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公団マンションの寿命は？
中古の公団分譲マンションの購入を検討しているのですが、判断材料の一つとして、マンション寿命の問題が気にかかります。 今現在建っているマンションの寿命を言い当てるのは専門家でも難しいと思いますが、せめて過去のデータを参考にしたいと思いネットでいろいろと調べてみました。 …が…、調べ方が悪いのか全然情報が得られません。 どなかたか 「実際に、過去に建っていた公団マンションの寿命」についてご存知の方や、「今現在これだけの寿命を更新している公団マンションが存在している…といった情報」をお持ちの方、「こういう風に調べれば分かるよ」と教えて頂ける方がいらっしゃいましたらどうかアドバイスをお願いいたします。
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建築には４つの指標があります。 安全性、機能性、経済性、美観 美観はメンテナンス次第ですので、おいておいて、経済性は他の項目と関連し変わるものなので、機能性と安全性について考えてみます。 機能性とは使いやすさや快適性です。この辺りは設備機器とかなり関連性があります。メンテナンスをしていても古いものは寿命ということもあります。 機能上の問題から昔は良くても今は使用上耐えられないということもあります（例えばエアコンです。昔はエアコンがないのが当たり前でしたが、今はエアコンはかなり一般的。でもエアコン用の開口部がないために窓が対外のエアコンが取り付けられないなどの問題が生じているケースがあります） 設備の寿命は短く１０年～２０年程度でしょう。 安全性は主に耐震性と思われます。 この他雨漏りという問題もありますが。 マンションの場合コンクリートを使用していることがよくあります。建築では中に補強のための鉄筋を入れているのが普通で、鉄筋が腐食すると急激に劣化が起こります。 鉄筋の腐食とは主に錆びることです。錆は化学的にいうと参加することです。コンクリートはアルカリ性を有していますので、鉄の酸化を防いでいます。しかし空気中の炭酸ガスと反応して徐々にアルカリ性を失ってしまいます（これを中性化といいます）。 アルカリ性がなくなると鉄の酸化が起こりやすくなります。 鉄筋を保護しているコンクリートの厚さと中性化の進む速度から考えてコンクリートが鉄を保護できるアルカリ性を保っている期間は約６０年程度と考えられていますので、鉄筋コンクリート建物の構造上の寿命はだいたい６０年と考えられています。 また建設時期によっては現在禁止されているような材料をコンクリートに混ぜている時代があります。 さらに建築基準法は時々改正されており、古い建物は危険なことがあります。 とくに１９８１年以前の建物については、耐震安全性がないものが存在することが知られています。 つまり、地震に対しては、既に危険域に達している建物がかなりの数あります（これを寿命というかどうかは別として、資産価値としてはかなり低いかも）。 この場合安全性を確保するためには補強工事が必要です。そのためには修繕積立金による管理組合の懐具合も重要です。 築年数は非常に重要な情報ですのでよくお調べ下さい。 また修繕積立金をはじめとする管理状況も重要です。
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- m_inoue
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マンションの寿命とは何でしょうかねえ？ 崩壊しない期間？ マンションを購入する目安に寿命を参考にする事自体がムダだと思いますよ 寿命まで住み続ける事は出来ないでしょう ・快適に住み続けられる期間 ・我慢しながら住み続けられる期間 どちらもそのマンションの寿命よりは遙かに短いと思います 現在でも築４０年のマンションを見られれば判ります ・お風呂はバランス釜 ・光ネットは引けない ・地デジに未対応 ・天井は低い 他にも一杯生活する上での不具合が見つかるでしょう １０年前のパソコン、寿命は来ていませんが実際には快適に使えないでしょう ＯＳはＷＩＮ９５でしょうか？ 今新築のマンションでも４０年先には同じ問題が発生すると思います 築４０－５０年でそのマンションは価値が無い物として考慮されてはどうでしょうか？ 価値が有れば売買市場に出てきますが築５０年のマンションは見かけたことが有りません
お礼
うーん なるほど… よく分かりました。 確かにおっしゃるとおり、「寿命の定義」じたいがそもそも微妙なのですよね。 現に建物は建っていて住もうと思えば住めるけど、恐ろしく不便で、修繕費が高くて、地震で倒壊する危険のあるマンションだとしたらそれを「寿命」とみなすのかどうか… 築50年のマンション… 確かにみかけないかも… ううーん… 回答、ありがとうございました。
- ta1963
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基本的に鉄筋コンクリートのマンションの寿命は８０年～１００年です ご検討されているマンションがどこなのか分かりませんが、そのマン ションの自治会長さん宅にでも行けば、築何年か、または、お役所に 行けば築何年か調べることは可能でしょう。 建て替えについては、住民の意見が尊重され、自治会で決着付くと思 います。 ご参考まで・・・
お礼
回答、ありがとうございます。 検討しているマンションは現在築27年なのですが、それ以外の過去の事例や現存している他の公団マンションの築年数を調べたいと思ったのですが、やっぱりかたっぱしから問い合わせていくしかないのでしょうかね… 一覧できる書籍やサイトがあるといいのですが… ありがとうございました。
お礼
親戚が検討中のマンションで管理組合の理事をしているので、状況を聞く限り管理状態は非常に良いものと思われます。 修繕はこまめに検討されてすばやく行われており、住民意識も高いようです。 ただ、「鉄筋の腐食」という問題があるのですね。 内部の問題なだけに、そればっかりは修繕でどうにかなる問題でないのかな… やはり一番心配なのは「安全面」ですものね… ＜また建設時期によっては現在禁止されているような材料をコンクリートに混ぜている時代があります。 公団でもこういうケースはあるんでしょうか… 築27年で、管理組合の現在の修繕積み立ては4億円あるそうです。 毎年1000万円づつ浮いてきているので、近々修繕積み立て費の値下げが検討されるそうです。 とってもとても、親切で分かりやすい説明をありがとうございます。 アドバイスを参考によく検討したいと思います。