店舗不動産の閉店時の清算方法

質問

都内のある店舗を４０年前から借りて飲食店を経営しています。
借りた当初は、契約書も無くもちろん敷金・保証金等も無く、大矢さんとは暗黙の了承で借りていた次第です。その４０年の間、営業内容も４種類ほど変わり、そのつど大家さんの了承の下、店内改装をしていました。
今から６年ほど前に、大家さんが亡くなり、娘さんの代になったときに
２年契約の契約書を結ぶ事になりました。しかしその契約の更新も先方からは何も通達が無く４年前に切れている次第です。しかしその間の賃料は通常どうり支払いは継続しています。しかしここ一年ほど毎月赤字経営で店を閉店しようと思っています。この場合通常の店舗契約である立ち退き時は現状復帰をしなければいけないということは当てはまるのでしょうか？実際のところその費用を捻出する事は無理なのです。
どのような方法で閉店したらよろしいと思われますか、
２年前の契約書には、そのような現状復帰項目は書かれていません。
家賃は３０万円で、４０年間支払いが遅れた事はありません。
建物も築６０年ほど経っていると思われ、たまに雨漏りする状況です。
どうかよろしくお願い致します。

回答No.3

noname#26116

＞私が継続して営業をする業者（借主）を探してきた場合はどのようなことになるのでしょうか？
＞貸主は拒否できるのでしょうか？
＞拒否した場合、私（借主）としてはどのような対処の仕方があるのでしょうか？

当然に拒否は出来ます。貸主が賃貸借契約を交わしているのは質問者です。質問者（現借主）が他の者を探して連れてきたとしても、その者と貸主との新規契約にせよ契約承継にせよ、質問者が強制出来る理由は何もありません。
もし拒否された場合には質問者側にて対処する術は特にありません。
例えば質問者がある銀行から融資を受けていたとして、ある日「明日からは債務者は私の代わりにAが引き受けます」と一方的に言っても、銀行が認めない限り、何ら強制出来ないことと同じです。保証人だとか信用だとか、貸す物は貸す側の意向も無視出来ません。

但し、2の方も書かれていますが、貸主としてはその建物を空にして遊ばせておいても仕方ないでしょうから、質問者が退去するのでしたら次の借り手を紹介する事は良いことかもしれませんね。
特に現状の設備等をそのまま使う人が居るのであれば、無理に撤去する必要もないでしょうから、質問者は原状回復を免れるかもしれません。

仮にそういうケースで話が進む場合には、次の借り手さんと貸主さんとの間で原状回復の範囲に付いてはきちんと明確に定義しておいた方が良いと思いますよ。

いずれにせよ、貸主さんとはよく話し合わなければなりませんし、万一、質問者退去後には解体して別の用途に使いたいということも無いとは限りませんので。

回答No.2

hiro-05

横から入り失礼します。
　回答にあるように、「原状回復義務」は免れる事は出来ませんが、しかし誰も原状を証明する手段を持たない事が問題です。ですから、原状回復もあくまでも大屋さんとの話し合いによるしかありません。
　それから、雨漏りに関しては、厳密に言えば、貴方を利するものではありませんよ。大屋さんに雨漏りの修理を依頼しましたか？もし、依頼していなく放置していたのであれば、貴方の「善意の管理義務」違反ですよ。
　最後の「後継テナント」の斡旋ですが、出来ればされて下さい。大屋さんにすれば、家賃のあてが出来て、収入確保になり、貴方との退去交渉もスムーズに行く可能性がありますから。

回答No.1

noname#26116

＞借りた当初は、契約書も無くもちろん敷金・保証金等も無く、大矢さんとは暗黙の了承で借りていた次第です

書面等が無くとも、貸し借りしていて賃料の授受があれば、賃貸借契約が成立しているとして普通に考えてください。

＞２年契約の契約書を結ぶ事になりました。しかしその契約の更新も先方からは何も通達が無く４年前に切れている次第です

定期の契約では無いと推測しますので、更新手続を行わなくとも従前内容のまま法定更新されていると考えてください。契約は切れてはおりません。

＞この場合通常の店舗契約である立ち退き時は現状復帰をしなければいけないということは当てはまるのでしょうか？

基本的には原状回復義務はあります。「この場合」と書かれていますが、普通の賃貸借契約の考え方で、特殊な部分は特にありません。

＞どのような方法で閉店したらよろしいと思われますか

とにかく大家さんと話し合うしかありませんね。大家さんが居抜きのままの退去を認めてくれれば、そのまま退去すればよろしいです。そのへんは当事者同士で協議して合意が出来れば、それで構いません。
原状回復を求められた場合には、基本的には応じる必要がありますが、無い袖は振れないという部分もありますし、よく話し合ってください。

＞４０年間支払いが遅れた事はありません

それは借りている上では当然のことで、質問者を有利にさせる作用は何もありません。

＞たまに雨漏りする状況です

雨漏りは貸主に修繕義務がありますので、どうしても交渉がこじれるようであれば、ちょっと嫌らしいですが、そういう状況と相殺する交渉もあるのかもしれません。

お礼

非常に参考になりました。
ありがとうございます。
お詳しいようなのでご質問があるのですが、この場合私が継続して営業をする業者（借主）を探してきた場合はどのようなことになるのでしょうか？
貸主は拒否できるのでしょうか？拒否した場合、私（借主）としてはどのような対処の仕方があるのでしょうか？
おわかりになる範囲で結構ですのでよろしくお願い致します。