住宅ローンは組めませんか？

質問

住宅ローンを組んで家を建てたいのですが、
以下の問題があり悩んでおります。

・ローン中の親の土地の庭先に建てる
・業績が悪い零細企業の役員

どなたかご教授願えないでしょうか？

回答No.6

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

> ローン中の親の土地の庭先に建てる
他の回答者さまのご意見にもありますように、意味が解り辛いですね。

親名義の土地に家を建てたい－というのは分かるのですが、その敷地内に親の居住する家が建っており、その家を建てるために金融機関から住宅ローンを借り入れ、今以て親がその住宅ローンを返済中－ということですよね。

おそらく親の家が建っている土地はかなり広大なものなのでしょうね。
ですから、その敷地内に家を建てられることを考えられたのでしょう。
では、まず管轄法務局へ出向き、親の家が建っている付近の「親の土地」の全ての登記内容を確認してみてください。
それが広～い「１筆の土地」であり、そこに親が借りている住宅ローンのための「抵当権」が設定されていれば、まずあなたが住宅ローンを申し込んでも金融機関に断られます。
その理由は、他回答者様も仰っているとおり、金融機関は住宅ローンを理由に「第一順位」で「抵当権」を設定したいからです。
ただし、「親の土地」がたくさんの土地の集合体（？）で、門などで敷地が囲われておらず、「建物」に関係ないところには抵当権が設定されていなくて、その部分に建てる－というならば話は別です。
また、親に住宅ローンを貸している金融機関が、「貸している額に対してかなり広い土地が抵当に入っていて、担保価値から考えて、分筆して、その部分は抵当権をはずしてもいいですよ。」と言えば別ですね（あまりありませんが、たま～にありました）。

同様にして、建築基準法からも、その「一部の土地」に「直接」出入りできる「道路」を設けることができるのならば、可能になるはずです。
住宅金融公庫の住宅融資を担当していた際、そのようにして分筆した土地に家を建てるための建築許可が下り、融資をしたことがありますから。
まあ、相手が住宅金融公庫ということもありますし、私の勤務先では、「田舎の土地持ち」を相手にすることが多いですから、事例としても見られた訳ですね（実は同じ部署の人のお宅もそのパターン）。

＃２さんが＃５でおっしゃっているとおり、もちろん建築基準法に違反する建物には融資はできません。
殆どの場合、建ぺい率とか容積率とかの問題が多いんですけれど…。

> 業績が悪い零細企業の役員
これまた他の方が仰っているとおりです。
これだけでは判断できません。
代表権を持っていらっしゃる場合とそうでない場合、家族会社ではないかとか、さまざまな要素が判断の材料となります。
ただ、役員－とのことですから、企業の方のＢ／Ｓ、Ｐ／Ｌも過去３年分ほどを参考にさせていただく－ということになると思いますが。

回答No.5

hirottch

＃２です。
●私の、勉強不足も、ありますが、「ローン中の、親御さん名義の、土地の庭先に、家を建てる？？」と、いう部分を、読み落として、おりました。すみませんでした。

結局、これは、「ローン契約以前」に、「建築確認」が、おりませんので、「建築すること自体が、できない。」ようですね。

そのほか、「住宅ローン」は、「建築基準法」に、違反する場合は、「ローン自体が、実行されない」ことになります。

回答No.4

noname#19073

＞ローン中の親の土地の庭先に建てる

これはどう解釈して良いのでしょうか・・。

1.既に住宅ローンを使って住宅を持ち、そこに入居している親御さんの土地建物の一部の土地上に新たに住宅を建てる、ということですか？
2.それとも現在は更地であるが、親御さんの何かのローンの抵当権が設定されている土地、ということでしょうか・・？

1.の場合には基本的にローン云々よりも建築自体が不可です。一つの敷地には一つの住宅という原則がありますので、可能になるのは「母屋・はなれ」の関係のみになります。「はなれ」を作る場合には色々と制限がありますので、一般的にいう住宅は建てられません。
2.の場合には、あなたが借り入れする際の土地に対する抵当権が後順位になりますので、金融機関がそれを認めるかどうかだと思います。金融公庫などでは不可です。通常は厳しいと思いますが、金融機関も色々でしょうから断言はしません。

＞業績が悪い零細企業の役員

漠然とした話なのでこれも明言は出来ません。金融機関毎に審査の基準があるでしょうから、今までの収入やら借り入れ金額・返済額等を照らし合わせて無理が無いと判断されればローンは組めるでしょう。いずれにせよ、それだけの情報で可否がわかるはずはないです。

回答No.3

walkingdic

>・ローン中の親の土地の庭先に建てる
。。。。庭が広いということですか？
まずその場所が建築基準法上建築可能かどうかという融資以前の問題があり、仮に建築可能としても、次に建築する場所の土地に既に抵当権が設定されていれば、まず無理です。
ほとんどの住宅ローンでは第一抵当権設定を条件としますから。（公庫融資との併用では第二抵当権でも認めますが）

ただ、状況によっては第二抵当権でよしとする可能性がないわけではありません。
これは銀行により異なるので相談でしょう。

>・業績が悪い零細企業の役員
これもなんともいえません。総合的に判断されますから。
借入金額にも寄りますし。

回答No.2

hirottch

●まず、現状について、ご質問者さんが、よく、ご利用になる「地元銀行」、もしくは、「地元の、信用金庫」など、あるいは、「地元銀行の、ローンセンター」などに、ご相談に、なられてみては、いかがでしょうか。

各銀行、ならびに、各信用保証会社に、よって、「住宅ローン」の、審査の方法や、条件など、いろいろです。

または、現在、良くご利用いただいていらっしゃる銀行などの、「定期預金」など、資産状況、ならびに、その他の、「お借り入れ」の、ご利用状況などによっても、お答えは、変わってきます。

とにかく、一度、お近くの「銀行のローンセンター」などに、ご相談に、なることを、おすすめします。

回答No.1

hamakko_2003

私は、金融機関の職員ではないので、参考意見程度しか申し上げられませんが、回答いたします。

ローンが認められるかどうかは、質問者さんが
その借入金を返済できるかどうかです。

収入が安定していている、返済不能になった場合に
有価証券等を処分すれば、返済できる。
保証人が非常に銀行にとって望ましい人である
（安定した高収入で、豊富な財産）

そういったことを踏まえたうえですが、質問者さんの場合
すでにローンの担保になっている土地の上に家屋を建てるということですよね？
容積率や建蔽（ペイ）率を満たした上での話ですが
その土地に相応の価値があれば、ローンは可能であると思います。

業績が悪くても、会社の資産が潤沢であれば、給与はしっかりと支給されるでしょうから
特に問題はないと思います。

何かありましたら、補足をお願いいたします。