住宅ローンについて

質問

こんにちは。
これからの人生設計を考えて住宅購入を考えています。現在以下のような家庭なのですがご相談に乗っていただきたくお願いします。
家族構成：夫、妻、０歳児、2,3年後に第2子希望

現在家賃：駐車場他込みで78,000円

収入：夫(33歳)年収　580万
　　　妻(31歳)年収　360万(昨年)
　　　　　　　　　　妻は現在1年半育児休業中で復帰後は短時間労働のため、年収は300万ほどになると予想される。今後第2子妊娠すればさらに1年半の育児休業を取得し、短時間労働年数は全部で6年ほどを予定している。

現在の貯蓄：すべてあわせて1500万

現在諸経費込みで4500万ほどの住宅を購入したいと考えています。頭金は、親からの援助も含めて2000万くらいです。手元に300万ほど残す予定です。

今後、子供二人は高校までは公立、大学は国立が無理なら私学でも行かせてあげたいと考えています。
妻は、できる限り仕事を続ける予定ですが、場合によってはやめざるをえないこともあるかと考えています。このような人生設計で2500万のローンは可能なのか正直なやんでいます。また妻は最低何年働き続ければいいのかも不安です。
わかりづらくて恐縮なのですが相談お願い致します。

回答No.5

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です（ＦＰは２級技能士の資格しか持っていませんが…）。

ご質問者さまの場合、収入に関しては、夫の収入のみで考えられた方がいいですね。
ご質問者さま自身が「妻は、できる限り仕事を続ける予定ですが、場合によってはやめざるをえないこともあるかと考えています。」とおっしゃっている点からもその方が無難です。

まず、住宅ローンのシミュレートをする場合は、
・現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済
・ボーナス返済なし
で、毎月の返済額を計算してみてください。
そして、シミュレートする場合の金利に関しては、＃３で挙げられている3.5％は、全期間固定とした場合の現在の平均レベルですから、これを適用してみた方がいいです。
これで算出した額は119,382円…約12万円です。
毎月の手取額から、12万円を住宅ローンの返済に回しても生活に無理が無い－というレベルでしたら、将来的にも安心できる水準です。
ご質問者さまの場合、夫の年収が580万円。
年間の返済額がシミュレートの結果では、143万円強。
年収の25％弱程度ですから、住宅ローンの審査でも問題が無いレベルですね。

実際の借り入れは35年返済にしたり、金利が優遇により低かったりするでしょうから、夫が現在の収入を維持できれば、妻がずっと無収入でも「何とかなる」のではないでしょうか。
ただ、夫の年収におけるボーナスの割合が分からないのが気にはなります。
多くの企業においてボーナスは「不確定」なものですから、もし、これまでボーナスがあったり、なかったりした企業にお勤めならば、ボーナス分は差し引いて考えると、さらに安心ではありますね。
そのうえで、もし、妻が働くことができて、収入を得られるのであればさらに安心度は増し、繰上返済なども視野に入るのではないでしょうか。

あと、＃３さんが＃４でおっしゃられているように、金利上昇リスクというものはお考えになられた方がいいと思います。
３年固定で1.00％という金利は魅力的ではありますが、固定金利選択型を選ばれるということは、３年後の金利がどの程度になっているかが誰にも分からない以上、結構なリスクを負う可能性もあります。
原則として、３年間は金利の変更ができないので、３年の間に金融情勢が変化して金利がどんどん上昇していき、３年後の固定期間満了時に金利がすご～く上昇していたらどうしますか？
金利が何％までならば返済できるかをシミュレートしてみてください。
現在と同じくらい、低いままならラッキーですが、これまでの金利の状況が「異常」であったのはご存知ですよね？
ならば、これまでより金利は上昇しているものと考えなければなりません。
ただ、それがどの水準になるかは、本当に誰にも分かりませんので…。
まずは、３年固定の固定期間終了後の適用金利について、どのようになる取り決めなのかをしっかりと把握してください。
今回の「３年固定1.00％」という金利も「優遇」によるものです。
「優遇」ではない「３年固定」＝「３年固定の店頭表示金利」は、８月の契約分（一般的に住宅ローンの適用金利は申し込み時点ではなく、金銭消費貸借契約時点で決められますから、申し込みから数ヵ月後～数年後の金利となります）で2.70～2.90％といったところです。
固定期間終了後には自動的に変動金利型に移行するのか、再度固定期間選択型を契約できるのか、店頭表示金利が適用されるのか、金利見直し時にも金利の優遇が受けられるのか…などなど。
しっかりと把握していなければ、「こんな筈ではなかった…。」ということにもなりかねません。

金利情勢を常に把握できる立場にいらっしゃって、イザという時には迅速に判断し、行動でき、「借り換えも視野に入っている。」とおっしゃ
るのであればよろしいですが、なかには、「いろいろ考えるのは面倒だ。」、「３年後にまた手続きに行かなければならないのは面倒だ。」とおっしゃる方もいらっしゃいます。
そういう方には、最初から全期間もしくは長期固定をオススメします。
また、お子さんについて大学進学まで考えていらっしゃるならば、全期間固定の方が将来までの資金計画が立てやすいかと思います。

お礼

大変丁寧で分かりやすい説明をありがとうございました。ご指摘いただいたとおり見直したいと思います。
本当にありがとうございます。

回答No.4

Legacy69

No.3です。
≫ただ金利が3年固定で1%なので、3.5%固定金利と比較ができないので悩むところではあります。
≫ライフプランシュミレーションもしてみようと思いました。ありがとうございました。

今更3年固定の低金利ローンですか？
キツイ言葉を申し上げますが、明らかに「勉強不足」です。
これから金利上昇があきらかな場面で（というか既に上がってますが）、1％という金利に惹かれての3年固定は自殺行為です。
今日本人は低金利が当たり前と思っていますが、現在の他の国の金利をご存知ですか？数％～10％程度は普通です。
ということは日本もそうなる可能性は充分あるというか、リスク管理という意味も含め当然そうなると考えるのが普通じゃないでしょうか。

長期固定金利にして、もしこれから先に金利低下があれば借り換えをすれば良いだけですよ。

お礼

再回答大変ありがとうございました。ご指摘していただいて感謝しています。大変勉強になりました。長期固定で考えようと思います。

回答No.3

Legacy69

2500万円を30年3.5%固定で借りたとすると、
例えば月9万弱、ボーナス14万弱という支払いになります。

奥さんが働こうが働くまいが7.8万円の家賃はこれからも続くわけですから、
現状の家賃と貯蓄額からするとおそらく支払い自体に問題ないでしょう。

ローンの支払額のシミュレーションソフトはベクターにいくらでもありますから、しっかり計算されることをお勧めします。

また今後の生活に関しては自分でライフプランのシミュレーションをお勧めします。

今後毎年いくらの出費・収入があるか（例えば二人？の子供の入学金、学費、結婚資金、学資保険の満期金など）と
自分のたちの年収の変動を表にまとめて大掴みでも捉えましょう。

これがないといくらローンの計算をしても現状大丈夫だが将来は？？？という答えしか出ません。

こればかりは自分で作らないと他の誰もできません。
（お金を払ってFPに依頼するという方法はありますが特に大変な作業ではなく、
あまり正確度を期しても将来のことですから確約があるわけでもありません。）

実はこの表を作っている人は少なく、一番役立ったりします。

お礼

ローンシュミレーションをしてみることにします。ただ金利が3年固定で1%なので、3.5%固定金利と比較ができないので悩むところではあります。ライフプランシュミレーションもしてみようと思いました。ありがとうございました。

回答No.2

flexscan

私の境遇と似ているので経験談を・・・。
私たち夫婦は平成１４年３月入居で諸経費込みで３０００万円の分譲マンションに入居しました。
それまでは家賃７８,０００円（共益費込み）で、
収入は：夫（３６歳当時）年収　５５０万円
　　　　妻（３４歳当時）年収　４５０万円　でした。
なお、入居直後第１子誕生し、現在２人の子持ちです。
私たちの場合、頭金は１１００万円、ローン１９００万円でした。
ローン内訳は、住宅金融公庫１１５０万円、財形融資５５０万円、両親からの借入れ２００万円という内訳でした。我が家より６００万円ほどローンが多くなるということですね。
私たちも子どもの教育について話す機会が多いのですが、うちは小学生までは公立、中学か高校、或いは中高一貫で私立を選択し、大学は公立と勝手に考えています。そして、そのためには可能な限り（出来れば定年まで）夫婦で働こうと考えています。
私は、あなた様ご夫婦の給与ベースで２５００万円のローン返済は十分可能だと思います。しばらくは贅沢を控えてローンの繰上げ返済に励めば思ったよりも早く完済できるものと思います。
がんばってください。

お礼

大変詳しくありがとうございました。2500万という額の大きさに不安になりましたが、がんばればなんとかなりそうな気になりました。なるべく共働きで返せるうちに返していこうと思います。

回答No.1

kadakun1

我が家よりはるかに恵まれた家計ですねｗ

何が不安なのかいまいちよくわかりませんが、その年収なら問題ないように思えます。
子供たちのことを考えれば、お金はいくらあっても良いでしょうが、キリがありません。
それに、なるようになりますｗ我が家のように！

それよりも新しい家で家族みんなで楽しく暮らすことを考えては？
将来設計は大事ですが、設計倒れにならないように、ある程度の「まっいいか」的な考えも必要ですよ。
せっかくの新居なのに、共働きで鍵っ子にさせたり、休暇も取れずに働き続けて子供に寂しい思いをさせるのは、本末転倒でしょう。

と、私は思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。確かに不安になりすぎるのはよくないですね。借金をかかえることに神経質になりすぎているのかもしれません。
何とかなりそうなのでがんばってみます。