[マンションを買いたいのですが。。。

質問

賃貸料を年間で計算してみると１５０万近く支払っているので、 いっそマンションを購入しようと考えているのですが、 いくらくらいの物件まで買えるのか教えていただきたいです。 自己資金３００万円、年収７００万円です。 よろしくお願いします。

回答No.7

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

賃貸料が年間で150万円でしたら、住宅ローンの年間返済額はその８割程度までに押さえてください。
賃貸と所有では『必要経費』が多少違ってきますので、その程度にしておかないと結果的に現在よりも『住居費』の負担が増えることになります。
ですから、住宅ローンの毎月の返済額を10万円と計算されたのは、妥当なラインだと思います。

ボーナス返済はしないことにして、返済年数と利率から逆算することになります。
年齢が分からないので返済年数をどう設定していいか迷いますが、35歳を超えていなければとりあえず35年返済とされてもよろしいでしょう。
金利については、現在、住宅ローンに限らず長短金利差が縮小されています（イールドカーブのフラット化…といいます）。
ですから、金利が固定される期間を短くすればするだけ低い金利で借りられる…という状況ではなくなっているんです。
それでも長短金利がフラットになっている訳ではないので、金利差は存在します。
（全期間）固定金利型を選択すれば金利は高く、変動金利型を選択すれば金利は低いです。

ただし、ここまでの話の『金利』は、『住宅ローンの店頭表示金利』の話です。
実際の住宅ローン契約においては、この『店頭表示金利』から、金融機関、借入申込人の属性、条件などによって『金利の優遇』が受けられることが多いです。
どの程度『金利の優遇』が受けられるかも、金融機関、借入申込人の属性、条件などによって違っていますので、一概に「いくらまでならば借りられる」ということを考えるのも難しいんです。

よくあるパターンでは、「『最優遇』は、変動金利型は店頭表示金利から－1.20％、固定金利選択型は店頭表示金利から－1.50％、固定金利型は別に定める基準金利が適用される」といったカンジです。
「完済まで毎月の返済額を10万円程度にしたい。返済額が１円でも上がる可能性があるのはイヤ。」というのでしたら、（全期間）固定金利型を選ぶことになります。
（全期間）固定金利型ですと、今ならば3.00～3.50％で借りられると思います。
3.50％の（全期間）固定金利型で、返済期間を35年、元利均等返済、ボーナス返済なしという条件で借り、毎月の返済額を10万円程度にしようとすると、借入金額2,400万円で、毎月の返済額が99,190円になります。

「この先金利が上昇していくという懸念はあるが、少しでも『高額の』物件を購入したいので、とりあえず少しでも低金利で。金利上昇については対応できるノウハウもある。」ということでしたら、変動金利型を選ばれると『適用金利』が低いことが多いです。
変動金利型の店頭表示金利は、現在、多くの金融機関で2.625％か2.875％になっています。
例えば2.625％から1.20％の優遇が受けられれば、適用金利は1.425％となります。
1.425％の変動金利型で、返済期間を35年、元利均等返済、ボーナス返済なしという条件で借り、毎月の返済額を10万円程度にしようとすると、借入金額3,300万円で、毎月の返済額が99,833円になります。
ただし、変動金利型は「半年に１度金利の見直しがある」「返済金額の見直しは５年に１回」ということにしている金融機関が多く、この仕組みをしっかりと理解できなければ、債務のコントロールが難しいと思います。

金利の違いで、これくらい借りられる金額が違ってくるんですよ。
借りられる金額が違ってくれば、当然に購入できる物件の価格も違ってくるのがご理解いただけると思います。

また、自己資金300万円とのことですが、住宅ローンを利用して住宅を取得しようとしますと、諸費用として物件価格の１割程度は必要になってきます。
ですから、3,000万円の物件を、住宅ローンを利用して購入しようとすると、自己資金の300万円は諸費用で消えてしまい、物件価格の100％融資が受けられるような物件（中古住宅の場合は100％融資が受けられないこともあります）、金融機関、住宅ローン商品（『フラット35』などは物件価格の90％を融資額の上限としています）を探さなければならない…ということになります。

なお、毎月の返済額を10万円と、返済額の方を確定させているので、年収700万円で、他に借り入れがなければ、返済能力の点では住宅ローン審査には充分に通るレベルです。

お礼

ご丁寧な説明ありがとうございます。
おかげさまで少しずつですが、マイホーム購入への道が見えていました。

回答No.6

hulabear

中古マンションを購入したものです。

年収７００万でしたら２，３００～２，５００万円までの
借り入れですかね。
自己資金が多いに越したことはありませんよ。
頭金がもう２００万くらい多ければ、もうすこしゆとりある
返済が可能です。

月のローンの返済が１０万、固定資産税のための貯金が２万
（これは物件の築年数によっても異なりますし、
住宅ローン控除があればもっと少なくなります）
駐車場代、修繕積立金・管理費が２万～３万。
という、諸々を考えると月１５万の住居費です。
年収から判断するに、この程度であれば無理ないかな、と
思われますが、将来、どのように収入が変わるか分かりません。
なるべく、頭金を多く用意するのをおすすめします。

回答No.5

noname#79195

No.2です。
返済額10万円ですと、借入額が2,500万円くらいですかね。
あと、マンションですよね、すると管理費が1～2万円かかってくると思います。返済額10万円が管理費込みだと、借入額はもっと少なくなります。
年収700万円ならもう少し返済に充てても、余裕のある生活ができると思いますが…

回答No.4

yun-yun007

月10万の返済でボーナスなし35年（年利3％）だと約2600万の借り入れになります。
2600万+300万で単純計算だと2900万ですね。
他の人の話にもありますが固定資産税もかかりますし購入時に約10％ぐらい諸費用として必要になります。
利息は変動を選ぶか長期固定を選ぶか短期固定を選ぶかで変わってきます。
ローン計算サイトも参考にしてください。

参考URL：

http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

回答No.3

hisa0419

賃貸の時にはかからなかった費用（固定資産税など）も含めて考えておいたほうがいいですよ。ちなみにシュミレーションして借りることができる額は参考値と考えてあまり鵜呑みしないように。あくまでも先々のライフプランを考えて返せる額を借りるのが正解だと思います。

回答No.2

noname#79195

賃借料が150万円近いというので、年間の返済額も同じくらいで考えます。年齢がわからないので、返済期間は30年とします。金利はとりあえず3％とします。これでシュミレーションすると約2,800万円借りられます。自己資金を足すと、まあ3,000万円くらいの物件ですかね。諸費用もありますしね。いろんな銀行のサイトでローンのシュミレーションが出来ますので、詳しくはそちらで。

回答No.1

yun-yun007

年収700万なら借りれる限度額まで借りたら結構な金額になると思いますが月にいくらぐらいの返済が現実的なのかそのへんを教えてください。逆算でいくらのローンになるかでますよ。

お礼

ありがとうございます。
３５年ローンで月々の返済は１０万円程度にしたいと考えています。
返済額１０万円というのは少なすぎますか？
よろしくお願いします。