父親の住宅ローン。

質問

現在、父親が立てた持ち家に家族（父：５４　私：長男２１　妹：１９　）で住んでいます。
最近になり父親がマイホームを立てる際に組んだ住宅ローンの支払いが困難となり
今月末で自宅が競売にかかると話し始めました。（裁判所からの通知はまだない模様）

そこで、皆さんご教授ください。

・通常、住宅ローンの返済は何回支払いを滞納すると競売になるのでしょうか。
　また滞納から、競売になるまでの順序を教えてください。

・父親曰く、月々の支払いを払う為自転車をしているとのこと。
　多重債権による、強制執行（資産の差し押さえ）は債権分行われるものなのですか。

お恥ずかしい話ながら、この件で口論が絶えません。
わたしたち兄弟でも幾らかは資金を入れていたのですが、払えないということで
『競売にかかるから、出て行け』という結論を父親は私たちに言いました。
今日になり初めて父親が信用金庫からの督促状のようなもの（支払わないと、保証人による代弁
法的処置の履行）を見ました。現在この用紙は２枚届いているとのこと。

私たち兄弟が親元を離れて父親が自己破産すればそれですべてが終わるのでしょうか？

なにがどうなってるのか、理解できず如何したらいいのかも分かりません。
要点が薄く、申し訳ございませんがなにか良いアドバイスをお願いいたします。

※住宅の所有権は（家：父親　土地：他界した母親の叔父）で
　住宅ローンは借り入れ：１６００万　残金：７６０万（約）その他の借金の残高が８０万です。

回答No.6

littlepower

まず、通常、競売にかかるまでの期間ですが、金融機関によりけりで通常は約3ヶ月～6ヶ月ほどで、金融機関は保証会社に代位弁済をします。その後、保証会社は一括返済の督促を期限付きで送ってきますが、その返済に答えない場合は、競売に移行するということになります。
その後、債権者は裁判所に申し立てをし、裁判所から自宅の査定をする為、写真撮影などに伺います。その後競売開始決定通知書を送られてくるのですが、そこにはいつからの入札開始、売却決定日、金額等も書かれています。売却が決定しますと、所有者が変わることを意味するので、すぐに退去しなければなりません。売却された残債も残ってきます。

まず、債務者（父）ですが、自己破産をすれば、すべて免責されますが、連帯保証人は債務者と同様に残りを支払わなければなりません。連帯保証人が支払うことができない場合、保証人に資産があれば、すべてを清算することになるでしょう。その他借金も同様で、自己破産すれば債務者は免責されますが、連帯保証人などをとっている場合は、請求されることになります。支払えない場合は、保証人も自己破産などをすることになります。

現在の状況であれば、競売と違う任意売却という方法もあります。任意売却は、支払いができないので、自宅を売却して返済します。という方法です。競売の場合には、市場価格より３割～５割ほど安く売却されますので、残債務が多く残ります。任意売却であれば一般市場価格で売却されますので、その分残債務も減ることになりますので残債務を少しでも多く減らすことができます。
さらに、わずかですが引越し代なども出るなどメリットはあります。残債務に対しても金融機関と話し合いもでき自己破産しなくてすむ場合もあります。

あと、競売になるからといって親元を離れる必要なないと思います。状況が状況だけに、言い争いになると思いますが、冷静に話し合いをするのが良いでしょう。良い解決方法を見出す為に専門家に聞き、アドバイスを受けることが良いのではないでしょうか？このまま家族で話し合いを続けても、良い解決方法は出にくいと思います。あと、金融機関が保証会社に代位弁済をするまでは、話を聞いてくれろと思いますので、連絡を入れ、事情を説明したほうが良いでしょう。放っておくと、返済意思がない（払う意思がない）と思われます。
払わないのと払えないのでは大きく違います。支払う意思を伝えることで、アドバイスや相談に乗ってくれる場合もあるでしょう。

その他にも競売、任意売却を扱っているサイトがありますので参照してください。

参考URL：

http://www.nb-kansai.com

回答No.5

mk1969

No.3の回答に対するお礼に関することです。文面を読んでいてしっかり押さえておいた方がよいと思うことがありましたので、補足させていただきます。

まず、住宅ローンだって契約(金銭消費貸借契約)に基づき債権債務が発生するものであり、住宅ローンの契約も立派な契約であることを理解して下さい。そして、契約当事者は何よりもまず契約内容に拘束されます。その契約に書かれていないようなことにつき民法等の法律が補充的に適用されるという順番になっています。だから、おっしゃるとおり、契約内容の確認が真っ先に重要になってきます。おそらく、各月の返済が遅れたら金融機関の判断により残金全部の請求をすることができる、といった内容になっていると思いますが。

つぎに、土地と建物が別人の場合の競売の件ですが、法律の手続き上は特に難しいことはありませんよ。抵当権が、土地か建物か、それともその両方につけられているのかによって少し変わってきますが、通常は土地と建物の両方に抵当権がつけられるものなので、以下の話はそれを前提にします。土地上の建物の利用を可能にする根拠である土地利用権(地上権や賃借権、通常は賃借権)が伯父さんとお父さんの間で発生していると思います。その土地利用権にも抵当権の効力が及ぶように抵当権設定契約書に定めているはずですし、かりにそれを定めていない場合であっても特段の事情のない限り抵当権の効力が土地利用権にも及ぶという判例があります。したがって、競売により、土地と建物につき別人が落札してもその後の土地利用に支障がきたさないようになっているからです。

それから、ものを考えるときに、法律上の難しさなのか、法律上の難しさはないものの、実際上落札されるのが難しいといった実際上の難しさなのかをしっかり区別すべきです。書かれている文章を読んでいると、実際上の問題なのか法律上の手続きの話なのかがよくわかりません。

回答No.4

lemonbarm

まず、お父様がどうされたいのかが一番の問題ではないでしょうか。

競売になるには、抵当権実行のため金融機関も競売申請を行わなければいけません。もちろんその費用も金融機関は必要となります。
土地に抵当権は設定されていますか？
建物だけを競売にかけても、金融機関に金銭的なメリットは少ないと考えられます。
但し金融機関の担当者もサラリーマンですから、相手方（お父さん）の対応が無い場合、競売という方法を取らざるを得ないと思います。
ようは上司を納得させられる対応内容をお父さんが申し出されるかどうかがポイントになってくると思います。
２回ぐらいの督促では競売に取りかかる可能性はまだ低いのではないでしょうか。（もちろん、その他のアプローチ等がそれまでにも多々あったのであれば別です）
住宅ローンですので、期間延長等をまず銀行に相談されてはいかがですか？ほったらかしにしておくと、銀行も対応不可能（返済方法の変更が出来ない）という回答しか出せなくなります。

回答No.3

mk1969

1)何回滞納したら競売になるのかは、ケースバイケースだと思います。住宅ローンの契約書に延滞したら金融機関側がどうするかにつき書いてあるはずです。読んでみて下さい。
滞納から競売までの手順ですが、まず月の返済が遅れている旨の連絡が金融機関からあると思います。そして、延滞が何ヶ月も続きようだと、住宅ローンの保証会社に代位弁済してもらい、その後はその保証会社と今後どうするかを話し合うことになります。返済できないようだと抵当権の実行手続きや保証人への催促が始まります。抵当権の実行手続きは競売の開始決定の申し立てが裁判所に対しなされ、裁判所が開始決定を下したら競売が始まります。細かいところや法律用語等で正確でないところはありますが、大雑把にいえばこのような流れになります。
2)多重債務による強制執行の範囲の件ですが、抵当権の実行による債権回収であれ、当然、残っている元金と支払っていない利息及び延滞金の合計額までしかとられません。競売により抵当権がつけられている物件に買い手が見つかり、その代金が払われた場合でその代金が上記の合計額を上回っているときはあなたのお父さんに残金が戻ってきます。しかし、通常は売却代金が上記の合計金額を上回ることはありませんので、お父さんのところにお金が入ることはないでしょう。
3)保証人にあなたや他のご家族がなっていない限り、法律上あなた達が支払う義務は全くありません。また、文面からはあなたの家庭の状況が今ひとつわかりませんが、お父さんは事業か何かをしていて住宅ローン以外にも債務が多数あるようですね。だから、お父さんは自己破産されるのでしょう。お父さんが自己破産をしたとしても、それによって家族が債務を負うといった法律上の義務を負担するわけではありません。したがって、法律上はそれで終わりです。とはいっても、家族が経済的に苦しくなったり不仲になったりすると思います。でも頑張って下さいね。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
ケースバイケースということは、まず契約内容の確認が先決の様ですね。父も競売になるとしか言わず、文面的な通知をなかなか見せてもらえない為以上の様な文章になってしまいました。所有権としては土地:叔父　建物:父　で住宅ローンの保証人に叔父の名前がありました。
土地と建物の所有者が異なる場合の競売は、難しいのですよね・・

回答No.2

noname#153814

私だったら、信用金庫の担当者に話を聞きに行きます。

お礼

お返事ありがとうございます。
信用金庫の担当者(支店長のようですが)と家族で話し合うことも出来ればよいのかもしれませんね・・。
家族の気持ちがまとまっていればですが・・

回答No.1

messe2006jp

＞通常、住宅ローンの返済は何回支払いを滞納すると競売になるのでしょうか。

申し訳ありませんが、私には判りかねます。

＞また滞納から、競売になるまでの順序を教えてください。

大まかには、滞納→抵当権実行→競売→明渡　と言った感じです。

＞父親曰く、月々の支払いを払う為自転車をしているとのこと。
＞多重債権による、強制執行（資産の差し押さえ）は債権分行われるものなのですか。

この場合、自宅を担保（土地・建物に対しての抵当権設定など）にしてお金を借りた分（債務）に限られます。

＞私たち兄弟が親元を離れて父親が自己破産すればそれですべてが終わるのでしょうか？

あなたたち兄弟が、保証人や連帯債務者（≒契約当事者→まずありえないと思いますが）
になっていない限り、法律的には、破産宣告および債務免責を受けられれば終わります。
なお、親元を離れる必要は特に無いと思われます。

＞なにがどうなってるのか、理解できず如何したらいいのかも分かりません。
＞要点が薄く、申し訳ございませんがなにか良いアドバイスをお願いいたします。

債務整理が可能であれば、返済プランを再設計することにより、自宅を売らなくて住む可能性もあります。
詳しくは、このような場所ではなく、無料法律相談や弁護士に相談される事をお勧めします。

お礼

お返事ありがとうございます。
債務整理は必要かと思っていましたが、父と私達で果たして残金を払いきれるか不安な部分があります。父も体が弱くなってきており最悪の事態も考えられますので・・。ご教授の通り継続して返済する意思があるのであれば、法律相談にいってみようかと思います。
ちなみに住宅ローンには、個人民事再生は利用できるのでしょうか。
条件として2000万以下になると思います。ちなみに父は自営です。