法人契約の賃貸で自殺されました。

質問

従業員用に借りた賃貸マンションの一室で、懲戒解雇した前従業員（以後Ａ）がそのまま居座り、挙句の果てに首吊り自殺をしました。名義が法人の為、家主から損害賠償として向こう５年間、社宅として借りるよう要求されました。こちらの落ち度としては、従業員を解雇した時点で部屋の契約解除を申し出ていましたが、Ａがなかなか出て行かず、退去日を過ぎてしまったこと、また、新しい従業員が入居する場合の告知をしておらず、家主はＡが住んでいたことを知らなかったことです。こちらとしても、正直、Ａを横領で解雇しており、一銭も払いたくないのが心情であります。また、従業員の自殺ならまだしも、すでに社員ではない人なのに、会社が損害賠償をしなくてはならないのでしょうか。会社ではなく、Ａの両親がするべきと考えているのですが、家主は、Ａの両親が高齢な為、確実に賠償してもらう為にと、会社へ賠償を要求しています。１００歩譲って１年だけ借りると打診しても、納得してくれず、話し合いも平行線です。本当に困っています。お力をお貸しください。長文、誠にすみません。宜しくお願いします。

回答No.1

mokatan · ベストアンサー

以前、不動産業に従事していましたので、その経験からお答えします。
理由はともあれ、解雇した社員から鍵の回収等をしてない以上、会社には善管理義務が生じます。ですので、解雇した社員であろうともある程度の損害賠償は必要でしょう。質問者様としては、横領で解雇した元社員ということで何故うちで損害賠償？と思われるかもしれませんが、Ａがなかなか出ていかなかったとはいえ、退去日を過ぎても退去させなかった責任は質問者様にあります。また、部屋で自殺があった場合、向こう数年間次の入居者への告知義務が生じますので、その分賃貸がつきにくくなる、または賃料が大幅に値下がりするということから向こう５年間の借り上げを大家さんは請求しているかと思いますが、その期間については再度明確な根拠を提示してもらうといいでしょう。
金額についてですが、あとは企業と遺族側で話し合った上での折半という形になります。

お礼

早々のご回答、感謝しています。また、的確なアドバイス、誠にありがとうございます。

５年という期間は、あまりにも長すぎるので、家主に聞いたところ過去に同じような事件があり、５年間の借り上げという判決がでていると主張しています。しかし、その事件は、人を殺して自分も自殺という凶悪事件で、ニュース等にも報道された大きな事件でした。こちらは誰もが知る事件となり、被害額も相当だと思います。

それに比べると、こちらは発見が昼ということもあり、また、ワンルームマンションなので住民は出払っており誰もおらず、また、新聞等に一切報道されませんでした。警察もすぐに自殺と断定しましたので、現場検証はすぐに終了し、本当にあっさりとしたものでした。

また、その地区は開発地区で、これから、どんどん大型のショッピングセンター等が建設予定で、アパートや分譲住宅等が建設ラッシュを始めたばかりです。当然、周辺には個人の家が少なく、地域の密着度はさっぱり無いに等しいですので、うわさなど飛ぶはずも無く、家主の被害は最小限のような気もするのですが・・・。また、家主に事件後、マンション住民からの問い合わせがあったかを聞いたところ、それは無かったと正直に仰いました。

私共も、不動産業が主ではありませんが、何件か店舗貸しをしてますので、家主の気持ちは分らないでもないのです。が、長くても１年が妥当だと考えています。しかし、家主の方が歩み寄ってはくれませんので困っています。

最終的には、こちらが遺族と話し合っていく方向になると思いますが、金額が決まっておりませんので、動きたくとも動けない状態です。

お礼文が、補足説明になってしまいました。すみません。また、なにか良きアドバイスがあれば、教えてください。ありがとうございました！

回答No.3

mahopie

先の回答で言い尽くされていると感じるのですが、物の考え方の部分を補足しておきます。

１． 賃貸契約当事者は、大家と質問者の会社であって、自殺者・自殺者の親は契約上関係がない話。
２． 契約義務者である、質問者側が契約終了時に完全な形での引き渡しをしなかった事が原因で、大家側に将来の家賃収入の減少という損害（見込）が発生している。
３． よって、大家が蒙る損害と質問者側の過失（解雇後の元従業員の退去をさせていなかった）に直接的な因果関係が認められる。
４． 大家から元社員の相続人への不法行為に基く損害賠償請求も可能だが、質問者側の契約上の責任が無くなる訳ではない。どちらの手段を先に選択するかは大家側の判断事項。又、通行人がたまたまそこに入って自殺した訳ではない以上、質問者側に請求するのが当然と考えられる。

５． 大家側の損害は５年に渡る賃貸家賃全額ではなく、自殺が無かったなら得られたであろう通常賃貸収入と自殺があった為に減少した家賃総額との差額である。
６． 一方で、5年間賃貸契約を結んだとして質問者側が蒙る損害額も支払家賃総額ではない。社員の誰かをそこに住ませる・転貸して転貸家賃をとれば損害額は無くなる・減少する。（自社の社員にそんな気味悪い思いをさせたくない、と考えるならそれが大家の蒙った損害だと実感して下さい）
７． 自殺の影響が消えるのが5年なのか３年なのか或いは１０年なのかは判断が付きませんが、大家が言う5年に反論する根拠が無い以上、5年を受入れるしかない。（大家側は5年の家賃を払えと言っているのではなく、5年間借りて使って下さいと言っているのであり、常識的には申し出内容は妥当と考えられる）

ということで結論としては、以下のように考えます。
１． 自殺想定での家賃額を見積もって5年間のトータル差額を損害金として支払うことで決着させる。
２． 社宅利用、すなわち自社社員をそこに引越させて5年間の居住をさせることで損害を発生させない。
３． 大家主張の通り5年間の賃貸契約を結ぶが、社員以外への転貸を大家に認めさせることで損害額の実負担を抑制する。

４． 元社員の親に対して損害額を請求する根拠は、元社員が負った会社の損害に対する損害賠償債務の法定相続人という立場になるので、仮に相続放棄をされれば請求の根拠が無くなる。（親だから息子の不始末の責任を取れ、という主張はできない）

回答No.2

m_inoue

大家してます

貴方が契約者としての話ですね

こういう場合の損害賠償は最終的には貴方にどの程度の過失があったかにより司法（裁判所）が判断するでしょう

・自殺が有った
・貴方にその物件の管理責任が有る
・入居者を追い出さなかった
・Ａが社員か層でないかは大家には関係の無い話

＞会社ではなく、Ａの両親がするべきと考えているのですが、

Ａの両親への請求は貴方が勝手にする話、大家には関係有りません
大家からはなんら請求する法的根拠が有りません

とりあえずは貴方と大家との間で解決する問題です

　「大家には貴方に損害賠償を要求する権利があります」

では、一般的な賠償額ですが、ここからは個別事情の問題でしょう

・５－１０年間程度はその物件を募集する際に告知する義務があるのは事実です
・当然家賃に影響するでしょうね

大家の要求する５年間の契約続行が認められるか？

こればかりは裁判にでもならなければ結論が出ません

・貴方は１年間、大家は５年間

どちらもが歩み寄る話し合いは出来ないのでしょうか？

例えば３年間とか．．．。

私が考えても１年間では１００歩譲った事にはならないと思います

おそらく最低の期間でしょうね

http://re-brains.com/qanda/keiei.htm

自殺はその部屋だけの損失に留まらず物件全体の価値の低下を招きますから大家も強硬になります

最後は司法判断でしょう

お礼

ご回答ありがとうございます。現在も、話し合いが続行中です。

そうですね、１年では１００歩までは譲ってはいませんね。しかし、あちらは１歩たりとも歩み寄ろうともしません...。また、保険もかけており、自殺などの事件が起きた場合、多額の保険料がおりるという事が分りました。こちらは、遺族と相談して、司法に委ねる前に出来る限りの話し合いをしていきたいと思います。どうもありがとうござました！