1K中古マンションについて

質問

1K築17年の中古マンションを約300万円で買ったものです。家賃がもったいなくて購入に踏み切ったのですが、そのときはいらなくなったら売るか、賃貸にだせばいいと安易に考えていましたが、将来どう転がすか心配になってきました。中古マンションはあふれていると最近ではきいていますが、いらなくなった場合このマンションは売るか、借りるかでもとはとれるものでしょうか？場所は小田急沿線で徒歩10分くらいで、一応南向きのマンションです。ただしこの近辺の家賃相場が35000くらいと非常に安いみたいです。

回答No.4

bunbun8 · ベストアンサー

現金で購入されたのですよね？（ローンとか使わずに）

なら、ご自身が住まなくすぐに賃貸として貸しても相場3.5万円なら単純に利回り計算しても１４％程度の収益率はあります。
実際は、改装や設備交換でもっと下がるかもしれませんが、銀行に預けておく３００万円よりはよほどいいでしょう。

将来のことはわかりませんが、もし今売りに出しても買った値段で売れるように思いますよ。

もし将来「いらない心配はしたくない」というのであれば、今、売却の諸費用を含めて３２０万円くらいで売りに出せばいいのではないでしょうか？
それでトントンくらいだと思いますよ。

補足

はい現金で購入しました。結局10年くらいうまく運用できればもとが取れるようですね・・・。不動産は損か得とかで買うもんじゃないのかもしれません。
　今売りに出しても買った値段で売れるということは14％くらいの収益率であれば売れる物件ということでしょうか？
　また、貸しに出すとしてマンションの処分方法はないものでしょうか？管理費修繕費の1万近くを払い続けなければいけないのもまた怖いですし・・・。

回答No.7

pont-nufu

>3.5×12で年間42万円なので、手数料含めて、9年くらい住めばもとがとれますよね。
管理修繕費が1万円/月、管理手数料4%も引く必要があると思います。
よって15年と計算しました。

空き室率は築10年までは0.9ですが、それ以降はもっとシビアに見ます。その場合更に家賃を下げる必要があります。賃貸期間中にエアコンやガスコンロが壊れたりした場合の修繕費も見ておく必要があります。15年よりかかるものと思ってください。（少なくとも経験をつんだ買い手はそう見ます）

お礼

詳しくありがとうございます。ただ賃貸でも更新料は取られるし、賃貸で暮らすのが得か、購入してで暮らすのが得かわからないと思っていたんですが・・・。話を聞いているとやっぱり賃貸の方が何か良い気がしてきました・・・。（泣）売るとしたら二束三文というところですね。一戸建てはともかく、マンションは借りるものですね。

回答No.6

pont-nufu

＃５です。
空き室率９０%は９日あるとして１日空き室という意味です。
よって０．９をかけています。
紛らわしくて申し訳ありません。

お礼

勘違いをしてました。お恥ずかしい限りです。このマンション自分で住む場合には3.5×12で年間42万円なので、手数料含めて、9年くらい住めばもとがとれますよね。なのですめるところまで粘って安価な値段で売りに出そうと思います。一応南向きで駅から近いし、気に入ってることは気に入っているので。ワンルームマンション投資って難しいんですね。

回答No.5

pont-nufu

購入するときに諸費用がかかっているので支払いは350程度でしょうか？
家賃収入は以下のようになりますので年間25万以下となります。
3.5×12-管理費-管理手数料4%位-空室率90%-家賃下落率

実利回り7%くらいでしょうか？
空き室率、相場が悪くならないとしても回収に15年度度かかると思われます。築32年になるので、建替時期に近くなると思われます。

売る場合は家賃からの利回り計算になりますので、「物件情報」「家賃の月額」、「管理費」、「積立金」を不動産に伝えれば見積もってくれると思います。管理費修繕費が高いので300万円は下回ってしまうと思われます。

補足

空室率は90%になるものですか・・・。やはり賃貸に出すというのは厳しいようですね。売れるうちに売ったほうがいいみたいですね。不動産会社に見積もりをお願いしてみます。

回答No.3

minity

はじめまして

築１７年だと、阪神大震災前ですよね？
建築基準法も変わっていますから、売るのは難しいかもせれませんね。

回答No.2

goold-man

築17年の中古マンションは売れません。
一戸建ての場合家屋は価値がなくても、更地にするとそれなりの価値がありますが、マンションは他の居住者の反対などにより取り崩しも出来ず、修繕費（管理費）はかかるし、もてあますことになりがちです。まあご自分が住むことで（家賃はいらないし）10年持てば元を取れます。

回答No.1

maruru2

安くすれば売れるし、家賃収入もあるでしょうが、ただ修繕費が気になりますね。

築17年だと老朽化もしてるでしょうし・・

補足

やはり売るより貸したほうがいいのですかね？ただ借り手がつかなそうで・・・。それとも修繕費がかからないうちにうってしまうか？