不動産仲介手数料とその役割と不動産管理の役割の違い

質問

(1)家を貸す立場の場合不動産屋さんに借り手を仲介してもらい仲介手数料を払うと重要事項の説明書と賃貸契約書を取り交わす役割をしてもらうことのほかになにか特典はあるのでしょうか？(2)また自宅を不動産屋に毎月手数料（家賃の一割？）を払って管理してもらうとどのような特典があるのでしょうか？（掃除、家賃管理、鍵の受け渡し、苦情処理のほかに何かありますか？）「仲介」と「毎月の管理」の違いを教えてください。

回答No.7

chinya · ベストアンサー

＃４です。
広告費についてですが、実際に広告を打つ依頼をする場合もあると思います。
それは実費ですので、入居者が見つかる見つからないにかかわらず支払う必要があります。
それとは別に、決めてくれたら１月分あげるよ、という約束をする場合があります。（広告費という名目で）
これは、成功報酬ですので、決まらなければ払う必要はありません。
営業も人間ですので、別途成功報酬のある物件はがんばるということです。

仲介業者を通さない場合、契約書の標準的な様式等をダウンロードできるサイトがあったと思います。（今、思い出せませんが、検索してみて下さい。）
まあ、自己所有物件の直接契約の場合、宅建業の免許は必要ありませんし、宅建業法で定められた重要事項の説明義務もありません。
ただ、それでは入居者があまりに不利ですので、ちゃんと説明してあげましょう。

管理業者は、仲介業者が兼務している場合もありますし、宅建業の免許は必要ありませんので、建設・リフォーム関係の業者等、仲介業とは関係のない業者もいます。

お礼

よく分かりました。ありがとうございました。

回答No.6

mu128

普通は、ある貸主からアパート等の管理を頼まれた場合は、管理業務を委託する旨の契約書を交わすことが多いようですが、私の会社では、特にしていないようです。（それか、最初に契約を結んでそのまま自動更新扱いになっているかです。報酬なしでやっているためか、そのまま任されています。口頭でも有効ですしね。）
そのような管理委託契約を交わした場合には、「入居募集管理」「集金業務」などと管理する内容のことが書かれていることと思います。中には、結構具体的に管理の詳細まで書かれていることも多いです。
書かれている内容は、その管理内容のことや、報酬、期間、契約解除、報告義務などについてがあります。まぁ、結構当たり前のことも書かれています。
そのような契約書は当然、読みながら説明することが望ましいですが、特に誰でも結構です。「免許」とは宅建主任者の資格を持った人ということでしょうか？　どちらにしても理解されれば良いので資格者でないといけないということはありません。

クリーニング代は、別途貸主に請求することが多いでしょう。管理内容の中に清掃業務があっても、それは廊下や階段などの清掃を意味しているので、そのような費用が管理費用から請求されているかどうかは契約内容次第です。別途ということでしたら、管理料とは別に請求されるし、含まれていても、通常よりも費用がかかるような業務をすればあとから請求されることはあります。退去する部屋のクリーニング代は、敷金から差し引くことが多いでしょうから、実質は借主が払うことになります。しかし、敷金の残額がなかったり、借主から請求ができない場合には、貸主負担になることもあります。

「広告料」といっても、この場合の広告料は仲介手数料と同じで成功報酬に近いものがあります。なので、入居者が決まって契約が無事に終了してから、請求されることが多いです。本当の意味での広告料は通常の費用は不動産業者が負担しますが、特別な場合（新聞広告に大きくだすなど）は、貸主と相談の上、別途請求することがあります。

仲介業者を通さずに直接契約する場合は、契約書とかは市販されているかもしれませんが、インターネット上でも雛形がありますのでそれを利用されれば十分だと思います。定期借家契約の場合は、書面でそのことを説明しなければならないので、その説明書も作成しなければなりません。重要事項説明は直接契約の時は不要ですが、登記状況や設備のことなどは説明しておいた方がいいです。後でトラブルになる可能性があるので、不動産業者が行う重要事項説明と同じくらいのことは説明しておいた方がいいでしょう。

管理会社は一般的には不動産業者であることが多いです。しかし、中にはそうでない場合もあります。何かの業務（建設業やリフォーム関連業）との兼業で管理されていることもあります。

お礼

よく分かりました。ありがとうございました。

回答No.5

nonbay39

１は皆さん書かれています。

２については、集合住宅であれば、物件に空きがある場合には不動産屋が比較的本気で入居者を捜してくれます。入居者が多い方が管理手数料が多く入るためです。
　契約にもよりますが、物理的や入居者間のちょっとしたトラブルに対処してもらえます。ただ契約していないと掃除も、ちょっとした修繕なども対応はしてくれません。あくまで契約内容次第です。
　ただ、貸し家であれば、入居者間のトラブルもなく、空き物件もないので、管理の契約をするのが得かどうか分かりません。ただ、近所に住んでいないのであれば、管理は誰かにしてもらわざるを得ない面もあります。修繕が必要なトラブルが生じた際にすぐ現場に行けるかどうかで判断すれば良いと思います。自分ですぐ修繕もしくは修繕の手配ができるのであれば、貸し家で管理は不要かとも思います。

補足

不動産屋さんが宅建業免許をもっていて仲介業と管理業を兼務しているのが一般的だと思っていましたが、そうとは限らないのですね？たとえば管理業社が別の場合、管理業社というのは宅建の免許を持った組織なのですか？それとも宅建とは関係ない会社なのでしょうか？当然仲介業をする業者は宅建業を持った不動産やさんだと思いますが管理業者は？

回答No.4

chinya

「特典」の意味がよく分かりません。
契約以外の何かを特別にやって貰えるかという意味でしょうか？

まず、仲介業者は、入居者を見つけてくれて、契約手続きを全て代行してくれます。
仲介業者に頼まないと、自分で入居者を見つけて、交渉して、契約書類を作成しなければなりません。だから、業者に依頼します。
その手数料を、ほとんどの業者は入居者側から頂きますので、大家側は何も払わずにこの「特典」を享受できる場合があります。
なお、大家側からも広告料などの名目で払う場合もありますが、あくまでもそういう契約をした場合です。（一生懸命入居者を捜してくれる、プッシュしてくれるなどの「特典」目当てです。）
なお、入居者を自分で見つけた場合は、仲介業者を通さなくても契約は可能です。
ただ、手続き等に不安がある場合は、業者を通した方が無難です。

仲介業者の仕事は、契約を取り交わした時点で終了です。
ただ、次の仕事を取るためにアフターサービスをしてくれる業者も居ます。
やってくれればラッキー。「特典」でしょうか。

管理業者は、大家に代わって物件の管理をしてくれます。
これも、契約に従って、契約した内容をやってくれるだけです。
どんな仕事をするかは契約次第です。「特典」はありません。
してもらう内容によって契約金額が変わります。
また、管理会社と契約せずに、自主管理をしている大家もたくさんいます。

お礼

すみません質問があるのですが大家さん側からも広告費の名目で費用をもらう契約があるとのことですがもし広告費を出してもうまくお客さんが見つからなかった場合でもそれは仕方がないということですね？また広告の期間に決まりはありますか？それから仲介を頼まず自分で入居者と契約書を交わす場合は市販の契約書を使いますがそれは定期建物賃貸契約書とか重要事項説明書も市販で売っていますか？

補足

特典とは契約内容に何が含まれているか知りたかったのです。要するに契約書しだいということですね。両者の違いが大体わかりました。近所の場合は管理会社は必要なさそうですが遠方の場合は管理会社に任せた方が良いというのも良くわかりました。

回答No.3

mu128

（１）仲介手数料はただ仲介するだけで請求できる手数料です。特典というと適格ではないかもしれませんが、他には何もないでしょう。なので、契約してからは問題があっても、貸主と借主の間で解決することが原則です。最近は、借主からは仲介手数料をもらって、さらに貸主からも広告料としてもらっているところが多いので、何か問題があった時に、「高額な手数料を貰っておいてそれだけ？」と思われる人が結構いるかと思います。

（２）管理料を払うことによって、他の業務をしてもらうことがあります。ただ、その種類はいろいろで、家賃管理しないが他のものはやってもらう、苦情処理だけを行う、など、その物件によって違うことが多いです。当然、やってもらう内容が手間なものほど管理料も高くなります。

管理業務の種類には、あとは、契約更新手続き、新規入居者募集、退去の際の立会い業務や敷金精算業務、退去後のリフォームの手配、入居者への連絡事項がある場合の通知、近所や自治会などからの連絡の受付、家賃滞納者への通知や回収、水道等の検針、廊下や階段の電気の交換・・などがあります。また、大家さんや入居者からの相談や入居者同士のトラブルの解決も仕事の範囲でしょう。水漏れなどで簡単な修理ですむようなものも、やることもあります。

しかし、中には管理料金を家賃の１０％もとっておきながら何もしないという管理会社もありますし、逆に、管理料を請求しないで、そのへんの管理会社よりも管理をやってくれる会社もあります。（ただ、その場合は、入居募集をその会社専属でやるという条件がついた場合ですが）
管理手数料はその物件や不動産会社によっても違いますが、５％から７％くらいが多いかと思います。家賃管理まですると結構高くなってしまうかもしれませんし、もし、空室の際の家賃保証する場合ですと、もっと高くなります。

管理会社は万能ではありません。トラブルを未然に防ぐ方法や実際にトラブルにあった時に経験を生かして仲裁にはいることが業務とは言えますが、管理業務を超えるものについては関与しません。例えば、トラブルの多い敷金精算についても、間に入って交渉することはありますが、貸主も借主もお互いが納得しなければ、あとは当事者同士で裁判でもして下さい、という形になってしまいます。

うちの会社は管理料を貰っていないので、入居者の入れ替わりが全くないと、タダ働きばかりになってしまい、やってられないこともあります。

補足

ということは管理会社との契約のときは何をやってくれるのかを契約書に書いてあるのを見るとか話し合いで何をやってくれるのか決めるのでしょうか？それとも管理会社のあたりはずれでそれが決まるのでしょうか？管理会社と契約するときは仲介契約のような契約書なのですか？どのようなことが書かれているのでしょうか？管理会社の宅建の免許を持った人が契約書を読み上げるのでしょうか？

回答No.2

m_inoue222

大家してます

１．通常は仲介手数料は支払わないでしょう、
　　最近は広告費と言う名目のお金は支払いますね
　　なぜか仲介手数料と同額が多い．．．（笑）。

２．掃除はしないでしょう、オプションです

・契約時の審査
・契約までの諸手続
（仲介業者へのセールス）
（内見時のカギの受け渡し・管理）
（家賃管理、滞納督促）
（事件・事故時の対応）
（トラブル対応）
（修繕時の業者斡旋）
（退去時の立ち会い）
（その他入居者との折衝）

こんな感じでしょうか？

http://sumai.nikkei.co.jp/invest/begin/index20050204r3000r3.html

http://www.obic.co.jp/project/realestate_solution/leasing_immovables.html

何もなければもったいない経費ですがいざという時には
「契約していて良かったな～」．．．
保険みたいですね．．．（笑）。

入居者に言いにくいときは管理会社の意向として無理を通す事も有ります

入居者＝「家賃下げてよ」
大家＝「私は良いのだが管理会社がうんと言わない、任せている以上あまり無理も言えないのよ」

言い訳に使ったりします．．．（笑）。

補足

もし退室する人が掃除があまりきれいにされていなかった場合は管理業者としてはハウスクリーニングを雇って掃除した場合や管理業者みずから掃除した場合の人件費は管理業者が手数料としてもらっている代金から出すのですか？それとも別途貸主に請求するのでしょうか？

回答No.1

oba_chann

まず一番大事な点は、
良心的な不動産屋さんを、見つけることです。

契約のお金だけとって、後は何もしない、
更新もお金とって、それだけ、では面倒は全て大家にきます。
家賃が滞って、直接は気まずいので、不動産屋さんを通そうとしたら、
月々の管理契約をしていないので間に入らない、と言われました。

設備のトラブル・家賃のトラブル・その他問題が予測されるようなら、
一切管理してもらうほうが安心でしょう。

貸主と借主が直接契約すると、問題が出るので不動産屋を通して契約しましたが、
実は私もこの件に同じ疑問があります。回答でなくてすいません。

補足

仲介だけしてもらって管理はしてもらわない場合でも仲介業者がサービスで管理業者がするようなことをする不動産もあるときいたことがありますがそれはあくまでサービスであって仲介業者の仕事ではないということなのですね。仲介業者はあくまでも入居者を見つけて契約書を作って引き渡すだけで終わりということですね。