父親から相続されるマンション経営について

質問

私の父（79歳）は約３０年前に建設した鉄骨コンクリート４階建ての賃貸マンションを所有し賃貸経営をしています。
土地は約５０坪なのですが、借地です。
この土地は祖父が地主と知り合いだったので、非常に安価な賃貸料で現在も借りています。

いずれは私が相続する事になると思っていますのが、将来の事で色々と心配があります。

まず古い建物なので人気が無く９世帯あるのですが、入居者は４世帯だけです。
現在土地の賃貸料が安価なので、どうにか経営できていますが
私の代になると一般的な賃貸料に値上げされる可能性があります。
（私は地主と面識がないので…）
そうなると経営が困難になります。

土地を買い取る資金もありません。

またマンション経営をやめて土地を返却しようかとも考えますが
解体費用で1500万円以上必要なようです（過去の書き込みを見ました）

このマンションをどのようにするのが、一番良いか悩んでいます。

質問の意図がはっきりしませんので、回答し難いと思いますが
参考になる意見アドバイス等お願いいたします。

回答No.3

kita52326 · ベストアンサー

借地は、土地を「借りている」だけではなく、建物所有を目的にした「資産」です。
相続が発生した場合は、所有権価格の何割かで（税務署が定めている割合）で評価されますし、
地主の承諾が必要ですが他人に譲渡(売却)することもできます。

維持が困難ということでしたら、地主に対して、
「借地権を処分したい」という相談をされたらよいと思います。その場合、
(1)「所有権の方が買い手がつきやすいので、底地権(所有権－借地権)を一緒に売りませんか？」
(2)「借地権を売却するので、承諾料はいかほど払えばいいですか？」
(3)「地主であるあなたが、借地権を買い取ってくれませんか？」
というような選択肢が考えられます。

建物の除却費は売値の調整の中に含めればよいので、
取壊し費用相当分を見積もって値引けば、自分でやらなくても済む可能性があります。
借家人については、借家人付きでそのまま売ることもできますが、
取り壊ししか考えられないほど、建物が老朽化しているようだと、
立退き料相当分は売値から控除する必要があるでしょう。
普通に「土地を返します」ということは、「資産」をタダで地主にあげることと同じです。

不動産業者に、更地評価、借地権割合、取壊し費用(概算)、借地権譲渡の承諾料、立退き料などの相場を相談して、
それから交渉に臨まれればよいでしょう。

お礼

判りやすいアドバイス有り難うございます。

借地権が売却できるなんて知りませんでした。
建物はまだ壊すほど悪い状態ではないので、良い時期に売却するのも良い案ですね。

これから勉強して備えたいと思います。
有り難うございます。

回答No.2

noname#52086

1）相続放棄する。
理由：利点＝そのマンションは現在の状態ではマイナス資産です。
（つまり9戸中4世帯しか入ってなくて、地代が安いからなんとかなってる）
問題点＝ただし相続放棄すると、他に財産があってもすべて放棄になります。このマンションだけ放棄は出来ません。

2）そのマンションを地主に無償（または超安価で）で譲渡する。
理由：利点＝そのマンションだけ処分できる。
問題点＝地主に「いらない」と言われたら終わり。譲渡した場合に贈与税がかかる。

2）リフォームして資産価値を上げる
理由：利点＝ＲＣ造で築30年ならまだ建物本体はしっかりしてるはずなので、内外装をリフォームなどして入居者を増やし、プラス資産にする事を目指す。
問題点＝資金問題

などが考えられます。ご参考にしてください。

お礼

どの選択も厳しいですね…
3）に関してはある程度実施しています。大掛かりな内装工事は３件軒行ったのですが、減価償却が長く５～６年ほどかかり10年後にはまた大掛かりな修繕リフォームが必要になるようです。またリフォームしたからといっても必ず入居者が入る保障もなく。他の部屋のリフォームに踏み切れない状態です。

アドバイス有り難うござます。

回答No.1

monchi17

ゲストハウスにしたらどうでしょうか？
古くなった一軒屋もしくは、親が他界しその一軒屋に住むことない場合やマンション等をゲストハウス経営者に委託するものです。

ゲストハウスは
外国人や他の都道府県からくる受験生、短期滞在の人に貸す家のことです。
仲介料０円敷金円礼金０円。
多少の家具
身分証明書で部屋を貸すことができます。
条件と出入りが激しいので、部屋が空くことが少ないです。

http://www.hituji.jp/
http://www.quick-house.com/

お礼

ゲストハウスなんて方法があるんですね。
勉強して選択肢の一つとして、考えさせて頂きます。

有り難う御座います。