時効登記で名義変更してくれといわれましたが、

質問

祖父の死後、５０年前に祖父名義のままになっていた田舎の土地の一部の農地を、祖父の弟とその息子が売ってしまっていました。最近購入したという人から、名義変更に応じなければ裁判もできると、突然いわれて困っています。当事者はもう物故していて、この土地も相続人６名の共有名義となっています。
他人名義の土地であるとわかって売り買いしていても、時効取得はなりたつのでしょうか。そのようなことは知らずに固定資産税も払ってきていて、納得がいかない気がします。祖父からの相続登記はずっと以前にされていたのですが・・・

回答No.2

taetaeko · ベストアンサー

購入した人は所有権を主張できるか？・・・できません。

　まずは、取得時効を主張するためには、
１、所有の意思があって、
２、平穏かつ公然に占有していて、
悪意だと２０年経過が必要になります。（１６２条）

　真の権利者の犠牲のもと相手が取得するので
「所有の意思って何？」「平穏かつ公然って何？」「占有って何？」
「２０年以上って？」の要件が厳しくなります。
悪意でも取得時効を主張できるのは事実です。
泥棒ですら２０年で取得時効を主張できるのですから。

　しかしながら、内容は「固定資産税はこっちが支払っていた。」という事なので、
「自分のために、所有の意思のもと占有していた」に疑いアリですね？
　土地の所有者なら固定資産税を払うのは当然のことです。
なのに相手が払っていなかったと言うのは
「他人様の土地を無料でお借りしている」と言う事になり
「自分のための占有」の意思は認められません。
　他人様の土地をお借りしているという形は、
「お借り」しているのであって、「所有の意思」は認められません。

　以上より、相手方の取得時効の主張は認められないと思います。
キッカケは売買契約でしたが、他人の土地だと知っていて、
更に税金を払っていない以上、
相手は「ここは俺の土地じゃないよな・・・」って認めたことになると思うのです。
税金を払わずに自分の土地と主張するのはムシが良すぎる・・・。

　では、次に、相手方は「俺は売ってもらったんだから俺の土地だ！
売ったのはお前達の祖父の弟とその息子だろう？
だったらお前たちに責任があるじゃん！」と言いたいでしょう。
　ここについてはどうでしょうか？
民法は他人の物の売買契約は、一応は成立するとしています。（５６０条）
そして、売った人が「ここは相続によって私の土地になったから、売ってあげる！」
と言った場合どうなるのでしょうか？
　相手方には残念ですが、そもそも「売主の土地じゃない」と知っていたので
表見代理は成立せず、相手方の主張は認められません。（１１０条）

　次に、相続した６人の中に売った二人は入っているんでしょうか？
６人の中に売った二人が入っていなければ
他人の土地を売った事になり、売った責任はまったくありません。
　ただ、相続した６人の中に売った人達の名前が入っていたら、
二人は亡くなったので、自動的に残りの４人が相続し、
売った人の責任は相続によって、自分たち４人にその責任も来るんじゃないか？って思いますよね。
責任をも相続するとすれば、売った責任を取らなければならず
相手方の主張を聞き入れなくてはいけませんね。

　この点は、相手の主張を拒否できると思います。
相続人の「追認したくない」という立場は、全員が不可分に持っているのです。
しかも、売った人の自分勝手についての責任を取らされるいわれはありません。
　ただ、損害賠償はあるかもしれません。

　以上より、相手の取得時効の主張に対しては、
「あなたは税金を払ってなかったから『所有の意思』が認められないんだよ。
だから、取得時効の主張は無しだな。」と言ってください。

　次に、「あんたの親戚に売ってもらったから、責任を取ってもらおうか？」と言われたら
「いえいえ、あの二人が勝手に売った事であって、私たちには関係ありません。」と言ってください。

　私は大学の法学部を出たというだけで
プロではないので的確な意見とは言い切れません。
私の勉強した範囲では、以上のような見解が見当たりました。
どうぞ、ご参考になさってください。

お礼

回答ありがとうございます。土地を売却した親類は、相続権はもっていないので、おかしいなと思いました。ただ問題はすでに５０年経過していることですね。相続人も皆田舎を離れてしまっているので、事実関係がよく分からなくなっているのです。ただ時効取得については、だんだんわかってきました。

回答No.4

taetaeko

失礼しました。
平成７年１２月１５日　最高裁第二小法廷判決を見ると

　固定資産税の支払いについて、
「占有者が固定資産税を負担しなかったなどの事情をもって
所有の意思がないとすることはできない」としています。
　つまりは、買主の固定資産税を払わない態度をもって
「所有意思」を否定できないって事ですね。
　となると、買主に取得時効が成立しやすいです。

　私も同じ状況で考えた事がありました。
遠い親戚ですが、親戚関係である事、
現在は草がボウボウで、こっち側に必要性が少ない事、
今まで土地の１部であっても全体の管理を見てもらっていたかも・・・
相手が「必要だからちょうだい！」って言っている事、
などなどを考えて、話し合いで分ける結果になりました。

　どうぞ、穏便な結果を求めて頑張ってください。

お礼

再度のアドバイスありがとうございます。他の関係者が、納得するように
話し合いの努力をします。

回答No.3

kanarin-y

まず，時効取得の要件は，回答No.2の通りです．
「所有の意思」についてですが，占有者の内心の意思によって決定すべきではなく，その占有を取得する原因事実，すなわち占有権原の客観的性質によって定まる，とされています．
したがって，売買を権原とする場合，所有の意思のある占有(自主占有といいます)とされます．

しかしながら，そもそも相手に占有があったのですか？
問題の土地に囲いをしたり，ものを建てたり，物を置いたり，耕作をしたり・・・・・事実的支配があったといえる状態があったのですか？
そういうことを公然としていなければ，時効取得は成立しません．

次に売主としての責任ですが
売買があった当時，真の権利者は誰ですか？登記名義より真の権利者が問題となります．祖父の弟とその息子ってことはないですよね．
その二人でなければ，無権代理や他人物売買を考えても，相手に渡さずに済みそうです．

お礼

回答ありがとうございます。５０年前のことで、祖父母も売ったほうも死んで、私は次々世代ですので関係のありそうな人に聞いても言うことが皆違うのです。土地の現状は荒れているのですが、買った人は畑をつくっていたのではないかと思います。
真の権利者というのは、その土地を当時どう使っていたかということなのでしょうか。祖父は１年前に亡くなっていましたし、相続人は田舎を離れていたので。
いずれにせよ、こちらにあまり有利だはない気がしてきました。遠いとはいえ親類間のこともからむので、おだやかな解決法を探ってみます。

回答No.1

noname#21649

>時効取得はなりたつのでしょうか
時効取得は．裁判所でこうこうして取得しましたと．立証して．初めて成立します。その他の方法では時効取得できません。

他人名義の土地の売買については．登記簿に記載されていることで第３社たいこう用件が成立します。登記簿に記載されていない以上．売買は無効です（民法の３００条ぐらいに書かれていたかと思いますので．探してください）。動産の売買と不動産売買の違いがここにあります。

補足

早速、回答ありがとうございます。５０年前に祖父の弟が土地を売った時の契約書は存在しています。この時点で、もう祖父は亡くなっているのですが。
私はつい最近その書類をみせられたのですが・・・