シェアリングにおける敷金問題 トラブル

質問

都内シェアリングをしている28歳です。
先日理不尽な理由により、退去勧告され、退去するも、敷金の返還に関しては、独断で判断し、立ち合いなく決めると言い渡されました。
立会いの日は賃貸人に合わせると言うも、多忙に付き不可能と矛盾する回答でした。
賃貸契約書は作成しています。退去の修繕に敷金を充てる（但し必要なければ全額支払う）との記載があります。
挙句の果てには返還しないと言い張られました。

この場合、敷金返還に最も有効かつ迅速な手段はやはり小額訴訟になるのでしょうか？通常訴訟になれば色々と面倒がありそうなので、小額訴訟と同等に効果的な方法はあるんでしょうか？
みなさんいいお考えがありましたらよろしくお願い致します。

回答No.11

m_inoue222

＞というのはどの部分に当たりますか？

敷金返さなければ公団にチクるよ．．．脅迫と取られてもおかしくないでしょう

＞本日公団に確認しようと思っておりました。

公団に言ってどうするの？

あくまで切り札は出さないから効果が有るのです

出すよ、出すよ．．．出しても貴方にメリットは有りません、差し違えるだけ

だから微妙な交渉が必要なのです

お礼

ありがとうございます。

微妙な駆け引きですね、でも開き直りかねない男なのでテクがいりますね。

本人との直接交渉→消費者センター→相手方会社→小額訴訟
と行こうと思っております。

回答No.10

m_inoue222

＞この一文の法的根拠は何を参照すればいでしょうか？

根拠も何も必要有りません

・本当の大家は公団
・貴方の大家（Ａ）は貸してはいけない物を貸している
・貴方はそれを知らなかった

こういう事でしょう

なので違法なことをしているのは「貴方の契約者（Ａ）」

貴方の契約書は貴方の大家（Ａ）に対しては有効です

事が公になれば一番困るのは（Ａ）になります

　「契約に基づいて敷金を返還をして貰えないなら公団を交えて公の場での話し合いにします」
　「原状回復の立ち会いも公団の方にお願いするようになります」

普通はこれを言えば解決すると思いますよ

相手（Ａ）からすれば「脅迫」すれすれの話になるでしょうからあくまでも法に触れないようにする話し方が肝要でしょう

私なら敷金全額返還の自信は有りますね

お礼

何度も回答いただきありがとうございます。

本日公団に確認しようと思っておりました。

「相手（Ａ）からすれば「脅迫」すれすれの話になるでしょうからあくまでも法に触れないようにする話し方が肝要でしょう」
というのはどの部分に当たりますか？

回答No.9

m_inoue222

＃３です

＞違法行為であるかどうかはここではひとまず別問題と捉え

別問題には出来ない重大な問題なのですが．．．（苦笑）。

知らなかったのならちょっとお気の毒ですね

それほどの重問題なのでそれを利用するという手はあります

・貴方の大家はシロウトである
・大家は又貸し禁止を承知していた
・貴方は又貸しの事を知らなかった

これなら方法は有るでしょう、開き直ることです

「では、本当の大家（公団）と相談してみます」

困るのは貴方の大家？でしょう

ただ、これも両刃の剣．．．貴方も退居しなければならないかも知れません
いわゆる「差し違え」の覚悟が必要です

この場合は貴方が退居することになっても時間は稼げます
その時間中に家賃を滞納しても貴方の大家？は法的にはほぼなにも出来ないでしょう

　「家賃を受け取る事事態が公団との契約違反になります」
　「不法行為については司法も相手にしてくれません」
　「貴方の言い分は違法なことに気づいたので支払わなかった」

こんな感じかな？

３－４ヶ月滞納しても貴方の大家から出来ることは嫌がらせくらいでしょうね
それで実質、敷金と家賃が相殺されます

極端な話、貴方が１年くらい家賃を払わないで居座っても大家から出来ることはほとんど有りません

注意するのは錠を交換される事くらいでしょう

要するに貴方の大家？自身が不法に又貸ししていますのでほとんど貴方に法的に出来る事は何も無いと言うことです

何かするには「根拠」が必要です
その正当な根拠がありません

貴方の大家？は盗んだ物を貴方に貸している状態でしょう

さて貴方が大家の立場ならどうされますか？

と、言うことです

お礼

ありがとうございます。

「要するに貴方の大家？自身が不法に又貸ししていますのでほとんど貴方に法的に出来る事は何も無いと言うことです」
この一文の法的根拠は何を参照すればいでしょうか？
民法ですか、賃貸契約法（？）ってのがあるのでしょうか？調べてみたいのでよろしくお願い致します。

ざっくり言えば、何も知らされずに契約してしまった状態、知らなかった事が悪いのですが、でも預けているお金を返さなくてもいいと言う事にはならないと考えます。

回答No.8

m_inoue222

＃３です

＞違法行為であるかどうかはここではひとまず別問題と捉え

別問題には出来ない重大な問題なのですが．．．（苦笑）。

知らなかったのならちょっとお気の毒ですね

それほどの重問題なのでそれを利用するという手はあります

・貴方の大家はシロウトである
・大家は又貸し禁止を承知していた
・貴方は又貸しの事を知らなかった

これなら方法は有るでしょう、開き直ることです

「では、本当の大家（公団）と相談してみます」

困るのは貴方の大家？でしょう

ただ、これも両刃の剣．．．貴方も退居しなければならないかも知れません
いわゆる「差し違え」の覚悟が必要です

この場合は貴方が退居することになっても時間は稼げます
その時間中に家賃を滞納しても貴方の大家？は法的にはほぼなにも出来ないでしょう

　「家賃を受け取る事事態が公団との契約違反になります」
　「不法行為については司法も相手にしてくれません」
　「貴方の言い分は違法なことに気づいたので支払わなかった」

こんな感じかな？

３－４ヶ月滞納しても貴方の大家から出来ることは嫌がらせくらいでしょうね
それで実質、敷金と家賃が相殺されます

極端な話、貴方が１年くらい家賃を払わないで居座っても大家から出来ることはほとんど有りません

注意するのは錠を交換される事くらいでしょう

http://www.e-bouhan.com/shohin03/030021.html

こういった錠を臨時に追加すれば錠交換は防げます
ドアを開けなければ錠の交換は出来ません

要するに貴方の大家？自身が不法に又貸ししていますのでほとんど貴方に法的に出来る事は何も無いと言うことです

何かするには「根拠」が必要です
その正当な根拠がありません

貴方の大家？は盗んだ物を貴方に貸している状態でしょう

さて貴方が大家の立場ならどうされますか？

と、言うことです

お礼

ありがとうございます。

まず説明申し上げますと、私は9月末時点、エクセルにあるように退去を申し渡されて次の日に退去しています。

シェアする際に、又貸し禁止の件は全く知りませんでした、なので公団に訴えると言うのは出来そうな話です、私はもうそこに住んでいませんので。

「貴方の大家？は盗んだ物を貴方に貸している状態でしょう」
この一文の意味が理解できませんでしたが、盗んだものと言うのはこの場合何を指すのですか？

根拠は二人の間に交わしている賃貸契約書ではどうでしょうか？

回答No.7

m_inoue222

＃３です

＞保証金を家賃に回していただき、来月末に再び2カ月分として頂けないか？と相談したところ

基本的に無理です．．．

　「家賃は払わなければなりません」

保証金は契約が終了するまで手を付けるお金では有りません

途中で家賃に回して良いのなら最初から「保証金無し」と同じ事になってしまいます

＞大家と言うのは、この場合この団地のOOO号室を公団と賃貸契約しているA氏という事になるのでしょうか？それともOOO号室の1室を私と賃貸契約しているA氏という事になるのでしょうか？

どこか話が矛盾していますね

どうもあなた方は大家に内緒で又貸しをされているのでは？

ルームシェアでも本当の大家の了解がなければ出来ませんよ

違法な行為から始まったトラブルと感じます

どこかへの相談は可能ですが事が公になれば貴方自身が困った立場になるでしょう

違法な行為に対しては誰も相談に乗ってくれません

お礼

ご回答有難うございます。

そこまで確認せずに入居したのは、自分の落ち度としか言いようがありません。違法行為であるかどうかはここではひとまず別問題と捉え、二人の間のトラブルを解決するにはどうすればいいか、何かあるならお聞きしたいと言う考えです。

保証金を無理は承知でお願いした回答が、退去してくれ、
と言うのはありですか？
また、保証金無しならそもそも回せないのではないでしょうか？
（無いものを回すのは不可能？）

何も判っていませんが、宜しくお願い致します

回答No.6

coffeecan

何度もすみません、Ｎｏ４です。

東京都在住とのことですので、下記都庁の
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm​

のページ内「賃貸ホットライン」に電話にて相談すると良いと思います。

家主は誰かという件ですが、賃貸公団のまた貸しは禁止されています。
通常この場合分譲公団のマンションの一室を購入したＡ氏が
あなたと同居人に貸し出した貸主ということでは。

ただ、ちょっと問題ある家主のようですので「わけ有」かもしれません。本当にこの部屋の持ち主で賃貸人としての地位を持っているのか確かめる必要も出てくるかもしれません。

具体的には法務局へ出向いて、今すんでいるお部屋の登記簿上の所有者を確認、賃借権などの権利関係を確認する必要があります。

た～ま～に、夜逃げした部屋を鍵を持った第三者がそしらぬ顔して所有者然としている場合があります。そのため、不動産会社が作る重要事項説明書（契約に先だって交付する、物件と契約内容の説明）においては、登記上の所有者を記載します。

参考URL：

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm​

お礼

何度もありがとうございます。

この賃貸人は非常にややこしい身分の方で、外国人登録しているので、国籍は外国にあると思われます。そして、その外国人登録証に本物件の住所が記載されてはいるのですが、住民票ではこの部屋に住民がいない事になっていました。住民票上は住人は私のみです。

また、公団とは賃貸契約していました、それは確認しています。ただ、彼が出て行ったあと、私ともう一方で6月辺りより住んでいると言う形を取っているのですが、どうやら、われわれが毎月支払っている家賃を公団へ払っていないようです。

とにかく、相談センターへ行って参ります。

回答No.5

coffeecan

Ｎｏ４です。エクセルファイル拝見しました、Ｎｏ４は無視していただいて結構です。失礼しました。

退室時の立会いは当日以外はありえませんので3ヵ月後は理不尽ですね。
ほかにも色々と問題あります。

不動産会社を通さない契約なのでしょうか？

だとしても家主は契約上「業者」扱いになることが多いので（税法上の個人事業主ではありません）、宅地建物取引業法による規制は受けなくとも、消費者契約法などによる規制を受けます。

これは消費者に一方的に不利な契約や口約束などを「無効」（なかったこと）にするという大変厳しい法律です。

賃貸のトラブルはとても多いものなので、役所に相談受付窓口があることが多いです。問い合わせてみてはいかがでしょうか。

お礼

回答ありがとうございます。

明日相談センターへ行くつもりです。
今回の契約は、本人通しなので不動産は絡んでいません。
3ヶ月の意味が全く分からないですよね、賃貸人はどうにかして
敷金をせしめようとしているとしか思えません。

消費者契約法調べてみようと思います。ありがとうございます。

回答No.4

coffeecan

不動産業で宅建主任者をしています。

ご質問の、トラブルの相手方が誰なのかがよくわかりませんので、補足をお願いしたいです。

突然の退去勧告は家主が言ったのですか？それとも同居人？

退室時のルームチェックに大家との立会いをさせないと言っているのは誰？同居人のようですが？
敷金を返さないといっているのも同居人ですよね？

文面から察するに家主とのトラブルではなく
ルームシェアしているルームメイトとのトラブルと
受け取れるのですが？

まず、敷金・保証金は退去時の原状回復費用に充当し、賃貸中の賃料などには充当できないと契約書のどこかに書いてあると思いますので、家賃の遅れを保証金でまかなってというのは契約違反かと思われます。

そのため、質問者様が家賃を払えない分、同居人が立替て家主に払うしかない状況ではないでしょうか。

そのためルームメイトが怒って、「お前とはもう一緒に住めないのでこの部屋を解約する」と言っているのではないでしょうか？？

回答No.3

m_inoue222

大家してます

＞先日理不尽な理由により、退去勧告され、

まずはこの内容が知りたいところですね
それによっては対抗方法も有ります

ただ、よほどの事が無い限り大家は退去勧告なんてしませんが．．．謎？

＞敷金返還に最も有効かつ迅速な手段はやはり小額訴訟になるのでしょうか？

いいえ大家には少額訴訟を拒否する権利が有ります

それと必ず貴方が勝てるという物でも有りませんよ

補足

ご回答ありがとうございます。
今回はシェアリングと言うことで、ある団地のOOO号室をA氏（敷金を返さないのはこの方です）とシェアしていました。家賃は毎月月末に翌月分を支払うように口約束で取り決めていました。（明文化していません）
そして、10月分の家賃に付いて、今月は支払い等多数あり、保証金を家賃に回していただき、来月末に再び2カ月分として頂けないか？と相談したところ、退去を命ぜられました。その辺りの経緯は下のURLから確認ください。
http://briefcase.yahoo.co.jp/bc/uw_rez/vwp2?.tok=bcfFpyZBGR.gXBiq&.dir=/559e&.dnm=%b5%ad%cf%bf.xls&.src=bc
また、大家と言うのは、この場合この団地のOOO号室を公団と賃貸契約しているA氏という事になるのでしょうか？それともOOO号室の1室を私と賃貸契約しているA氏という事になるのでしょうか？

回答No.2

takumaF

敷金とは退室する際に、未払い賃料や入居中に破損させてしまった部屋を修理するための損害を入居前に担保金として先払いしているものをいいます。
賃貸借契約が終了すれば、賃借人は部屋を原状回復して返還する義務があります。一方、賃貸人は未払い賃料等を控除した残額の敷金を返還する義務があります。
ここでいう原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」です。部屋を借りた当時の状態に戻すことをいっているのではありません。
いわゆる経年劣化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、敷金に含まれません。つまり、賃借人の使い方が荒くて部屋が壊れたという部分の修繕費を担保するためのものであり、通常使用の損傷費用は敷金には含まれません。
現実には、「使い方が荒くて損傷した部分」と「通常使用の損傷費用」との区分は難しい部分があると思います。できれば、部屋を借りた当初に最初からあったキズの写真を撮っておくのはよいと思います。最低でも、出て行く際に部屋の写真を撮っておくべきです。
貸主が不当に敷金の返還を拒んだ場合、小額訴訟がよいと思います。
小額訴訟は、原則として、裁判所に出頭するのは一日だけですむように、一回の口答弁論期日だけで審理を完了し、判決の言い渡しは終了後直ちに行うこととなっています。例外もあります。
そのため、当事者は、原則として、その口答弁論期日前又はその期日に、すべての主張および証拠を提出しなければなりません。
簡易裁判所における訴訟手続きであり、対象となる事件は、訴額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする事件となっています。

お礼

ご回答ありがとうございます。

唐突な賃貸契約の破棄に加え、敷金返還拒否、というか立会い拒否なんですよね。
おそらく、この方は、細かな傷に至るまでお金を取れると解釈しているようです。原状復帰の解釈を間違っているというか知らないんでしょう。
退去を命じておきながら、敷金返還の条件は3ヶ月家賃を支払う事、その後12/31に敷金返還するとの事です。全く言っている事が論理性を欠くんですよね。
入居時の写真は少しだけあります、退去時は今からとります。こちらの過失による大きな傷は無いです。
問題が一つだけあって相手の現住所が分からないんですよね。これが今回の一つのネックであります。
詳しくは下から確認ください。
http://briefcase.yahoo.co.jp/bc/uw_rez/vwp2?.tok=bcfFpyZBGR.gXBiq&.dir=/559e&.dnm=%b5%ad%cf%bf.xls&.src=bc