら、反力で水平を保ちながら持ち上げて浮かせてから、基礎を補強や新設する方法もありますが金額が掛かりすぎてお勧め出来ません。

話しがそれましたが．．．都心の厳しい行政ではなくて、地方都市、又は田舎（住んでる方で気分害したらすいません）でしたら、一度相談してみるのも手です。
「もう、この地には私みたいな住民は住めないんですかね～（泣）住んじゃ行けないのですかね～（泣）」となれば、温情でなんとか落とし所を付けてくれるのが現状の様です。
何十年も納税している納税者ですし、再建不可とは言え立派な資産として行政が認めているから固定資産税取られていますし。
事実我々も、お客様と一緒に行政に相談しについて行くことありますし、結構アドバイスしてくれますし、やらせてくれます。
年老いた介護が必要なご両親とかと行けば尚よいです。
ご両親の介護が目的で工事する理由が出来るなら、在宅介護の為の改修工事助成金が赤字財政じゃない行政なら大抵出ます。
（でも、アドバイスは必ず守ることです、見に来て違う場合間違いなく工事ストップです）

一度、「困ったー」てな感じで役所の建築課に相談すると良いのでは無いでしょうか。
書類をそろえて、図も持って、やりたい事も図に描いて、文面で、持って行って下さい。
そこに話しの内容も書き込んでください。
その時は必ず、相談は役所の始まる朝一に行って下さい、午後は外回りが多いですから、又、十分話しを引き出して相談した後で良いですから担当者の名前も必ず教えて頂いてください、「またプロのお話聞かせてください、ご相談させてください」とか言って、名前聞いてください、後ですよ、めい一杯アドバイス引き出したあと（笑）お墨付き貰ってからにして下さい。
あとあくまでもお墨付き頂いても違法工事ですから、くれぐれもご近隣さんとは仲良く、迷惑掛けない様にして下さい。
工事前のご挨拶も忘れずにして下さい。

予算は、概算ですが私が請け負うなら、屋根から基礎までガッチリしっかりやりかえて2,500万円くらいですかね～
まずあと何十年そこに住むかです、10年～15年程度しか住まないのに2,000万も掛けるのはムダです、20年は住むつもりなら掛ける価値は有りそうです。

再建不可なので売却は単体ではなかなか手を出す不動産屋さん居ませんし、叩かれますから、お隣さんが仲良いなら、どこかの不動産屋に売却して引っ越さないうちに軽く話しておくのも手です、一緒に買い取って貰った方が利点ありよいです。（売却の経験上）

再建不可ですと土地担保価値はほとんど有りませんので、都市銀行はまず貸しません、信金なら微妙で、要相談です、ノンバンクなら無担保で貸しますが金利も高く限度額が低いです。（金融機関と交渉の経験上）

まとまり無く、解決策とはならないコメントでしたが、psymon様の計画が成功しますよう、お祈り申し上げます。

お礼

経験者の方の立ち回り方や予算など大変勉強になりました。
正直お先真っ暗ですが後悔の無いような選択をしたいと思ってます。
情報提供感謝します。

回答No.5

billy65

現地の情報は、文面からですと正確性も欠いてしまいますし、理解の掛け違いもぬぐえませんので、やはり、建築士などに実際をチェックしてもらい、必要があれば行政などに相談・交渉するのがいいと思います。
１）
基礎が悪いのか、地盤が悪いのか。。。なぜ、ここだけ１ｍ地盤が低いのか。現在の建築に亀裂、歪みがどのくらい生じているか。周辺の建物にいたってはどうか。またどのような対策をとっているのか。大雨時に雨水が集中してしまう可能性はないか。地域柄の土地特性がどうであるのか。敷地内にどの程度の重機が入って作業可能か。。。
方法は、どうしても詳しい調査が前提になります。
２）
リフォームといっても、詳細な調査の上で、地盤や基礎の対策及び建築軸組みにおける壁量バランス、金物等補強工事、これに関連した設備、仕上げ工事と、ポイントとしては、新築並みになります。新築ではなくこれらに対応しようとしたら、どうしても新築以上の手間のかかる工事になると思われます。基礎や地盤への対策費が現時点で判断できないので、コメントは難しいと思います。
まずは、建築士など専門家に、現建築の状況調査・活用手法の提案までを依頼されてみたらどうかなと思います。そうした費用は、決して無駄にはならないと思います。

お礼

費用をかけ専門家の方にみてもらおうと思います。
情報提供感謝します。

回答No.4

wankodan

参考に
接道が２Ｍ未満の再建築不可と言われる土地にも
あらたに建築確認申請を取って家を新築することも
可能な場合があります。
地区の建築審議会の許可等が必要になるので色々と面倒ですが
諦めずに所在地の建築指導課等に相談されてみるのもよろしいかと
思います。

お礼

じつはまだ役所にいってないので近いうち相談してみようと思います。
なにかいいアドバイスがあればいいのですが・・・
情報提供感謝します。

回答No.2

noname#78261

経験より、
残念ですが、到底ここでお金をかけてもローンで建てては返済まで持たない可能性が高いと思います。もちろん現場を見ていないので納得いかなければ建築士に見てもらえばよいと思います。

基礎は無筋の布基礎とおっしゃっていますが、ただの犬走り程度の土間コンの可能性が高く、今でいう基礎とは言えないような構造であると認識します。もし布基礎としても、もちろんその当時底盤の施工は考えられず、棒基礎です。棒基礎が荷重に耐えられず沈み込んだという可能性もあります。築50年でも棒基礎が地面より上に見えている建物はあるわけですから、その物件は地盤に対する地業も適正であるとは到底思えません。

とてもそのような基礎の補強などとは考えられません。
作り直しです。つまり、建築行為ですので今回の条件では不可能です。

もとが2世帯住宅とのことですが、中階段でもつながってるのでしょうか、つながっていなければそれは重層長屋の扱いで特殊建築物の申請である可能性があります。すると柱一本残しのリフォームというのも面積によっては法的に可能かどうかということにもなります。用途変更で済めばいいですが。

それを踏まえてあえて答えるのなら、
１）地盤調査からやり直して地業からやり直すべき。
２）費用は解体と新築合計の1.2倍くらいが必要。（接道条件が悪いので）新築規模も同じとして、2200万以上です。

隣地は取得しなくても借りればいいのですから、どうか新築にしてください。どうもお金の掛け損になりかねないと思います。

お礼

新築にしたいのは山々なのですがなかなかうまくいきそうにありません。。借地の側面からも考えてみたいと思います。
情報提供感謝します。

回答No.1

daigoin

◆大改修の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

ご質問のような家のリフォームとしては、基礎の改修が最も問題となります。基礎以外の部分は通常のリフォームと同じです。

「家揚げ」という言葉をご存知でしょうか。家ごと持ち上げて基礎を高くしたり、（良し悪しは別として）家を持ち上げて下にガレージを作ったりすることが可能です。

ご質問の場合も、家を（もちろん外階段も）持ち上げて、基礎を高くしたり、ベタ基礎としたりするのがよいでしょう。長く住むためにには家揚げをして基礎を作り直すことが最も適当と考えます。

費用は、家揚げが200万円程度と考えてください。もちろん細かい部分や基礎の具合で値段は変わります。
家部分のリフォームは家１軒建てると同じ程度の費用がかかります。リフォームは割高ですので。

業者はいろいろありますので「家揚げ」で検索してみてください。

お礼

「家揚げ」知りませんでした。情報提供感謝します。