契約のキャンセルについての質問その２

質問

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3464959.html
で質問した続きです
流れは、約２ヶ月前に土地を押さえてもらう為に預かり金５万を不動産仲介業者に渡しました。先月末に契約すると電話で話しました。そして契約金の支払いと書類の記入は今日の予定でした。しかし理由がありキャンセルしなければいけなくなりました。昨日キャンセルの話をして、今日話があるとの事で不動産業者に会いに行きました。

業者の言い分は司法書士への登記の見積もり関係の書類作成料と、地主の契約関係書類費用と、不動産への迷惑料を払ってもらいたいと言われました。キャンセルしたのが前日だったので書類も作成しているし、契約してるのと同じ状態になっているといわれました。口約束でも契約は成立するような発言もありました。前回皆様の意見を参考に話してみましたが、喧嘩になりました。穏便にすませたかったけど、あなたがそういう態度でくるならば・・・。とか言われました。小額の料金ですむところが高額になるのではととても不安です。土地を押さえていた間営業出来なかったとして営業妨害だとまで・・。現段階では５万は手元になかったので返してもらってません。この契約のために周りの人が動いてくれてたのに、それが無駄になってしまった。その分の経費は払ってもらいますとの事。実際支払ったほうが丸く収まるのですが、どうすればいいのでしょうか。理にかなってるものであるならば払いますが不動産の事はなにも知りません。教えてください。

回答No.7

sanmarmen · ベストアンサー

度々すいません。
お母様でなく、親御さんでしたね。失礼いたしました。私も少し興奮していました。

ここは意見を戦わせる場でないことは重々承知しています。が、ANo.6さんに異論です。

＞おそらく、不動産屋さんも地主さんも契約の締結を前提にして動いていたことと思います。おそらく司法書士の先生には時間をとっていただき、地主さんはお金の入金をあてにしていたでしょう。

そうであれば、業者は法律で義務付けられたプロとしての説明をもっと速やかにして、売主さんの立場も十分に理解させるべきです。

＞これを２ヶ月間に渡って５万円で拘束し前日にキャンセルでは余りにも社会のルールを無視した我儘です。

不動産取引のルールを売主買主に理解してもらうよう十分説明することも業者の役目です。業者はもっと早く、申し込み期限を定め、それまでに契約行為を行わなければ売主さんのために、白紙に戻すという通知をすべきだったのです。

＞もし、不動産屋さんが質問者様の内金を無視して客付けを続けもっと早く契約してくれる方と取引を成立させていたら質問者様は納得なさいましたか？

（内金という言葉は当たらないと思いますが）金銭の授受を無視してはいけません。重要事項の説明をした上で、売主買主の疑問を払拭してあげるのが業者の務めです。買主を探すだけが業者の仕事ではありません。その後が大切なのです。業者は、売主買主の間に入って、スムーズに取引が完了するよう勤めなければなりません。十分に説明をして、預かった金銭が法律上どういう意味をもつのかを、買主に理解をさせなければいけません。それに、申し込みをしたのに他の人に物件を契約されたなどというのは、一般媒介などではよくあることです。

＞逆に売主が前日にドタキャンしたり、売れてしまったと連絡してきたら、『定期まで解約してお金を用意したのに損害賠償を請求できますか？』という質問が立つのでしょう。

そんな質問をされても、請求できませんと答えます。業者が重要事項説明などのやるべきことをやった後であれば請求できるかもしれません。

冷静に考えましょう。
今回のケースで、業者があなたに重要事項説明を行い、契約書に調印し、決済までの準備の時間を十分にとって、その上であなたがキャンセルしたら、まさに手付金であり、没収されるお金です。ですから、業者は売主も買主も公平に保護するためにプロとしてやるべきことを怠ったのです。

あなたは（多分売主さんも）素人です。あなたは悪意でキャンセルしたのではなく、やむにやまれずキャンセルしたのでしょう。
そして、プロが間に入って行った取引です。プロは不動産の免許を持ち、成約に向けてあらゆる障害を克服して法令で定めた仲介手数料ももらうのですから、責任はプロにあるのです。

50万円＋違約金など支払うべきではありません。売主からあるいは司法書士から請求されたら、対応すべきは不動産業者です。決してあなたではありません。

不動産業者は非を認め、いったん預かり金を返すべきです。あなたはご自身の軽率な行為を反省しているのであれば、迷惑をかけた相手に心からお詫びをして、何かの形を示せばよいと思います。

お礼

貴重なご回答ありがとうございます。まず預かり金は返却してもらうつもりです。ご迷惑おかけした方々にも誠意を示したいと思います。ただ喧嘩してしまってるので上手く解決できるかは難しいです。その時はまた相談させて下さい。sanmarmen様のアドバイスはすごく参考になります。この件が過ぎても一生忘れません。

回答No.6

Tadkashy

ここまで回答されている皆さんは質問者様の行動を認められていらっしゃるようですが、果たしてこの行動を認めていたら社会はうまく動くでしょうか？

　おそらく、不動産屋さんも地主さんも契約の締結を前提にして動いていたことと思います。おそらく司法書士の先生には時間をとっていただき、地主さんはお金の入金をあてにしていたでしょう。

　これを２ヶ月間に渡って５万円で拘束し前日にキャンセルでは余りにも社会のルールを無視した我儘です。

　もし、不動産屋さんが質問者様の内金を無視して客付けを続けもっと早く契約してくれる方と取引を成立させていたら質問者様は納得なさいましたか？　あるいは、まだ正式な契約ではないからと、当日に何の書類も用意せずに重説の説明とお金の受け渡しだけ先行させたら質問者様はお金を払いますか？
　うまく行っていればナアナアで『わかっているだろうに』と客付けをやめなかったり、書類を整えて全ての用意を万端にしていないと文句を言い、勝手に嫌になったら『そんなのはあんたが勝手に信じたのがいけない』って、これが社会人の行動ですか。

　逆に売主が前日にドタキャンしたり、売れてしまったと連絡してきたら、『定期まで解約してお金を用意したのに損害賠償を請求できますか？』という質問が立つのでしょう。

　私は不動産屋ではありませんが、土地の売買や賃貸で、自分の都合が悪くなると相手の些細なミスをつついたり、法律を持ち出して我儘を押し通すやり方に非常に憤慨しています。

　法律よりもここは社会人として社会の商取引のルールを優先させていただきたいです。

お礼

ご回答ありがとうございます。もっともなご意見だと思います。行為は深く反省しております。不動産会社には誠意を見せて欲しいと言われております。実際穏便な額で終わるところを喧嘩したので高額な請求も覚悟しております。実際に地主さん、不動産会社にもご迷惑をおかけした事に間違いありません。これには深くお詫びをしたいと思っています。

回答No.5

sanmarmen

お母さんが反対したためにこんなことになってしまい、これ以上荒立てたくないというお母さんのお気持ちは良くわかりますが、５０万円＋違約金と言われたのですか？適切な言葉ではないと思いますが、泥棒に追い銭のような気がします。

＞３．領収証を二重線で消して預り証と書き直してあります。但し書きは土地の内金として。

これもいけません。これは申込証拠金であり、契約不成立の際は返さなければいけないお金です。絶対に内金ではありません。業者はこのお金については契約成立後に手付金に充当しますと説明すべきです。

＞契約時に支払う前払い金50万プラス違約金と親が不動産から話を聞いたみたいで、これは正直どうかと思います。

とんでもない業者です。ぼったくりです。先に回答したとおり、業者は宅建業法違反行為を行っています。宅建業法違反は刑事事件ですよ。
お金を支払う前に、あなたのお住まいの県庁に行って、不動産業の免許係に経緯をありのまま話し、相談することを強くお勧めします。
不動産業者の行うべき義務をせず、それを棚に上げてあなたと言い争うなどというのはもってのほかです。ぜひ行政に相談して下さい。弁護士に相談するのもいいと思います。

お礼

親身なアドバイスありがとうございます。正直あまり冷静ではありません。不動産側の金額を提示されてから、冷静に対処したいと思います。正直裁判になる可能性もあるのでは？弁護費用で結局お金が掛かるのなら少し困る気もします。

補足

ちなみに何故お母さんだと思いますか？記載が見当たりませんでした（笑）

回答No.4

sanmarmen

ANo.３の補足です。
宅建業法第３７条２は、売主が宅建業者の場合にのみ当てはまります。誤解のないように補足しておきます。

こういう問題は非常に気になります。その後の進展状況によって、またお聞かせ下さい。

お礼

No.３とともに貴重な意見ありがとうございます。不動産とは喧嘩になり、親が謝罪したそうです。前日でドタキャンしたのは悪いと思います。今親と話しまして、問題を大きくするよりもこちらが悪いのだから誠意をもってお金を払って解決しなさいと言われました。これ以上ご迷惑かけたくないので支払う形を考えています。実際家族崩壊してます。確かに罪悪感はありますが、契約時に支払う前払い金50万プラス違約金と親が不動産から話を聞いたみたいで、これは正直どうかと思います。逆手にとられてるのかもしれません。とにかく流れが悪いです。

回答No.3

sanmarmen

少し長くなってしまいますがご容赦下さい。

どうしてこのような法令順守しない業者があとをたたないのでしょうか。憤りさえ感じます。
QNo.3464959で回答したとおりで間違いないと思います。

宅建業法では、契約前に取引主任者が重要事項説明書に記名押印の上説明してあなたに交付しなければいけません（宅建業法第３５条）。
そして、契約したら、契約内容を書面にして取引主任者が当事者に記名押印させなければいけません。（宅建業法第３７条）
少なくとも、申込をしてから２ヶ月もあれば、重要事項の説明をする時間がないなどということはありえません。

業者は、このまま預かり金を返還しなければ宅建業法違反となります。最悪の場合は営業停止などの可能性もあります。

宅建の免許のあるプロの業者が法令を遵守して手順を踏まないから、こういう問題が生じるのです。ですから、司法書士や売主に損害金が発生したのなら、それらの責任ははあなたではなく、正しい手順を踏まなかった不動産業者が責任を問われるべきなのです。宅建業者はそのくらい重い責任を負っているのです。

あなたは業者にこう言いましょう。
「もし契約が成立していて、お金が返らないのならそれもいいでしょう。但し、契約成立前に取引主任の方から、主任者証を提示の上、重要事項の説明とその書面の交付がありませんでした（いまだにありません）ので、宅建業法違反ということになりますね。私はこれから県庁の不動産業免許課に相談に行ってきます。そしてあなたの所属している不動産協会にも相談にいきます。」

今回の流れでは、業者は法令に違反しており、預かり金を返還せざるを得ないのです。自信をもって臨んでください。

それからこんな条文も当てはまるかもしれません。
以下宅建業法より抜粋

（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）
第37条の２　宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
1．買受けの申込みをした者又は買主（以下この条において「申込者等」という。）が、国土交通省令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算しで８日を経過したとき。
2．申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。《改正》平11法160２　申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。３　申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。４　前３項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。

（業務に関する禁止事項）
第47条の２　宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
２　宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。
３　宅地建物取引業者等は、前２項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

◆（法第四十七条の二第三項 の国土交通省令で定める行為）
第十六条の十二 　法第四十七条の二第三項 の国土交通省令で定める行為は、次に掲げるものとする。
一 　宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をすること。
イ　ロ　（略）
ハ　電話による長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること。
二 　宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと。
三 　宅地建物取引業者の相手方等が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、又は妨げること。

回答No.2

sanmarmen

アドバイスのために、質問があります。
１．あなたは、不動産業者の取引主任者から、重要事項の説明を受け、重要事項説明書の交付を受けていますか？受けているとしたらそれはいつですか？
２．契約書の内容を確認して了解していますか？
３．５万円の領収証の但し書きは何とかかれていますか？
時系列で詳しい経緯を教えていただけないでしょうか。今までの話ですと、戻ってくるお金だと思っています。

お礼

ご回答ありがとうございます。
１．あなたは、不動産業者の取引主任者から、重要事項の説明を受け、重要事項説明書の交付を受けていますか？受けているとしたらそれはいつですか？
Ａ．受けていません、本日会った時書類不動産が用意してありました。

２．契約書の内容を確認して了解していますか？
Ａ．契約書自体見ていませんので。契約しますと電話で話しただけです。

３．領収証を二重線で消して預り証と書き直してあります。但し書きは土地の内金として。

回答は以上です。
少し質問の補足ですが、先月26日に契約すると仲介業者に電話を入れました。その時に登記費用を確認依頼もしました。29日に登記費用の報告を仲介業者から受けました。お金が当時用意できてませんでしたので、用意出来次第電話すると話しました。21日日曜日に用意できましたので27に支払いに行きますと仲介業者に連絡を入れました。26日までに家族内で反対意見がでて説得が出来なかったためキャンセルの電話を仲介業者に電話しました。こんな流れです。契約日前日でしたので迷惑をかけたこちらも悪いと思います。ご意見ご指摘お待ちしております。

回答No.1

nrb

業者の言い分は司法書士への登記の見積もり関係の書類作成料と、地主の契約関係書類費用と、不動産への迷惑料を払ってもらいたいと言われました。

正式契約前は手付金（預かり金５万）を破棄することにより解除することができます

民法　第557条　買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

お近くの宅建協会に相談に行きますよ言えば良いです
借りに最高取られても・・５万円までですので
http://fu.office-st.jp/tetu.html
http://www.iengo.ne.jp/semina/semina09.html
http://www.housingstage.jp/q_and_a.html

お礼

早速のご回答ありがとうございます。自分もよくわからないので、重要な記述がぬけてるかもしれません。書類にサインしてない段階で、仲介不動産への口頭契約のキャンセルで、支払わなければならない可能性があるパターンを教えてほしいです。出来るだけの知識を入れて話し合いたいのでよろしくお願いします。もちろん自分でもしらべます。