借地権契約の更新を阻止したい。

質問

はじめまして私の身の上で大変困っておりますので、ご親切な方の助言を頂きたくご質問させて頂きます。
現在わたしの父が保有する土地に借地権が設定されており、次回の更新で借地権を解約したいという理由でのご相談です。
背景
土地所有者：父
借地権者：Bさん
Bさんは借地に築40年程度の建物があり登記済み。
前回16年程前にも父と裁判を行い借地権契約を20年という期間で更新しました。その時は借地権を800万で買えと言ってきましたが、父にはそんな金銭的余裕もなく買い取れませんでした。そのときのBさんの理由は娘を住まわす為にとの理由でしたが現在は第三者に賃貸しており月12万程度の賃貸収入を得ています。
わたしは現在賃貸のマンションに住んでおり経済的にはかなり低いほうだと思います。父は既存建物を買い取る方向で借地権を解約し私たち娘夫婦を住まわせたいと考えています。

現在の状況
父の土地に借地権者Bさんが自己所有の建物を登記しており次回の更新まではあと４年くらいです。
今回相談した理由は私が結婚して子供ができ家族で住む世帯を構えたいのですが、経済的に余裕もなく戸建やマンションはとても購入できず、できれば両親の近くに住みたいのですがとても困っている状態です。
ですが借地人のBさんは前回娘を住まわすとの理由で借地権を更新したのに賃貸で第三者にかして土地代は月１万円程度に対して１１万円くらい利益を取っている状態です。
私としては父の土地だし、次回の更新で借地権を解約して私たち家族で住みたいと思っているのですが、経済的に困っている家族がいるのに借地権はどうしようもできないのでしょうか？次回の更新で借地権を解除して私たち娘夫婦が父の土地に家を建てることは不可能でしょうか（涙）できれば、父の近くに家族で住みたいと思っております。
どうぞよろしくお願いいたしますm(_ _)m

回答No.2

matthewee

１．約４０年前の借地契約なので「借地法」によって保護された「借地権」があれば、建物が存在する限り、地主から借地契約の解除を認めさせることは非常に困難だと思います。

　地主からの借地権の解除には、正当事由が必要ですが（借地法４条）、地主の家族のためにその借地が必要だという理由は正当事由としてなかなか認められないからです。

　また、建物を他の用途（＝例えば、工場や店舗など）に使用していれば、信頼関係が壊れたとして借地契約の解除が可能な場合もありますが、住宅として使用していれば、たとえその建物を第三者に貸していても目的外使用とはいえず、この事実をもって借地契約の解除は不可能だと思います。

２．ただし、借地法で保護されるのは、賃貸借による借地契約であって（借地法１条）、無償の使用貸借による借地契約は同法によって保護されません。

　質問文からの断片的な情報だけで回答を書くのは少々無責任なのですが、もし、地代が年間１２万円で、その土地の固定資産税＋都市計画税の年額が１０万円程度であれば、これは有償の賃貸借契約ではなく、無償の使用貸借契約ということになり、そもそも借地法で保護される「借地権」は存在しないことになります。
　借地法で保護される「借地権」が存在しない場合、借地人の「Ｂさん」は、使用借権によって借地し建物を建てたことになります。

　４０年前の当初の契約時において「お父さん」は「Ｂさんが住むのなら、安い地代で土地を貸そう」とされたとしたら、「Ｂさん」がこの土地に住まなくなったことを理由として借地契約の解除を求めることができる可能性があると思います（＝ただし、裁判で勝訴する必要があると思います）。

　使用借権ならば、借地法で保護される「借地権」と異なり、建物買取請求権はありませんから、借地人は自力で建物を撤去して更地にして土地を返還する義務があります。

３．もっとも、借地法で保護される「借地権」の存在の有無については、１６年前の裁判で十分検討されたのでしょう。

　後は、地代の大幅な値上げ交渉を仕掛けるか、次回の更新時に十分な更新料を要求して、交渉を有利に進めることぐらいしか考えつきません…。
　４０年前の契約時に、借地の「権利金」をもらっていますか。通常、権利金の相場は更地価格の２０～６０％相当です（＝住宅の借地の場合、権利金の授受がないことも少なくありませんが…）。

お礼

ありがとうございます。大変参考になりました。

回答No.1

-phantom2-

はっきり言って土地を明け渡させるのは非常に困難と思います。

四年後に借地契約期間が終了し、地主側から「更新しないので解除する」と申し出た場合には、借地人は「建物買取請求権」を行使する可能性があります。

建物買取請求権を行使された場合は、地主は買取りを拒否することが出来ませんので、時価で買い取らなければなりません。

また借地契約を大家から解除する場合に認められる「正当事由」としては、１）借地人に長期にわたる地代の滞納があり、今後も払ってもらえる見込みが無い。２）借地人に重大な契約違反があり、お互いの信頼関係が失われた。3）地主がその土地を必要とする理由が、借地人の借地権を上回る程、重大である。などになりますが、この中で裁判したとき認められやすいのは1）だけで、他の2）3）を理由として認められることはまずありません。

借地人と揉めた場合は、裁判などの司法手続きをせざるを得ないでしょうから、その場合に認められるか否かで考えますと・・・

正直な話、借地人に出てってもらって、親の近くのその土地に家建てて住みたい。というのでは3）を理由に裁判しても認められないと思います。

また借地人が勝手に貸家をしてる件ですが、借地人は借地上の自己所有の建物は、地主の承諾無く貸すことが出来ますので違法ではありませんから2）の理由としても無理があると思います。

借地権の価値とはその土地の価格の7割くらいに相当します。つまりその土地の価値を仮に1000万円とした場合、地主が借地人付きのその土地を売却しようとしたら約300万にしかならず、借地人が地主の承諾を得て借地権を売却する場合は、おそらく700万くらいで取引されるでしょう。という事です。

何が言いたいのかというと、土地の所有者といえども一旦貸してしまったら、その土地の権利の大半は借主が持つことになり、借家法による借主の保護もありますので、簡単には明け渡して貰えません。ということです。

意に沿わない回答であると思いますが、これが現実でもあります。

お礼

ご親切に回答ありがとうございます。はっきり答えてくれてこちらとしても現実的心構えができました。ありがとうございます。