（不動産リテラシーが低い夫婦の）不動産の取得方法

質問

現在、都内賃貸暮らしで、神奈川に実家があります。
これを売却して、都内に土地を購入、家を建てたいと思っています。
しかし、悩みの種は私も夫も不動産リテラシーが低いということ。

神奈川の実家は大体路線価や別の会社に机上で見積もってもらったところ、3000万位になるのです。
例えば、リハウスを謳っている某M社などの売却物件で6000万位の土地がでているとしますよね？
すると、M社が実家に来て、査定して3000万位と見積もってくれた場合、6000万の土地を3000万で売ってくれたりするものなのでしょうか。
諸費用はかかるでしょうけれど・・・。販売価格という意味で。

非常に大雑把な質問ですが、どなたか詳しい方教えてください。

初めは、ただ単に母と一緒に住める家が建てたくて、都内で土地を探していたのですが、予算が厳しいですし、
どのみち老母だけが住んでいる実家も処分しなくてはならないと思うと、実家も売却できて、その分購入する土地が安くやったら一石二鳥なのですが・・・。

回答No.2

mahopie

以下は、新規に取得する自宅が土地６０００万円、建物は注文住宅で３０００万円、母親所有の自宅売却見込み額が３０００万円と言う前提条件です。

(1) 質問者or夫が土地の取得をする＝自己資金＋ローンで６０００万円必要　
(2) 建物の請負契約を行えば、支払条件は様々だが、契約・上棟・完成での3分割払いを基本に、極力支払を後ろ倒しにするような交渉をする。（大手業者なら契約時５００万円、完成時２５００万円位は可能）
(3) その上で、建物の支払資金の金繰りを詰める（ローンと自己資金）

その上で、母親の自宅売却をどう絡ませていくかについては、
(4) 母親名義の自宅不動産の売却代金は、新規取得物件に対しての持ち分取得（土地のみなら５０％、土地・建物同割合なら双方へ３３％、その他）が必要なので、土地取得の時点で売っておいて自己資金の一部とするのが基本形。
(5) 又、こういった資金負担と登記名義持ち分に対する考え方を先に決めておかないと、銀行のローン審査に影響が出てくる。（全体が固まらないと銀行側がローン審査できない）
(6) 加えて、新規自宅の持ち分を母親なり質問者が持つ場合には、連帯保証or担保提供という問題が生じる。
(7) 夫が当初必要額全てを住宅ローンで組んでから、母親の自宅売却で生じた資金でローンを繰上げ返済するとのアイデアは、自宅持ち分の問題と資金移動にかかる贈与等の問題から見て、回避した方が良さそう。
(8) 子供の自宅不動産取得に際しては相続時精算課税制度という形で母親から質問者への贈与の非課税制度もあり、本件でも組み合わせ検討は可能。（自宅売却金を母親が質問者に贈与して新規物件は質問者が持ち分を有する）
(9) 不動産仲介会社では「買取保証」という形でいつまでに自宅が売却できない場合には、仲介会社がこれだけの価格で買取りますという契約も可能なので、(1)～(3)の支払にこの買取り保証を組み合わせることも可能だが、売主と買主の間では売買額の資金移動が必要。（物件の売主には買主がローン・自己資金・不動産売却金をどう組み合わせようが、買主から６０００万円を支払うことが必要）

(10) 上記一連の流れは、建築会社・仲介業者の担当でも固めることは可能ですので、信頼できる業者を見つけて一任するか、自分で情報を集めて勉強するか、のどちらかになるのでしょう。業者一任なら、極力大手ハウスメーカーで系列に仲介不動産会社を持っている業者の方が総合力の発揮が期待できそうに考えます。

回答No.1

kuri_kurio

自動車を購入する際の「下取り」と同等の行為をしてほしいと
いうことなのでしょうか？
某M社についてはわかりませんが「買取」を行っている業者に
ご相談になってはどうでしょう。

もっとも、自動車のように簡単に下取りというわけにはいかず
売却代金と移転先の購入代金の一部を相殺するという
形になると思います。

おそらく買取してもらうとすぐに退去する必要が生じます。
1～２ヶ月程度であれば猶予期間はあるかと思いますが
次の家が完成するまでといったような長期間にわたって
買取した家に住まれたままですと・・・

・リフォームや解体工事ができない。
・購入希望のお客さんに内部を見せることができない。
・万が一、火災や地震などで家が壊れた際の問題
・景気動向や季節的な問題で価値が下落する。

・・などなど、様々な問題が考えられるからです。

また、ご実家が余程好条件ではない限り、買取を依頼すると
当然買値は叩かれることになるでしょう。
査定額3000万円であれば買取額は2500万円前後になるかもしれません。

よって、お急ぎであれば、
買取を行っている業者の取り扱っている中古物件の購入等も
視野にいれ買取＝ただちに退去できるように備える必要があるのでは
ないでしょうか。

または、ご実家はそのままにされつつ、予算内の土地を購入され
新築住宅が完成後にお引越が終わりましたら、ご実家を空き家として
不動産業者等に売却の仲介をお願いしてはどうでしょうか。
この場合、急いで売る必要はありませんので、こちらの希望価格で
売却することが可能です。
ご実家の売却代金については新居の住宅ローンの
繰り上げ返済に使われても良いでしょう。
ご参考まで・・

お礼

ご回答ありがとうございます。

ご回答いただいたように、一部相殺にしてもらえるならと思い、相談させて頂きました。
というのも、その方が、実家も手放しやすい様な気がしたので。

しかし、専門家の方のご意見を伺い、やはり、余程タイミングが良くないと、そういうスタイル（売却価格と購入価格の相殺でお得な買い物）は難しいのだと感じました。

買いたたかれたら元も子もありませんので、その辺は慎重に考えたいと思います。