市街化調整地域って？

質問

最近、新築の建売住居を見る機会が増えてきましたが、その中で疑問に思うことがあります。

市街化調整地域の物件だと極端に土地の値段が下がりますが、そもそも市街化調整地域に住宅を建設することは、違法じゃないのでしょうか？
また、値段が相場に対して安い理由も教えてください。

またそれぞれの土地には国で決められた用途があります。低層・・・などのように。これらの用途によってその土地の値段も変わってくるのでしょうか？
もし変わるのであれば、それぞれの用途に対してのランクも教えてください。

よろしくお願いいたします。

回答No.3

dr_hiroshi · ベストアンサー

＞市街化調整地域の物件だと極端に土地の値段が下がりますが、そもそも市街化調整地域に住宅を建設することは、違法じゃないのでしょうか？

調整区域は建築を抑制する区域であり、促進する区域ではない。
しかしながら、市街化調整区域決定前（俗に言う「線引き」）からの宅地（旧既存宅地＝現行この制度は廃止になりました。）については今も開発審査会基準１７号で合法的に「建売住宅」は建築できます。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu2.htm

その土地の値段は安くはありません。市街化並みの値段です。
あなたが言う「安い値段の土地」は１７号許可以外の都市計画法の許可で建てられた土地であり、その土地は「その業種に対する許可」とか「その人に対する許可」であるので建て替えが不可能な場合があります。

地域地区
http://www.pref.kyoto.jp/toshi/aramashi/keikaku/keikaku2/keikaku-2.htm
用途地域は現行１２種類あり、どこの地域でも全部あるわけではありません。
市町の都市計画審議会の議を経たものを県の都市計画審議会で承認します。

用途のランクは、１種低層→工専の順に緩くなっていきます。

回答No.5

kitakawa

住宅の建設は登記簿の地目で判断されます。
地目：
宅地、農地、山林…等
宅地であれば他の法律の制限がなければ住宅は建てられます。
市街化調整地域内でも宅地であれば住宅建設はできます。
ポイントは
地目と市街化区域、市街化調整地域の区分
市街化調整地域は宅地転用ができるかがポイントです。

回答No.4

noname#19073

＞そもそも市街化調整地域に住宅を建設することは、違法じゃないのでしょうか？

簡単に言えば、市街化区域というのは市街化を促進する地域、調整区域のほうは市街化を抑制する地域と考えて宜しいかと思います。

調整区域だから住宅建築が必ずしも違法ということではありません。調整区域内に建っている農家住宅だってその一つの例ですし、様々な要件はありますが建売住宅も可能です。

安い理由というのも、これも簡単に言ってしまえば利用するにあたり用途が広いものと、そうでないもの（規制が多い等）ではやはり前者のほうが価値は高いということです。

＞それぞれの用途に対してのランクも教えてください。
これは難しいですね。その人が何をしたいかによってランク付けは変わってきますよ。
例えば一軒家を建てようとした時に、日照や眺望を害するような高い建物が周りに建たない、又はあまり商業的要素の無い閑静な土地が欲しいと思えば低層住宅専用地域が良いでしょう。

逆に事業用に賃貸マンションを建ててなるべく高収益で回転させたいという人がいれば、なるべく高い容積率の指定があり、高度規制の緩い商業地域などが良いでしょう。

ですから用途地域の価値を単純にランク付け出来るものでもありません。

回答No.2

noname#59315

必ずしも違法とは言えません。制限付きながら建設することも認められます。

http://www.city.chiba.jp/takuti/tokei/tyousei.html

回答No.1

gsx-r

細かいことは専門の方に任せるとして、大雑把に言わせてもらうと、市街化調整地域では住宅建設にさまざまな制限がかかります。
制限のある土地と無い土地，どっちが利用しやすい（＝価値がある）かと考えれば値段の差は納得いきませんか？
また，調整区域でも各種条件をクリアすれば新築も可能です。