貴方ならどういう住宅ローンの組み方にしますか？

質問

マンション購入し、2007年7月に実行迎えるものです。
住宅ローン自分なりにイロイロと勉強していますが、なかなか決められません。最近の金利動向から、長期固定と短期固定または変動の組み合わせで行こうと考えているのですが...

皆さんならどういう組み方しますか？

【個人データ】
職業：ソフトウェア開発企業（東証一部）
年収：私670万（多分これからそんなに上がらないと思います。もちろん頑張るつもりではおりますが、最悪を考えて）、妻（パート）約100万。定年はありませんが、ずっと働くつもりではいます。
家族構成：妻一人。子供の予定はありません。

【ローン】
約4700万の物件を頭金1400万（諸費用は除いています）で、3300万でローンを組みます。（親援助400万）

提携銀行（横浜銀行）の場合、35年超長期以外は全期間1.2%優遇可能です。

【その他】
2001年に結婚して、その間家賃（共益費駐車場代込み）で平均約9.5万円のマンションに居ました。貯金０の状態から、5年で約1000万貯金出来ました。

以上のような私の基本データから、皆さんならどういう組み方するかを教えていただければと思います。

ある程度繰上げをどんどんやれると思っていますので、個人的には
ソニーでの変動または2,3年の短期と20年超のミックス
新生のパワースマートを筆頭に検討しています。

本当はソニーにしたかったのですが、ソニーは現時点で優遇キャンペーンが切れてる状況の為、お悩みの状況です。（多分またやるとは思うのですが、確証は無いので）

不動産屋には提携薦められましたが、自分でしっかり選んでやりたいので、期限の3月までは待って貰える様にして貰ってます。

以上です。よろしくお願いします。

回答No.4

makotoo777

貴殿の属性であれば、物件に瑕疵がない限り、どこでもローンはとおると思います。有利なものを見つけてください。

固定金利指定型について、補足

(1)「固定期間中」は金利固定ですが、固定が切れた場合、そのときの金利水準での借入となります。ＦＰ的なアドバイスとしては、固定が切れたあとのことを考える必要があります。

→変動金利の場合は、通常金利が上昇しても返済額が１.２５倍以上増えないキャップがついていますが（返済を後回しに出来る)、期間固定型は、金利が上昇した場合、比例して返済額がもろに増えることになります。

→長期金利は国債の利回りが基本となっています。日本の国債の信用度が低下、もしくは景気が良くなる等で金利が上昇すれば利回りが上昇します。それに連動して住宅ローン金利も上昇することになります。

→一方、日本は低成長なので、今後金利はそれほど上がらないという人もいます。金利が上がらないのならば、出来るだけ低い金利で借り、低いうちに返済を多くするのも手です。

(2)金利固定が切れた時に引き続いて優遇金利が必ずしも使えるとは限らない

→新規ローンは優遇、既存ローンは通常金利という可能性は十分にあります。

お礼

1.2%優遇金利は固定期間終了後、再選択時も返済終了までの優遇のようです。仰るとおり、「使えるとも限らない」という所が気になりますが。

ある程度繰り上げ返済できると見込んでいるので、低金利の今のうちに出来るだけ減らして将来の上昇に備える、
かつ、最初からある程度超長期固定とミックスしておき、状況見ながら短期固定又は変動分を変更していく、という事が自分の判断において
出来るので、ソニーは魅力だなあと感じているところです。
（あくまでキャンペーンありの前提ですが）

もう少し時間はあるので、シミュレーション等色々やってみて（今までも散々やっているのですが）考えてみたいと思います。

有難うございました。

回答No.3

makotoo777

ソニーＢＫの場合、キャンペーンを不定期に行っています。但しスケジュールが３ヶ月くらいしかなくタイトであること、条件もキャンペーン期間中に「仮審査お申し込み」を受け付け、キャンペーン期限までにお借り入れの住宅ローンとなっています。キャンペーン期間中にタイトなスケジュールをこなせれば、ソニーは確かに有利ですね。

(1)フラットでとりあえず審査を通しておく
　→フラットの場合、適合物件の審査がありますので、お気をつけ下さい。

　→変動金利も魅力的ですが、３５年の借入期間の場合、少々の金利上昇でも家計にかなりのダメージを与えます。銀行は短い金利で貸したがります。十分以後検討ください。

(2)ソニーがキャンペーンをすれば、ソニーで借りる
　→新築マンションの場合は、提携ローン以外は不可との条件もありますからご注意ください。

(3)職場の提携ローンも調べる
　→人事や経理管轄でびっくりするような金利で借りれる制度があったりします。私の勤務先でも、プラット並みの固定金利で借りれる制度がありま　した。もう少し調べておけばと少し後悔しています。

お礼

（１）について
一応、数件審査用の書類を送ってもらうように手配しました。
大手都銀と横浜銀行だと10年固定までは1.2%優遇あるので
ソニーがダメなら、と考えています。

（２）について
提携以外でも問題無しです。キャンペーン次第だと思ってます。
早く発表してほしいのですが...

（３）について
確認してみましたが、独立系なんで、あまり大したものは無かったです。

回答No.2

makotoo777

補足です。
私の周りでも、３年固定型で借入をしている人はいます。その人の場合、安い金のうちに大きく返済し、金利が上昇した場合、一部返済によって支払額を減額するとしています。そのような考えなら変動をお勧めしますが、３５年なら出来れば固定がいいと思います。フラットについて補足しておきます。

(1)フラット３５の場合、つなぎは必ずしも必要ありません。

→ローンの借入日が限定されてしまいますが、資金金交付日＝ローン実行日＝引渡しが同日になるよう、業者に配慮してもらえば可能です。

→債務者にとっての繋ぎのデメリットは、(1)費用(約１０万くらい)　(2)繋ぎ融資の期間、団信に加入していたいため、債務者が死亡した場合大変なことになる、くらいです。
繋ぎ融資は、銀行にとっては儲からない仕事、面倒くさい仕事ですので、相当嫌がります。どうにか自行のローンに誘導するようセールスするはずです。

(2)フラット３５

→超長期国債３０年債の利回りは現在2.4％程度です。フラットの金利は２％後半。フラットの金利がどれだけ金利が安いのかおわかりいただけると思います。
国が資金を調達する際の金利と同程度の金利でローンが組めることは魅力です。

→結果的に貸し手が公庫になります。つまるところ国から借りているわけです。民間の場合は難しいですが、公庫の場合、債務者が失業した等によって一部返済が出来なくなった場合、期間の延長など支払額の減額等の処置を柔軟に取ってくれます。その点も魅力です。

お礼

うーん。
なかなか難しいですね。
フラットも一応本審査通しておこうかな...

ソニーが自分が魅力と感じたのは、今後も金利優遇キャンペーンがあると仮定して

団信、保障料不要
ミックスの場合も手数料は一本と同じ。
ミックスの割合を自分で変更可能
20年超の金利も現時点ではフラットとほぼ同じ。

であることでした。

回答No.1

makotoo777

年齢、借り入れ期間、退職金等の条件が不明なため、一部仮定のお話となります。

(1)退職時の残債務と退職金はいくらになるのか先ず考え、借入金額や期間を考えることをお勧めします。

→多額の退職金が期待できるのなら、借入期間を長くし、今の支払を少なくする。退職時に繰上げ返済することも手です。繰上げ返済を前提に、金利の安い変動金利でとりあえず借りておくのも手てです。

(2)固定金利以外のものは注意が必要です。仮に金利が上昇した場合、手金で一部返済等により支払額が増えないように出来るのか、または一部返済が出来ない場合、上昇した金額を支払うことが出来るのか、検討することが大切です。

→金利上昇時にも、十分耐えられるのであれば、変動金利や期間固定型で借り入れるのも手です。以下のＵＲＬでシュミレーとしてみてください。借入期間にもよりますが、コンマいくつの変動でも支払額は結構変動します。

以上を前提にお考えになられることをお勧めします。

ちなみに私の場合、３０代後半、給与のそんなに伸びは期待できない。返済額が増えると困る。退職金を当てにしたくない等の理由から、退職時の残債が100万円以下になるように設計。フラット３５（ＳＢＩ）で借入しました。
繰上げ返済は100万円以上との制約はありますが、手数料は無料です。公庫の団信も使えます。

参考URL：

http://www.flat35.com/simulation/simu_01.html#kekka

お礼

申し訳ありません。肝心な事が抜けていました。

年齢：私35歳、妻37歳です。
借り入れ期間は一応35年です。

フラットも視野に入れて検討しようと思いますが
どうもつなぎ融資が必要になるのが嫌で...

ソニーの20年超が2%台だといいのですが、7月だと難しそうですね...