土地境界確定・所有権確認訴訟

質問

教えてください！現在隣家と土地境界で揉めて相手側(Y)の提訴により境界確定訴訟となり境界については、当方(K)が筆界特定制度の手続により当方の主張する境界にて特定されました。当初Yは訴訟の請求の趣旨として境界の確定を求めていたのですが、筆界特定された事により境界の間違いを認め、Yが訴えの変更申立「所有権確認・所有権移転登記手続」(時効取得)に切り替えて来ました。争点となった間違った境界線上には45年以上前にYが構築したブロック塀が有り(現在は建替えによりブロック塀は取り壊され、その基礎部分のみ有り）時効取得は認めざる得ないのでしょうか？当方土地所有者の父は現在認知症の為、昔、隣家と本件についてやりとりが有ったか確認出来ず、裁判には私が成年後継人として出廷しております。また係争地の所有権が移ってしまうと、その土地部分（宅延）「正規には、赤線2M・宅延2m」「現在赤線2mを含め3m幅」が当方の家を建てる為の道路と面する2m幅（建築基準法）となっている為、建替えが出来なくなるおそれと共に宅地としての死地となる事が考えられます。そうなった時に賠償は求められますか？また、45年以上の固定資産税は請求出来ますか？何とか所有権の時効取得を回避する方法は無いものでしょうか？

回答No.3

kita52326

■　何か交換条件となるような要素・・・・
　相談者がイニシアチブをとれて、隣家が関心を持つような、
　お得な方法を提案するしかないと思います。

Ａ）接道条件が満たされる分の土地を買い戻させてもらう。
　　普通に「時効取得→分筆→移転登記(1)→売買(買戻し)→移転登記(2)」とすると、
　　費用や税金が双方に何回も発生することになると思います。
・　　　　　　　　　　　　　隣家　　　 　　相談者　　　　　
分筆費用　　　　　　　　　　 ○　
移転登記費用　　　　　　　(1)　　　　　　(2)　　　　　　　　　　
登録免許税　　　　　　　　　(1)　　　　　　(2)
不動産取得税　　　　　　　(1)　　　　　　(2)
一時所得への課税　　　　○
売買代金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○
譲渡益課税　　　　 　　　　○

Ｂ） 相談者がＡ案と同じ総額(売買額＋税金等)を和解金として支払うようにすると、
　　　隣家はＡ案の時よりは、実入りが良い結果が得られると思います。
　　　時効取得を援用しないで、筆界を境界とする（＝占有有部分を相談者に戻す）ことで和解できたら、
　　　和解金を払うという提案をすることは、検討できないでしょうか？
・　　　　　　　　　　　　　　隣家　　 　　　相談者　　　　　
分筆費用　　　　　　　　　不要　
移転登記費用　　　　　　　不要　　　　　不要　　　　　　　　　　
登録免許税　　　 　　　　　不要　　　　　不要
不動産取得税　　　　　　　不要　　　　　不要
一時所得への課税　　　　必要かも
和解金　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　○
譲渡益課税　　　 　　　　　不要

　　訴訟の和解金への課税は一時所得課税がされる可能性があるようなので、
　　専門家に確認を求められた方が良いと思います。
　　　http://homepage1.nifty.com/uesugisei/kyoukai.htm
　　きちんと試算した方が良いと思いますので、
　　土地関係に強い弁護士に再度相談されてみてはいかがでしょうか。

■　死地になった場合の損害賠償請求、今までの固定資産税の請求・・・・
　一矢報いたいというお気持ちがおありなのでしょうが、
　死地になったのは、広い意味では隣家の責任とは言えません。
　時効取得は法律で認められた権利行使ですから、賠償責任は問えないでしょう。
　また、固定資産税は所有者が支払うものですから、取得時効が援用されて所有権が移るまでは、
　相談者が支払うべきものでしょう。
　ヘタに持ち出すと、自ら可能性を潰すことになりかねません。

　接道回復に集中して、慎重に戦略をたてて臨まれるべきだと思います。

お礼

再度非常に参考となるご回答に感謝いたします。
ここは和解案も検討したいと思います。
又、常に参考となる資料の添付ありがとうございます。

回答No.2

kita52326

NO1です。

＊第三者に所有権を移した時のリスクはどうでしょう？訴訟中でも可能なのでしょうか？
⇒確かに仰る通り、係争中の土地を所有権移転した場合、
　第三者自身は土地の所有権を確保できますが、
取得時効が成立している(らしい)ことを知っている相談者に対しては、
隣家から損害賠償請求されることになる可能性が高そうです。
適切な助言ではありませんでした。

弁護士にもご相談済とのことなので、時効取得が完成しているという前提で、
必要な幅員分の土地を購入する方向で調整を図る方が良いかもしれません。

筆界が隣家の占有地内にあるということは、今後、分筆登記や移転登記が必要になり、
先方には費用負担が発生します。
また、不動産取得税（固定資産税「評価額」の１.4％）、登録免許税（「評価額」の１.0％）に加えて、
一時所得として所得税＆住民税(「評価額」の？２分の１が総合課税額に加算)、もかかってきます。
http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/mame/mame88.html

隣家がその部分をどのくらい自分の物にしたいのか、訴訟に至った経緯などにもよりますが、
時効取得したとしても、筆界確認では不要だった費用負担が発生するわけなので、
土地利用上なくても良い部分なら、交渉できる可能性もあるのではないでしょうか？
相手の性格、これまでの付き合いなどにもよるでしょうが、ご本人が直接というよりは、
どなたか代理人を立てられたほうが、実現性は高まるように思います。

釈然としないお話ですが、手元に残る土地を死地にしないためには、やむをえないでしょう。

お礼

非常に適切なアドバイスありがとうございます。心強いです！相談させていただいた弁護士さんも同様に言っておられました。隣家の家族が常識を持っておられれば時効取得とは言わずに間違った境界を改める（今後の生活の為に）と思っておりました。

補足

土地の買戻しも考えているのですが、Y家は地域でも有名な図々しいお宅なのです。（困り・・・）何か交換条件となるような要素は無いものでしょうか？
死地になった場合、隣家への損害賠償請求は可能なのでしょうか？
今までの固定資産税の請求も可能なのでしょうか？
上記のような揉め事は起こしたく無いのですが・・・！

回答No.1

kita52326

たいへん深刻なご相談ですね。法律カテの方が良いように思います。
弁護士はたててらっしゃるのでしょうか？

感想めいたことしか申せませんが、取得時効は完成しているように思います。

○塀が撤去された状態であっても、占有が続いていると言えるのか。
○45年前に塀を設置後、売買や相続などは発生していないのか。
というあたりが少々気になりますが、おそらくちょっと弱いです。

いろいろググって見ましたら、最高裁判所昭和３３年８月２８日判決で、
「時効により不動産の所有権を取得しても、その登記がないときは、
時効完成後旧所有者から所有権を取得し登記を経た第三者に対し、
その善意であると否とを問わず、所有権の取得を対抗できない。」と言うのが見つかりました。

これって、こちらの登記名義を第三者に移せば、隣家から取得時効は主張できない、という意味ですね。
このあたりを弁護士に確認していかれたら、何か知恵が出てくるかもしれません。

あまり力強い話ではなくて、申し訳ないです。

お礼

kita様さっそく回答ありがとうございます。登記名義の件も検討してみます。

補足

・何名かの弁護士に相談しましたが時効取得には勝ち目が無さそうで受けて頂けませんでした。
・塀を基礎部分のみ残し取り壊し後、一時的には正規の境界に相手はロープを張り境界としていたのですが、２.３ヶ月して戻してしましました。
・土地を取得後売買や相続はしておりません。
＊第三者に所有権を移した時のリスクはどうでしょう？訴訟中でも可能なのでしょうか？