集合住宅（マンション）に関する法律について

質問

分譲集合住宅（分譲マンション）にお住まいの方々に質問します。
分譲集合住宅に関する法律は、数種ありますが、月額供出金（月額負担金）に関する法律は、「建物の区分所有に関する法律（通称：区分所有法）」です。一読されましたか？
・主語・述語の区分を示す句読点が曖昧で、日本語の文章だろうか？
・占有部と共用部の区分＝識別があいまい。
・同様に、境界を規定していない。
この度、自分が所有している部屋を中古で販売したい方が、購入したい方から、玄関扉を新しい扉に交換する要求を受けた。玄関扉は、内側の塗装と施錠機器が個人の所有物であり、玄関扉の本体は共有部と言う管理組合の規定があり、それで管理組合＝理事会に、交換を申し入れた。だが、管理組合は、回答をできなかった。
・世の中、「一物一権」が一般です。
　だが、扉の内側の塗装と施錠機器が個人の所有物であり、扉の本体は共用部と定めた管理組合は、国交省が告示している法律ではない「マンション標準管理規約」をコピーした規約のです。
・私は、単純に、個人の所有物だと捉えております。
・ですから、購入希望者の要望に応えて、交換費用を値引きし、ご自分で手配して戴く折衝をします。
ところが、理解しがたい助言を発見しました。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080711/524315/
・これは、マンション管理士の方の助言です。
　理解できる方は、身内に理解させることができるか試して下さい。
・私は、外建具に属する部位は、専有部に帰属し、更新費用・修理費も個人負担が妥当だと思います。
・個々人が更新工事を行うよりも管理組合が一括して工事を履行した方が価格・工事品質面で得策と思われる場合は、一括工事扱いとし、毎月の修繕費に積み立てて行くのです。
・共用部の扱いとする捉え方は、外観を統一するのが目的だと思いますので、扉の外側の塗装を管理組合が行う事とするのが妥当だと思います。
・占有部と共用部の境界は、機器・装置において、必ずIntefaceの整合化を定める必要があります。つまり、境界部位と仕様を明示する。これは各組合で容易に決定する事ができます。
・区分所有法は、あいまいな表現ですし、事務所向けの建物にも準用しております。
・理事会は技術系が担当した方が安価で確実です。文科系は、詭弁。常設・虚偽を話しているから必ず、絵・図面を描かせる事。
・無知＝善意の人々が理解しやすい分譲集合住宅向けの法律が必要です。利害得失が連動する管理規約は違法です。この事も知らない＝区分所有者は、おおむね、１万円／月＝３６０万円から１２００万円／３０年間を多く支払っている。
・占有面積が広い組合員が、その２倍から３倍／３０年間、得をしているのです。
・あなたの管理組合では、費用負担の算出式を明示していますか？
・あなたの管理組合は、管理規約を自力で策定しましたか？
・マンション管理会社が、管理規約の草案を立案することができますか？
・自治会規定は、別です。
・知らないと大損をするのが管理規約だと思います。
いかがでしょうか？

回答No.5

bouhan_kun

玄関ドア、サッシも含めて、その帰属については、あなたの意見は間違っています。
そもそもマンションのような集合住宅では、様式美という考えが基本にあります。外観を合わせることで、連続した美しさを醸し出す。まあ、近年はめんどくさいので、ドアは専有とひとくくりにしてることが多いのですが、基本理念は、ドア自体は専有だが、その外観は共有財産なので、個人の感性で勝手な変更はまかりならんということです。
まあ、全く同じデザインのものが入手できればいいのでしょうが、工業国であり資本主義国である日本では、売れるものを開発し、売れないものは廃止するのが基本的な企業理念でしょう。部品ストックが法で規定されてるようなものならともかく、そうでないものはいい加減。玄関ドアに関しては、そのマンションの独自規格を作成したり（これも、売れやすくするために、デべとデザイナーが考えること）するために、後日のそういった交換メンテが不可能という事態になるのです。実に馬鹿げてるというか、そういうのこそが本当のエコだということに、誰も気づかない国なんでしょう。

お礼

・建物の躯体は、耐力を備えた構造物です。東京スカイツリーや東京タワーは鉄骨です。
・20階以下の分譲集合住宅は、鉄筋コンクリートの躯体が大部分です。
　窓・サッシ・各住戸の玄関扉・面格子・窓手摺り・ダンパー付換気口・出窓等を外建具と言い、躯体の様な耐力（圧縮・引張・曲げ・捩じり・硬さ等の強度）を備えていません。
　昨今の分譲集合住宅の広告に各住戸の玄関扉の塗装色が異なっている。
設計者・販社も前述の考え方でした。
・マンション標準管理規約は法律ではありませんから、これを盲信して、管理規約にすると、区分所有法第30条の規定にある公平な費用負担化を誤ります。
要点は、躯体の機能・構造と外建具の機能・構造は全く異なる事です。
図面を読めないと文言では意味不明な説明をする破目に陥ります。
・鴉が白いと言う論理展開をする様になる。商学部出身者に多い。
・躯体の過半数以上の構造を変更する場合を「大規模修繕工事」と建築基準法・施行令で規定している。この場合は構造設計１級建築士に設計を委託すること。
・後期高齢者が手足を動かさず、詭弁・饒舌家が多く、迷惑居住者になってきました。
お上・役人が決めたことに誤りが無いと集会で発言する。
ここに記しました事項は、昔は和やかであったが、先輩・長老達がリタイヤーして年金生活に浸って来て、実質、目減り状態にある。
・中には建て替えをせねばならないがと言い出す。これも誤りです。
　鉄筋コンクリート造りの場合、特にコンクリートは30年で最大圧縮強度に到達し、30年以降はわずかしか強度は増しません。
　ですから１００年以上の耐久性がある鉄筋コンクリートを維持するには、クラックの補修と塗装です。これも排気ガスが清浄化され塗装の劣化も15年程の延命が図れる等、修繕積立金の負担金額を少なくすることが可能です。技術系の組合員を活用することです。
・重複しますが、マンション標準管理規約やガイドラインを鵜吞みしない技術者と実務者である組合員を起用すると方策を創案するでしょう。
後期高齢者の技術者は、震動を被る構造物の同録性に関する知識を持ち合わせていないと思います。特に1級建築士は、構造解析力（計算）が弱い。
・建築土木業界の特性ですが、１級建築士が過剰供給状態ですから、詐欺擬きのキックバック・仲介口銭を狙ってきます。
・一匹狼では、組織力には敗退するでしょう。
・和洋折衷とか、外来語とか極東の島国である日本は、本質・道理を見極める考える力が衰退した義務教育に変質し、英語教師ですらマンションと言う英語のmansionを大邸宅だと和訳できないのです。その息子がInternationalの学校でmansionに住んでいると発言し嘘つきだと言われるのです。
・コンクリートは、日本が唯一自給自足が可能ですし、花崗岩や石灰石などの原石の採掘原価が１００円／Ｔｏｎがセメントになるとセメントプラントからの出荷原価が1000円／Ｔｏｎ。市場での実勢価格は１万円／Ｔｏｎ。
これが建築物になると30万円から１００万円／Ｔｏｎ。
・世界一物価高の日本です。
・ウナギの寝床のようなマンション（大豪邸）とは異常だと思いませんか？

開発途上国で生活してみてください。
欧米の集合住宅を見て下さい。
建築土木業界と族議員と旧建設省の官民癒着の集合住宅行政を変革せねばと捉える意思が芽生えることを期待します。
公務員５００万人を２００万人以下に削減すべきです。
50歳以上を解雇する法改正をすべきです。
現状の社会と異なる族議員で立法化した50年間もの古い方法律は改定すべきです。

回答No.4

bouhan_kun

まあ、何となく言われたいことはわかりますが、ここはそういう意見表明する場ではないので、そんなんことでは消されちゃいますよ。

おっしゃるように、集合住宅に住むということがどういうことか、そこで何をしなければいけないのか、売る方は売ることが忙しく、そんな基本的なことを放置してるし、住人も理解してないのは間違いないでしょう。

ただ、そんなことをこの場で言っても、何も発展しません。そういう協議会かNPOを立ち上げるか、議員になって国政から訴えるしかないでしょうね。
マンション単位なら、あなたがそのような意見を表明して、理事会に参画し、啓もう活動を行うしかないでしょうね。逆に言えば、無気力マンションなら、あなたの意見はすぐに白紙委任（議長委任）で、実現してしまうでしょう。

お礼

参考になりました。
孤軍奮闘は承知。
おかしい事は、おかしい要因・理由・根源を探り、善意の方々が損をしない仕組みに替えて行きたいと思っております。

自らが汗しながら国民年金受給者でも居住が可能な状態を夢見ております。そして、自分の子息が育った里をどの様に存続させられるか。

区切りがついたら、終の奉仕と定めているアンゴラにおける地雷探査・除去・農用地・自営村落の開発に着手したい。
そして、時間があれば、ルアンダで、再度、磯釣りをしたい。
ありがとうございました。

回答No.3

kamaryu

マンションという居住形態の中で、良かれと思い提案したことがことごとく否決されたり、取り上げて貰えなかったり、ＯＫ－ＳＵＮＮＹ様の御苦労をお察し致します。

いつも思うのですが、マンションが直面している現実は法律の想定を超えた処にあります。
いくら正しいと思っていても、現時点では法が集会主義を取っていますので、どうしても多数決には従わざるを得ません。

何とかするには理事となることが第一歩です。理事会が動けばマンションは変わります。

マンションを分譲するデベロッパーは、時々一部の人や分譲業者に有利な内容の規約を作ります。
買うことで頭が一杯の人達は、規約なんて気にも止めません。
そして何年も経ってから気付いて「どうしよう」と頭を悩ませることになります。
「分譲業者は、利害関係のないマンション管理士に原始規約を作成させ、売買契約の前に購入希望者に対して説明させなければならない。」という法律ができれば随分変わると思います。

問題に直面されている方にはヒンシュクものですが、マンション問題は奥が深くて、法的な部分がとても面白いです。
各戸が負担する金額についてはたぶん、絶対に誰から見ても公平な方法は見つからないと思います。
お互いの利害がぶつかる問題は、第三者を入れると案外スンナリまとまるものですよ。

確か最初の問題は、玄関扉を交換してお部屋を売りたいんですよね。
同一仕様の扉に換えて、管理組合理事長に「今後玄関扉を管理組合の費用で交換する場合には、すでに交換済みの○号室の工事費用を弁償する」という覚書を要求するというのはどうでしょうか？

お礼

お応えを拝読致しました。ありがとうございます。
英国と同じ島国である日本との比較ですが、英国では、管理員が絶対的な威厳を備えています。彼が自ら診断・修理をする技術を備えているからです。月間の活動日程を自ら立案して実践している。日本では、苦痛な昼行燈であって、何もしない場合でも勤務時間だから支払をすると言う理不尽な状態です。

・法律では無い「標準管理規約」を何故、告示するのだろうか？　分譲集合住宅側が管理規約を持ち寄って、「標準管理規約」を造り上げて行くのが、本来の道筋ではないでしょうか？　
私どもの長老達が異口同音に、お上（天皇が）が定めたから、また、役人（官僚）が定めたから、誤りが無いと公言する。

林業開拓や農業開拓の時代がありましたよね。
林道や灌漑（小川・用水路）の幹線の修復工事は、当初、入植者が自らが履行していたが、二世代・三世代目になると、外注となり、下流側の利用距離・受益距離が長いから、費用負担金額が高いと言う史実ががあります。今の分譲集合住宅においては、最上階と1階とでは、費用負担金額が差分１の等差数列の計算式で実態（6階の居住者が配管の6階分を使用し、1階の住戸は1階分の長さしか使用していない）に基づく費用負担が妥当と言う事なのです。
この様な妥当性・公平性を熟慮している管理組合はおられませんか？
ＰＣに月額負担金額計算式を組み込んでおられる管理組合はおられませんか？
・内容が異なりますが、共用部の修繕工事を履行すると資産価値が高まると捉えておられますか？　私共の長老の中に、正解だと解釈している組合員がおります。近隣の不動産屋に聞いて下さいと応えております。賃貸マンションのオーナにおいては、正解でしょう。

最後に、玄関扉の帰属先は、専有部だと私は捉えております。
助言を戴きましたとおり、現実に直面しています課題は、ご自分で更新した扉の仕様書と領収書を添えて、管理組合が1年以内に支払える様に管理規約の改正と明文化を図ることの約定を残す折衝・手配をして見ます。
ありがとうございます。
＜追記＞
マンション管理士とは言え、建物の構造と設備に関する区分・考え方を備えているのか。自称：コンサルと同様に得意・不得意があるでしょうから、第三者の起用も周到に進めたいと思います。
私は、文言よりも図解・絵解きを行える思考の外化を重視します。

回答No.2

kamaryu

ＯＫ－ＳＵＮＮＹ様の質問事項が良く解らないのですが・・ご意見に関して私が思ったことを記載させて頂きます。

・主語・述語の区分を示す句読点が曖昧で、日本語の文章だろうか？
＞法律の文章は慣れないと本当に何を言ってるのか解りませんね。
区分所有法は、確かにまだまだ整備しなければならない部分が有りますね。
・占有部と共用部の区分＝識別があいまい。
＞専有部分と共有部分に関しては、規約で定める事項となっています。
マンションによっては、扉や窓等を専有部分と規定しても構いません。

・同様に、境界を規定していない
＞通常は境界壁の内側内装部分からを専有部分としていることが多いですが、これも規約で定めることができます。
例えば、規約で専有部分の範囲を境界壁の中心線と規定することも可能になっています。

・私は、単純に、個人の所有物だと捉えております。
＞貴方のマンションでは、扉は内装部分と鍵を除いて共用部分であると定めています。

・これは、マンション管理士の方の助言です。
　理解できる方は、身内に理解させることができるか試して下さい。
＞法に則った助言だと思います。

・私は、外建具に属する部位は、専有部に帰属し、更新費用・修理費も個人負担が妥当だと思います。
＞個人の負担に任せると、外観がバラバラになったり、建築基準法や消防法に合致しない仕様になる恐れがあります。

・個々人が更新工事を行うよりも管理組合が一括して工事を履行した方が価格・工事品質面で得策と思われる場合は、一括工事扱いとし、毎月の修繕費に積み立てて行くのです。
・共用部の扱いとする捉え方は、外観を統一するのが目的だと思いますので、扉の外側の塗装を管理組合が行う事とするのが妥当だと思います。
・占有部と共用部の境界は、機器・装置において、必ずIntefaceの整合化を定める必要があります。つまり、境界部位と仕様を明示する。これは各組合で容易に決定する事ができます。
＞以上のことは全て管理組合が自由に定められる範囲です。
標準管理規約は、専用使用部分を各戸で工事する際の仕様等を細則で定められるようにしてあります。

・区分所有法は、あいまいな表現ですし、事務所向けの建物にも準用しております。
＞区分所有建物の基本となる法律ですから、事務所や店舗が有る建物でも区分所有権の対象であれば、この法律によって民法ではできないことも総会決議によって可能にしてあります。
専有部分の範囲等を決めていないのは、建物管理の自由と管理組合の意志を尊重した結果だと私は理解しています。

・占有面積が広い組合員が、その２倍から３倍／３０年間、得をしているのです。
＞意味が解らないのですが・・貴マンションでは専有部分の面積によって管理費や修繕積立金の金額を決めているのではないのですか？

・あなたの管理組合では、費用負担の算出式を明示していますか？
＞規約で定めていませんか？

・あなたの管理組合は、管理規約を自力で策定しましたか？
＞規約改訂委員会を作って、専門家と共に作成することをお奨めします。
・マンション管理会社が、管理規約の草案を立案することができますか？
＞標準管理規約を基に草案を作ることはできますが、それがそのマンションに対応したモノかどうかは解りません。
第三者の専門家に依頼するべきです。

・自治会規定は、別です。
・知らないと大損をするのが管理規約だと思います。
＞知らないと大損するような規約には問題があります。
総会で良く話し合ってください。
最後に、もう一つ法律と言えば
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」というのも有ります。
管理組合の努力第４条をぜひお読みください。
そこにある「マンション管理適正化指針」も併せてご参考になさって下さい。

補足

皆さんが理解できる様に、的確に咀嚼して戴きまして、ありがとうございます。文明・時代が進むと多種多様な、「個と集」の区分・境界＝責任分堺点＝Interfaceを明示（立法化）する必要があります。
また、助言を賜りました区分所有法以外の指針も解読したり、民法が専門の友人（弁護士）にも助言を得ているのですが、弁護士であっても分譲集合住宅に関する専門家は、国内に１０人も居ないのではないかと応えが返ってまいります。建物の現物を診れば一目瞭然の事を、活字のみの文章では限度があります。絵解き・超図解と言う形態の法律・法文が出回らないものでしょうか。
・先にマンション管理士の方の説明文を図式にして、組合員に説明できることを試みましたが、玄関扉が共用部であっても自己負担で交換が可能と言う事を規約に明記すると言う。が、玄関扉分の修繕積立金の履歴を残していれば、返金ができるのに、実態は、その様なきめ細かな説明・記録も実態は残っておりません。ですから、民法では、明治時代以来の協同組合の実態に基づき、原則、返金をしない事と定めていますよね。しかし、３５年を経過すると、４００万円を越える更新工事費を個人が負担すべきなのに、他の組合員が負担をしていると言う実態が明らかになっております。
窓・サッシ・面格子・手摺・出窓と言う外建具、及び、外壁の改修と塗装工事費です。同様に、建物の付属物も問題です。駐車場の舗装と、その雨水排水管等、マンション標準管理規約の共用部に記載されていない部位（例：外構フェンス）の更新工事費です。駐車場を賃貸していない、そして、２階以上の上階において外構フェンスの機能・構造を享受していない等の組合員の場合、修繕積立金から支出する事に反対します。これも管理規約・附則に、賃貸収入の用途を規定していれば、ご不満は起こらないでしょう。
・区分所有法に基づき、共用部の定義・具体的な部位名・写真・責任分界・そして、費用負担方式を規定せねば、公平な費用負担であるとは言い難い実態が浮上すると思います。これらは、管理組合で規約化が可能だとの助言がありますが、設備・構造物の機能・責任分界等の費用負担となると、根気強く説明を継続する事になります。
・ＰＣでも管理・計算が行えるのに、特に７０歳を越える長老達と独身となった配偶者達の理不尽な反論・反対・理由なき反対が起こります。その数は、集会の半数以上を占め、老獪・饒舌・詭弁で押しまくります。
・若い世代が組合活動に全く無関心？　いや、そうでは無く、公平な費用負担を要求しても、理解ができない長老達とは、会話をするのも無駄だと捉えております。マンション＝大豪邸と言う違約に優越感を持つ７０歳達が、今、最大の迷惑居住者になりつつ、争議・総論がリタイヤ組では怒りの根源になっております。つまり、白紙委任状・配偶者が組合員に登録された場合、数の力で、少数の意見が例え正論であっても否定されます。
・日本弁護士会も指摘している様に、不整合が目立つ区分所有法です。
・占有部と共用部の切り分け、同様に、その境界に存在する外建具の切り分けにおいては、費用負担と言う利害得失が連動する部位に関しては、法律も指針も言及していない。
敢えて咀嚼すると民法の不法・不当利得と言う捉え方が該当するのでしょうか。
・ご意見を戴きたい事は、分譲集合住宅を開発・販売する側が原始管理規約を設計する時に、利害得失が連動しない公平な月額の費用負担となる計算式を具備した管理規約を提供することを義務付ける法律を具体化する事ではないでしょうか。
・これは、分譲集合住宅向けの特別法です。
　いかがなものでしょうか？

回答No.1

bouhan_kun

で、大量の質問があるようですが、要点は何でしょうか？

リンク先の方が言ってることは、一般論としては間違ってないでしょう。法規定がないものですから、規約がそうなってるなら、それが法みたいなものですから、それに従うのが一般論。
で、特に損耗がなければ、戸を変えろという要求自体がナンセンスでは？
たとえば防犯的と言うなら、玄関ホールにもう一つ頑丈なドアをつけるのも一興。冗談じゃなくって、中国辺りでは2重扉はよくある設備なんです。

まあ、規約にクレームがあるなら、多数派工作して、総会にかければ、変更は可能ですよ。頑張ってください。そこで多数派形成できないのなら、そもそも奇論だということであきらめるしかないのでしょう。それが民主主義です。

お礼

最初にお応えを戴きました。ありがとうございます。
・開発途上国での2年間のボランティア活動を終え、ワイフ共々驚いた事は、子供達に屈託のない明るさ・夢が無い事、そして、健康なシニアが終日空ろな過ごし方をしている状態でした。
・我が家と思っている分譲集合住宅には、賃借人が増え、共通して挨拶もしない状態に変わった。
さて、私どもの分譲集合住宅において、区分所有法を読んだことがある組合員は僅少ですし、読んでも理解できない・管理規約と違う・長老達が定めた管理規約だからと皆が信用し賛成したとおっしゃる。
・先にマンション管理士の方の説明・解釈が存在している事を紹介しましたが、やはり、読んで理解できる方は僅少です。誤っているとは言いませんが、詭弁としか捉えられません。
・単純明快な方法は、開口部に設置してある外建具を専有部であると区分所有法で定める事です。配管類の境界・責任分界点は、共有配管と専有部の配管（枝管）とが「接続する部分」と規定する事です。それも、図解・絵解きとする事。司法の判断を仰がずとも争論・争議を緩和できます。近隣の分譲集合住宅を写真で調べると、角部屋の外建具の数が多いです。助言を戴きました方の所では、公平な費用負担・計算式が明示されているのでしょう。
・区分所有法は民法の208条分譲アパートに関する規定を、旧建設省が、民間業界とが組みして法務省から捥ぎ取った経緯があるが、法務省からの条件は、区分所有者の人権・権利を擁護する規定を表記する事でした。それが区分所有法の第30条です。
・この第30条を、月額負担金額の算出計算式で具示する方法もある。　その任務が国交省には課せられていると解釈します。
・大学の建築土木学科で、「マンション標準管理規約」を講義で教えている所、教授が未だに存在するそうですね。無為無策・現実と乖離した旧態依然の講座に投資する大学が存在している状態も問題です。

・区分所有者達は、今後の分譲住宅の姿を予見（想定）し、持続可能な分譲集合住宅向けの特別法を考えましょう。善意＝無知では済まされない事態に至るでしょう。米国東海岸側に事例がありますよ。貧民窟・無法地帯だけは回避せねばと思います。

助言をありがとうございました。

補足

舌足らずの質問内容でしたね。
玄関扉は、全住戸が同一仕様の扉でして、過去に更新議案がありましたが、反対理由は、地震時に扉を外しやすい仕様、北面に面している住戸１５戸から雨滴防御の庇（ひさし）付き等、数種の意向とともに、不具合がないからと言う理由で、更新は否決されました。一方、ベランダ側のサッシ（引違戸）に関して、個別の更新工事費が異なり、共用部と定めていても、共用部とする目的が外観統一であって、更新費用は、各住戸別に異なる負担をするのが当然と言う意見もあった。反対者は、サッシの更新費用が高い住戸の方々であり、かつ、理事長が猛反対であった。差し戻しの結果、理事会では、費用負担を審議せず、更新工事も不履行、そして、月額の修理費改正も実態に連動する計算も具体化に至らず不履行状態です。
広い面積を所有する方の中には、設備・機器の機能・構造を理解できる技術系なのでしょう。少数ではあるが、サッシの更新工事費は、各住戸別に負担するのが当然と言う意向です。最も安価な住戸と最も高額な住戸とは２倍も異なります。
結局、標準管理規約のコピー版を当分譲集合住宅の管理規約に提案した理事長が、饒舌・詭弁・虚偽の判例を口実に、議事録もＱ＆Ａを残さず、理事長の私見広報になっております。
・ご指摘のとおり、５分の一の賛同者を集めておりますが、高齢化に至って生存している一方の配偶者には、絵を描いても、現場で説明しても、また、月額負担金額の公平な算出式を資料にして説明会で説明しても、総会では、周りを見て判断する有様です。
大部分が白紙委任状です。従って、白紙委任状も、欠席する場合には、書面決議書を予め配布する等の改正をせねばと理事会に提示しても、無応答状態です。
・困った慣習・風土の状態です。