住宅ローンの支払い停止

質問

はじめまして。住宅ローンの支払いでとても困っているのでお知恵をお貸し下さい。
十数年前に、両親に泣きつかれて、借金して地方に広い土地を購入し大きな家を建てました。借り入れした銀行ローン（すべて私名義）は以下の通りです。
住宅ローン１（融資期間120ヶ月）：1700万円
住宅ローン２（融資期間240ヶ月）：2680万円
資産活用ローン（融資期間360ヶ月）：7000万円

合計1億1380万円借りた訳ですが、家が建った翌年に父は他界し、私一人でこれまでに住宅ローン１を完済し、残りの融資残高も5500万円を切るまで返済してきました。この家には年老いた母一人が住んでいて、私自身は車で１時間ぐらいの地方都市のマンションに住んでいます。

この10年の間に父の他界、私の結婚、子供の誕生など状況の変化もあり、我が家の財政を窮迫しています。今後の金利上昇に備えなんとかしたいと思い、不動産屋にも当りましたが、なにぶん大きな家のため売りたくても買い手が見つかりません。

そこで困り果ては末に考えました。銀行に「この家を土地もろとも引き渡すから、もう返済はしない。借金をチャラにしてくれ！」と申し立てることは出来ますでしょうか？　借り入れの際に登録した担保は、この家と土地だけです。またこの家と土地の抵当権は、銀行以外には登録していません。

素人目には、銀行はこの土地と家の資産評価を1億1380万円以上と評価し、貸してくれた訳ですから、残りが5500万円なら十分だと思うんですが、銀行はこの土地と家の資産価値が5500万円以下だと判断し、追い金を要求してくることはあるでしょうか？　何か考慮する点などございましたら、お教え下さい。

回答No.4

dod1972 · ベストアンサー

＞ローン（すべて私名義）

そもそも、何で、非居住物件の借り入れ（別荘・賃貸アパート）などの資金使途たる、資産活用ローンと、居住用物件の資金借り入れたる、住宅ローンを、同一物件にて併存して借りてらっしゃるのでしょうか？？その段階から、ワケワカメですが・・・・何か、特段の理由があるのでしょうか？？

なんか、銀行の成績の為に、銀行がヤヤコシイ事したような気がしますが・・・ご両親に泣きつかれたって、銀行にそそのかされて、ご両親がその気になったんじゃないでしょうかねえ・・・・

とりあえずですが、＃１様が、おおよそのアドバイスをされてますが、

・その時点での資産評価は変動します。　”銀座駅前　平成１８年度　路線価　？千万”とかいうニュース、たまに流れるでしょ？　１０年前なら５千万でも、最近なら２千万であったりします。　１０年前と比べて、路線価は確実に減少してます。また、建物の価値は、年々減少します。（築2年の方が、築25年より高く売れるでしょ？）

物件売却に関しては、
・競売
・不動産屋経由で、買いたい人を待つ
・銀行の顧客で、その辺りの物件を欲しがってる人に紹介など、直接売買（間に、不動産屋は挟むことになるが）

でしょうが、競売なら、相当買いたたかれます。不動産屋経由がいいでしょうが、一番は、銀行紹介で買い取る人がいたらいいのですが、別荘なら難しいでしょう。（工場用用地で、手狭になったから広いところに・・・・という場合は、銀行が不良債権の土地を紹介するケースがままある。）

なにぶん、高めに売るなら時間がかかります。

その他の手段では、銀行に、借り入れの条件変更、金利減免などを申し入れる手もありますが、この際は、追加保証人差し入れ、追加担保の差し入れを言われる可能性があります。　　（現在の条件で、遅滞なく返済してる限りは、追加担保は言われません。）

借り入れ銀行に見て貰うのはやっかいでしょうから、知り合いに、金融機関に勤めている人や、お取引別銀行ありませんか？？　　不動産の借り入れの相談なら、向こうも、大型案件の可能性もあるから、ゾンザイな対応はされないはずです。

お礼

新たなアドバイス、どうもありがとうございます。
お陰様で、私が現在までにやってきたことは間違っていないという自信にはなりました。

まず銀行での借り入れの経緯ですが、これは親が全て仕切っておりまして、私は最終的にサインしただけなんです。情けない話ですが、詳しい経緯については分かりません。T_T

それで、これまでに私は大手不動産流通業者に打診し、実際に物件も見てもらっています。
また借り入れをした銀行（地方銀行）にも、数年前に資料を持って行って、買いたい人がいれば紹介してくれるように頼んでいます。
さらに最近、私が住んでいる街の、普段利用しているメガバンクの支店にも行き、借り換えまたは売却の相談もしています。

利用しているメガバンクと言っても、実は私はサラリーマンでして、事業をやっている訳ではないので、給与振込とか積み立て定期とか投資信託や公共料金の引き落しなどで使っているだけで、取引があるという程のものではありません。

とにかく家とか別荘というより、邸宅とか研修所／保養所と言った方がいいぐらい大きな物件ですので、地元（田舎）の不動産屋さんでは手におえないと思い、全国規模の業者を当っているところです。やっていないのは競売ですが、これをすると1000万を割ってしまう可能性もあり、怖くて出来ません。やはり、これまでやってきたことを繰り返し、のんびり待つしかないのでしょうか？ T_T

回答No.7

dod1972

＃６です。

そうですか・・・
＞情けない話ですが、詳しい経緯については分かりません。T_T
じゃなくて、概略はご存じだったのですね。それなら結構です。これ以上聞くのはやめときます。

その地方銀行が、どういったスタンスでお金を貸したか知りませんが、

＞これまで何とか遅滞なく払い続けているので、銀行の判断はあながち間違っていなかったのでしょう。

１０年前は、１９９６年ですねえ。もう、およそバブルがはじけて５年くらいで、各企業さんが、規模収縮、経費節減、福利厚生施設は保養所の閉鎖を始めていた時期なのにねえ・・・　バブルの時ならともかく、その時点でしたら、現時点で、生活環境の変化で、返済が厳しくなるのなら、客観的に判断すると、見通しが甘かったと言わざるを得ません。　このへんは、ファイナンシャルプランナーとかだったら教えてくれますが、一銀行員は、わざわざ商売にならないことは教えないのでねえ・・・・・セカンドオピニオンとして、誰かに聞いたら、こういう事にはならなかったでしょうが。

まあ、物件たる”恋人”を見つけたお母様と、それをかなえられるように、無理矢理、借り入れをネジこんだ銀行との狭間に、見事にはまってしまいましたねえ・・・

でも、月平均で、４９万もよく返済なさりましたねえ・・・これは、とても賞賛されるべきことですわ。　がんばってくださいませ。

お礼

重ね重ねありがとうございます。

> でも、月平均で、４９万もよく返済なさりましたねえ・・・

流石！　見る方が見れば、すぐに計算出来るのですね。

> これは、とても賞賛されるべきことですわ。
> がんばってくださいませ。

ありがとうございます。少なくとも、私は打てる手は打っているということは分かりましたし、下手に銀行をつつかない方がいいということも分かりました。

親という、処理出来ない不良債権を抱えた自己責任を果たしたいと思います。T_T
これにて回答を閉め切りたいと思います。m(_ _)m

回答No.6

dod1972

＃５です。一部誤記が・・・

＞２００３年以降の契約なら、どうすることもできません・・・

２００３年以前の契約なら、どうすることもできません・・・　です。

あと、
＞これまでやってきたことを繰り返し、のんびり待つしかないのでしょうか？ T_T

そうなのですが・・・・いかんせん、まだまだ軽井沢の別荘地とかでも、だぶついている現状ではねえ・・・・私なら、当時の銀行担当者に、真相を白状させに行きますが。　これくらいの借り入れを地方銀行でしたら、その担当者は、さぞ成績が上がってホクホクだったことでしょう。

お礼

さらなるアドバイスありがとうございます。
まず契約は１０年以上前のものです。

私が銀行をかばうのも変ですが、この物件は完全に私の母親主導で進められたものです。銀行から「こんなものを造ってみてはどうですか？」と勧められたのではないことは確かです。分譲地を見つけたのも母だし、銀行に相談に行ったのも母からでした。土地は大した額ではないのですが、上物（建物、調度品、庭園）に物凄くお金が掛かっていますから、その為に資産活用ローンが出てきたのだと思います。例えば庭の造成といった理由などです。銀行は、親子二代で何とか払えそうだと判断し、何とか融資できる方法を提案したのでしょう。

保養所クラスの物件をお父様が必要であった理由：私の母が望んだからです。家の設計から調度品の選択まですべて母が行ないました。これ以上書くと、我が家の恥になるので.....。

私も断固断っていたのですが、最終的には認めてしまいました。これも自己責任だと考えています。これまで何とか遅滞なく払い続けているので、銀行の判断はあながち間違っていなかったのでしょう。

相続した僅かばかりのお金は、海外から帰ってきたばかりの私が働きだして、収入を得られるようになるまでの半年間のローンの返済ですべて消えました。母は、お金があるとすべて使うので、年金しか持っていません。ただ、もう、いい加減うんざりしているので、なんとかしたいと思っています。なんだか自虐ネタと言うか愚痴になりましたね。-_-;;
どうもすみません。m(_ _)m

回答No.5

dod1972

＃４です。　私の申し上げたことは、ほぼされているのですね。

＞これは親が全て仕切っておりまして、私は最終的にサインしただけなんです。

銀行側担当者から、あなた様には、借り入れに関して、何の説明もされていないのですねえ。これは、私の直感が当たってますね。銀行に騙されたのですわ。原野商法に似たものを感じます。
http://www.law.co.jp/okamura/aktoku/aktk03.htm

　でもねえ、消費者契約法とかが整備される前の契約ですから、今となっては、どうすることもできないんですねえ・・・・２００３年以降の契約なら、どうすることもできません・・・

そもそも、保養所クラスの物件をお父様が必要であった理由は、あなた様は理解してますか？　必要であった理由があるのなら、何も申し上げませんが、１０００人いたら、９９９人は、そんな物件いらんでしょう。１億円以上の物件だったら、あなた様とご両親の、ちょっとした郊外の２世帯住宅を建てませんか？？

とりあえず、現在の、の銀行担当者に、書類上の借り入れ経緯を説明させてはいかがでしょうか？　で、後で、当時の銀行担当者を呼び出させて、改めて経緯説明させてはいかが？　まあ、普通なら門前払いで、何の効果もないかもしれませんが。

（同一物件に関して、銀行によっては、資産活用ローンと、住宅ローンが併存できるのでしょうかねえ・・・・私の認識では、出来ないのですが・・・識者がいたら、教えてほしいところですが・・・・もし出来ないと確証が得られたら、そっち方面から責めるのが効果的です。　借り入れ申請時に、何らかの嘘を銀行がついていることになりますから。）

あと、確認ですが、そもそも、あなた様がサインしたものの、返済は、お父様がするつもりだったのですか？いくら、サインだけ頼まれたと言っても、１億円を超える借入証書のサインなんて、普通の人間だったら、親に泣きつかれても、将来的に（結婚しても子供が生まれても）返済の目処が立たないと、サインしないと思うのですが・・・　あなた様のお母様は、資産持ってないのですか？？　お父様が亡くなった際に、相続でいくらか残ってないのですか？　　そっちの方から借り入れ返済できないのでしょうか？？（と言っても、税務面でややこしいのですが・・・・）

回答No.3

noname#20181

銀行に　引き取りや　処分の話をしに行けば、残金より評価が下回っていれば、当然　追い担を要求されるでしょうね。
担保を差し出せばチャラと言う訳には行きません。
銀行に処理を委託し競売にかけられたとしても、すぐに買い手が付くとは思えませんし、その間に銀行は取りぱぐれが無い様な手を打ってくるでしょうから、まさに泣きっ面に蜂状態になる可能性が高いと思います。

不動産の評価ですが、土地より上物の方に金がかかっており、土地の再利用価値も低いとなれば、真剣に相談に乗ってくれる不動産屋も少ないでしょう。
不動産鑑定士の資格を持った方に調査して貰う事も可能ですが、当然費用がかかります。
不動産トラブル専門に扱う司法書士や弁護士も存在しますが、その場所に詳しい方がいるかどうかは調べてみないとなんとも言えません。
税務署の評価額も、上物となれば実勢価格と大きくかけ離れるでしょうからアテにはなりませんね。
やはり「駄目もとで不動産屋に売却の仲介を前提にした相談をして、価格の折り合いが付かなければ断る。」と言った作業をするのが第一歩かと思います。

回答No.2

noname#20181

＃１です。
わかりました。
お話しを聞くと、納得です。
と言うか、随分　高い買い物をされたのだと思ってしまう程です。
であれば、地価も随分目減りされているでしょうね。
とにかくまず、自ら財産の評価をするのが先決です。
銀行を下手につつくと、追い担を取られかねませんから・・・。
その後に、銀行と交渉してみては如何でしょうか？

お礼

またまた素早いアドバイス、ありがとうございます。
田舎の山を切り開いた別荘用分譲地ですから、土地は安く、大半は上物に費やしています。

銀行にどのように切り出していいのか分からず迷っていました。やはり自分なり（第三者）の評価額を出した上でないと、危険な訳ですね。銀行が後になってから、評価額が5500万円に満たないからといって、追加を要求してくることはあり得るのでしょうか？　例えば、銀行の見立では3000万円としか評価しないので、更に2500万円を払えと要求してくることは、法的にも問題ないのでしょうか？

また財産の評価というと、地元の不動産業に訊ねるのがいいのでしょうか？

回答No.1

noname#20181

何処の、何坪の土地なのでしょう？
早急に考えず、まずきちんと資産評価をするべきです。
その土地の路線価格を税務署で調べられたり、近隣の実勢価格を不動産屋で調べたら良いでしょう。
上物の値段は償却されますし、昨今のご時世ですから、銀行は再評価したがらないでしょう。
土地の値段の7がけ程度が残金を上回っていなければ、銀行は文句を言わないはずです。
ただし銀行は物納で返済させませんから、一度　不動産を競売にかけ現金化してからと言う筈です。
最近の銀行は自分たちの事しか考えませんから、あまり貴方に有利な答えを出してくれるとは思えません。
広い土地ならば、マンション用地として業者に転売すると言う手も考えられます。
少しでも利益があるのなら、等価で借入金と相殺するのは勿体ないですよ。
出来れば、不動産屋を仲介し、価値に見合った売却をする事をお勧めいたしますが・・・。

お礼

早速のお答えありがとうございます。
場所は、九州の人口6万人程度の田舎町で、中心部から車で１０分程度の別荘用分譲地です。
土地は1600平方メートルを超えており、建物は１、２階合わせて380平方メートルあります。

場所柄、マンションには適しません。6000万円前後で売れれば全く問題ないのですが、あまりに大きな家のためどうにもなりません。私は売却して少しでも利益を上げようとは全く考えておらず、ローンの支払いをせずにすめば、それだけで十分満足なのです。