マンションを手放したい

質問

平成８年に3LDKのマンションを、当時の主人と35年ローンで購入しました。が、翌年離婚し、私側が頭金を払ったので、なんとなくローンごと私がマンションを貰ってしまいました。その時はマンションを渡してしまうのが損のような気がしたのです。名義は私にしましたが、債務者はその元主人と私の両名です。元主人は、再婚して別に住んでいます。が、私は昼と夜仕事をしていますが月１３万以上のローンが大変で、いつか払いきれなくなると思います。もしローンの再審査をしたら、現在でも私のお給料では払うことに無理があると判断されると思います。もし賃貸として出すとしても、入ってくれる方がすぐ決まらないと、ローンと別の部屋の家賃がかさむだけですし、売りに出すとしたら、２１００万くらいなので、残った２６００万のローンのために、５００万用意しなくてはなりません。でもあと２５年を一人で払い続けることを考えたら、どうにかして手放したいです。もし本当に破産したら、国に返すことになると聞きましたが、どんな手続きになるのでしょうか？

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

１． 今物件を任意で売却したいと考えても、上手く売れての残債務５００万円をどう用意するか、という問題が残るのはご理解の通りです。但し、物件名義は質問者に移転していても、ローン債務は元主人も残存している為に元主人の側にも残債務の返済義務が生じます。

２． 質問者と元主人とで協議した上で、当初のローン割合なりで残債務を分担して長期間で返済することを銀行側が了解するかどうかですが、自己破産の判断前に筋道を立てて元主人と共同で銀行へ申入れすることは検討するべきでしょう。
ちなみに、残債務５００万円を期間5年、金利ゼロなら８万３千円、金利５％と仮定すれば毎月返済は9万５千円、７％で１０万円位になります。

３． もし仮に今質問者が自己破産を選択すると、裁判所の選任する破産管財人と銀行系の保証会社の協議により担保物件の売却手続（任意売却・競売）が取られて、残った債務については免責扱いとなります。（競売の手続を取ると物件売価が７割位に落ちる為残債務が大きくなる傾向があります）

４． 但し、元夫婦の共同ローン型のケースでは、銀行側は破産していない元夫からの将来回収の可能性があれば、物件売却分からの回収を質問者のローンを優先して返済させて、元夫のローン残債務を多く残すような割振りをすることになると考えます。残債務９００万円（競売価格を１７００万円と仮定）を一人で返さなくてはいけなくなった夫側にとっても自己破産を検討せざるを得なくなるかも知れません。

５． 既に物件名義を妻である質問者に集約している事は、銀行側からみれば債務者の報告義務違反ということになり、加えて返済継続ができないとなれば、銀行側の対応も厳しいものになるように予想されます。但し、自己破産を選択してしまえばそれ以上の追及余地がなくなるのも事実です。

６． 質問者、元主人、銀行の3者の置かれている状況はざっと上記の通りですので、本件での３者にとって最も良いゴールは、(1)物件を極力有利な状況で外部へ売却する、(2)自己破産（質問者・元主人双方とも）は回避する、(3)残債務については質問者・元主人が返済可能な水準で設定して銀行へ分割返済していく、といった形ではないかと想像しますので、まずは元主人との対応の協議と弁護士への相談とを並行して行うことになるのではないか、と考えます。

お礼

５、については、銀行に相談したことがあり、その時点では生きていた父親に５００万を融通してもらえれば…という話でいったん終わりました。その後何も聞いてきませんが、融通してもらうことが無理でしたので、そのままになっています。
銀行、住宅金融公庫、厚生年金などから借りていますが、まず全体管理している銀行に相談するのが先決ですね？

回答No.6

kitanomomonga

さぞ困っていると思います。
私の知り合いが同じ状況でした。
もし売っても残りが2600万円が残り、それに利息が付けば、恐らく4000万円位は支払うことになるのと思われます。
どうしても、そのマンションを手放したくないのなら別ですが、
もしそうでないのなら最初に覚悟を決めて下さい。
そして、もう売ると決めて支払えないと思ったら、月々１３万円を支払うのはすぐに止めて下さい。
そうすれば、半年後に借りた銀行から住宅金融公庫債権はへ移ります。
しかし、住宅金融公庫へ移るまでの半年間は、銀行から親戚から借りてでも払って欲しいと、何度も言ってきます。
その場合には、逆に払えないのでこちらからどうしたら良いでしょうか？という感じで聞き流して下さい。
または、低金利でのローンの組み直しでも相談してみてください。
ですが滞納している人にはまず、相手にはしてもらえませんが、
こちらが支払う気持ちだけはあると言う気持ちを伝えることが大切です。
（その移行するまでの間は、将来の引越しのために支払わずひたすらタンス貯金をして下さい）
そして、今度は半年後に債権が移った住宅金融公庫から、支払いの催促がくるでしょう。
しかし支払えなので、マンションは売却をして下さいといって、支払いはその売却後に考えるといって支払わないで下さい。
そうしますと、公庫はマンションを売りに出しますので
もし、2100万円売却できたなら今度は、残りの残金2600万円の支払いを金融公庫はあなたに求めてきます。
（その場合は、売れるまでそこにただで住めますし、引越し費用も出してもらえることが多いです。また管理費も催促はきますが払わなくていいです）
そこで残りの2600万円の支払いで取る方法は、２つあります。
１つ目はとても簡単ですが、破産して残り2600万円をなくす方法です。
破産は、その理由（離婚）と2600万円の借金なら、まず大丈夫でしょう。
弁護士に依頼をして免責まで見ても、5ヵ月間位で免責は決定すると思います。
また、マンションの滞納している管理費も売れた場合は、公庫が売れた売却代金から支払ってくれます。
しかし、固定資産税だけは破産してもしなくてもくるので、支払って下さい。
２つ目は、売れた場合の残り残金2600万円は、破産をしないで支払う方法ですが、
公庫には、売却後に月々１万円なら支払えるといって下さい。そうでなければ破産するしか方法なないと言って下さい。
公庫は、ほとんどの場合はそれで認めてくれます。
月々１万円ではなく、５千円でも良いという場合さえあります。
金融公庫は、債務者に破産をされてしまうのが一番嫌がりますから。
しかし、残り残金2600万円は一生支払って生くことになます。
しかし、一生月々１万円を支払うと言っても、年間たった12万円で、例えそのまま50年間し払っても600万で済み、昼夜問わず働いて2600万円をし払うよりは、2000万円も少なくて済むので得だとは思います。
それでは、頑張って下さい！

お礼

そうですか、本当に困って片付けようとしたら、払わずに済む方法がこんなふうにやはりあるんですね。
ただ、できるなら親戚や会社に迷惑をかけたくないので、最後の手段としてこれを覚えておきますね。ありがとうございます。

ちょっとこれから銀行へ行って話を聞いてきます。
また報告しますね。皆様。

補足

消費者サービスセンターから、県庁の相談へ行って弁護士さんと話しましたが、自己破産を薦められました。会社にも親戚にも話はまったくいかないし、とてもラクにしてしまえるので、倫理的にはよくないが、それが一番いいという事です。元主人にもそのあたりを話したら、お互い破産するしかないね、ということになったので、あと数日で破産申告する予定です。
皆さんどうもありがとうございました。

回答No.5

noname#17334

読み飛ばしてしまいすみません。債務は共有だったのですね。
類似の質問に答えて、銀行ＯＢの回答者さんにお前は思いやりがないと
批判されたことがあります
しかしながら解決しずらい問題であることに変わりはないです。
これについては妙案なしでしょう。しかしながら
このケースって今のよのなかに結構多い事例なのだと思います。
地価の変動とはいいながら、売れば含み損をかぶるしかないという
のはどうしようもない話。
1990年代のマンション購入と離婚、ローンの残債割れと破綻。
おそらく潜在件数は首都圏だけで1万件以上あるような気がします。
みんなどうしているかというと、競売やむなしとするか借り換えです。
残債があるものを売るというわけにはいかないのです。

質問者さまが借り入れ能力が不足するのなら、連帯保証人を立てるか
御実家の不動産を共同担保にするか何らかの手立てを工夫します。
２６００万円を２．５％で新たに35年間借り入れて、毎月の返済額を
９３０００円に減らしてしのぐのです。
10年後に、残債は2000万円になっています。首都圏の好立地で
地価が反発する気配があれば、10年後に売却して切り抜けられるでしょう。
とりあえず、内緒で貸しておくというのもオススメはしませんが背に腹は
変えられない。
でも、先夫さんのローンを代位弁済するにあたっては本人の同意が必要です。
また、代位弁済したおかね恐らくは1300万円相当は、公正証書で借用書を
つくって月々の返済を明記させないといけません。
銀行側に証拠はのこりますから返済請求の訴訟はいつでも起せますが。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2025080

お礼

そうですね、借換のOKが出るならば、減らしてもらって
ダラダラローンを残していくのもいいかもしれません。
出来れば片付けて自由になりたいのですが…

回答No.4

noname#17334

このままいくと、御主人が払えないということで3ヶ月の滞納で事故物件扱い。6ヶ月までに保証会社に
債権譲渡されます。
そこから任意売却か競売かという話しになり、安く買わないかという話も出てきますが、質問者さまが
金を用意できない限り競売にかかります。
そうなれば出て行くだけですが、このケースでは「抵当権設定者」＝先夫さん抵当権者＝金融機関
　債務者＝先夫さん
マンション所有権者＝質問者さまですが、質問者さまに債権を買い取るかという打診があるでしょう。
いまのうちにどこかの銀行と相談してみることです。
買い取らないと、まず抵当権が行使されて競売。そこから債務が返済されて落札した人のものになります。
競売にかかれば居住権は主張できません。
出て行くしかないです。
でも借金は先夫さんが負うので、銀行は競売の残りの債権を請求し必要に応じて先夫さんの財産や
代金債権とか給与を差し押さえることになります。先夫さんも自己破産しないかぎり責任は逃れられません。

お礼

何も方法がなければ、破産だと思っていますが、その後も働かなくてはいけないので、なるべく回避したいです。
債務者は私と夫と両方ですが、まず先に弁済責任があるのは夫ということはわかります、しかし全部を払えるわけはないと思いますので…

回答No.3

e_fudousan

金利いくらで どこの金融機関から借りてるのでしょうか？

もしかしたら 借換えで 支払いが安くなるかもしれませんよ
一度 銀行に相談に行ってみてはいかがでしょう？
ただし 借換えにも多少の費用がかかりますので
そのへんも確認したうえで考えてみてはいかがですか？

お礼

りそなに２.５％で借りています。他にも住宅金融公庫や厚生年金から借りていますが、それらはもっと低い金利です。
この金利はそれほど高くないですよね・・・？
借換といっても、ローンが伸びるだけで、安くなるわけではありませんよね？

回答No.1

walkingdic

>もし本当に破産したら、国に返すことになると聞きましたが、どんな手続きになるのでしょうか？
いえ国は関係ありません。

破産した場合には破産管財人がついてそのマンションを処分（競売）することになります。抵当権がありますので抵当権設定者に優先的に弁済されます。
で破産しただけでは弁済されずに残った債務の支払義務はそのまま残ることになるので、免責の申請をして認められると債務の支払義務もなくなります。

ご質問の場合ローンはご質問者だけではなく元夫と一緒に借りたようですから、債権者は残債の支払を元夫に求めることになるでしょう。

なので事前に元夫に連絡した方が賢明ではないかと。

お礼

相談しても、当然払ってあげるというわけはないので、債務があるから銀行なり破産管財人なりが支払いの義務がと説明すれば応じてくれるとは思いますが…
先に債権者との話し合いですね。