中古住宅購入、契約、登記、権利書について教えて下さい。

質問

中古住宅購入で分からない事が多く困っています。
まず、購入する物件は、古農家付き築35年の物件なのですが、現在仮契約までしました、物件が借金の担保に(抵当）入っているのですが、銀行立ち会いの元で本契約をし、その時に抹消になると言う事で、（もちろん抹消にならない場合は契約は無しになるのですが）

仲介するのは、地元で30年やっている不動産やです。

※登記もその時に一緒にしてしまうのですが、不動産屋が言うには今度買うその物件の住所に、今住んでいる住所を移して登記した方が後で住所等を変えるとお金がかかるので、そうしたらと言うのですが、土地の権利書がいくつかに分かれていて、1通だけお金を貸した人が持っているらしいのですが、その辺を不動産やは（少しあやふやと言うか色々別れていて。。。）はっきり言わないらしいのです。

1.購入するのは両親なのですが、権利書等が揃わない物件を本契約する事等は有るのでしょうか？
2.そう言う事は本契約前に不動産屋がどうにか揃えてから本契約しますと言う様な説明をするのではないのでしょうか？
3.仮に権利書が1通揃わない場合は契約はしない方が良いですよね？
4.権利書1通が無く、もし契約をした場合、家の両親が借金を払うと言う様な事になったりするのでしょうか？

どうぞお力をお貸し下さい、宜しくお願い致します。

回答No.2

noname#26116 · ベストアンサー

まず質問文全体的に言えることですが、「仮契約・本契約・登記」など言葉の意味が不明確な点が多々あります。不慣れなので仕方無いと思いますが、売買取引の説明をする際には、そのあたりの正確な情報が無いとアドバイスしづらい面があります。

1.権利書紛失により、権利書がなくても取引する事はありますし、移転登記をする事も可能です。
但し、今回は紛失では無いのですから、誰が持っているのか不明ですが司法書士は事前にその内容を確認しておく必要があるし、当日はその権利書が必要です。

2.担保（抵当権等）の抹消及び移転登記を司法書士に依頼するのであれば、それらの手続に不備が無いかどうかの各書類の確認は司法書士の業務です。不動産屋が他人の権利書を保有する事は無いとは言い切れませんが、本来は権利書は他人が預るものではありません。
つまり、2の質問については司法書士に確認してください。

3.1でも書きましたが権利書を紛失しているケースでも事前の本人確認等により移転登記は可能です。1通揃わないとすれば、その理由が肝心です。契約はしない方が良い、とありますが契約は締結済みでは？
決済当日に登記必要書類が全て揃わなければ、売買代金を支払う事は出来ないというだけの話です。

4.この質問も取引の根本の理解が無い上での質問ですが、3に書いたように担保の抹消と移転登記に必要な書類が全て揃わない場合には、売買代金を支払ってはいけませんし、取引は成立しません。
権利書1通が揃わない、という表現に固執されておりますが、問題は担保権等の負担が一切ない所有権を買主に移転させる事が目的なのです。
担保権を抹消せずに不動産の所有権を得た場合、両親が借金を負うことにはなりませんが、その不動産が競売により処分される可能性はあるでしょう。
権利書が1通ないという事と担保権付き不動産を移転登記させることとは別の話です。

もう少し、取引全体の流れを把握するように努めてみてください。
どういう取引が正常なのか、という認識が必要だと思います。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
そうなんです、売り買いを基本的に100%理解していないので。。
表現に不備が有りました、申し訳有りません。
頂きました回答の内容で凄く分かりました、もう少し勉強してみます。

回答No.3

63ma

権利書自体は、そんなに重要な物ではありませんので、余り神経質になる事は無いと思います。
　重要なのは、契約をし、売買代金を払う時に、設定されている抵当権の抹消登記を第一順位とします。
　次に売買による所有権移転登記を第二順位として、同時登記をすべきです。
　そうすれば、＞4.権利書1通が無く、もし契約をした場合、家の両親が借金を払うと言う様な事になったりするのでしょうか？＜・・の心配は無くなります。
　何れにしましても、推測ですが、銀行側で司法書士に登記事務等の依頼をすると思いますので、余り心配は無いと思います。

回答No.1

oo14

法務局の前で５年も営業をやっている司法書士なら任せて大丈夫とおもいますよ。心配されているようなことはしません。もちろん不動産屋さんも同様とおもいます。わからないことは言わないのは当たり前です。
大丈夫とは思いますが、こういうとき不動産に得意な銀行の出番です。
どっちにしても当座の金も、要りますし、保険に入ったりすることになります。抵当権設定の審査はまじめにやりますので、この費用を持っていつも判断しています。固い必要経費と考えています。
よくあるじゃないですか、振込みにいって、おれおれ詐欺の可能性を指摘してもらって、事前に救われたとか。銀行の知恵はただで借りれることもあります。銀行にとっても信用の大宣伝になりますし、協力してくれるとおもいます。