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なぜ工期を守れない？
一般的に家を新築する時、ハウスメーカーや町の工務店に依頼するのが普通だと思うのですが、まず契約の時点であらかじめ竣工予定日が契約書に明記されますよね。 ところが私が知っている範囲で、工期がキッチリと守られて引渡しを受け、スケジュールどおり入居した例というのは聞いた事がないんです。 逆に予定よりも早く入居した例っていうのも聞いた事がありません。 決め付けるわけではないのですが、大概のケースで、１０日から２週間程度の遅れが発生して、なおかつ外周りの工事が全く手付かずの状況 ・・・ ところが子供の転校の問題や、引越し業者とのスケジュールの関係もあって、いわば工事途中でやむなく入居、というケースが圧倒的に多いように感じられます。 外の門扉もインターホンもついていない状態で入居なさった家も近くにあります。 それで生活をしながら、外構の工事が延々と続くわけです。 工期の遅れによる契約上の問題点は別として、そもそも当初の竣工予定なんてキチンとした計画に基づいた 「竣工予定日」 なのか、あるいは希望的観測というか 「出来たらいいなあ」 というノリなのか、建設業者の考えをお教え願えないでしょうか。 「工事には天候など不確定要素が必ずあるため予定が遅れる場合がある」 とも考えられるでしょうが、何年も手がけてきた専門業者であれば、当然それも含めて予定を組めますよね。 雨と言ったって屋根さえ完成すれば、中の工事は続行できるわけだし、天候の影響は少ないと思います。 それとも、もし竣工および引渡しが予定より早まった場合、業者にとって何か都合が悪くなる事ってあるのでしょうか？ あるいは工期が延びた方が、業者側に何かメリットがあると考えられるのでしょうか？ 以前からずっと疑問に感じていましたので、よろしくお願い致します。 なお、契約上の法的な問題は別としたいと思います。
- 新築一戸建て
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>そもそも当初の竣工予定なんてキチンとした計画に基づいた 「竣工予定日」 なのか、 経験上から来る日数を単に積み上げただけで、天候によるずれや、予定外のことが発生することによる遅れのマージンまでは十分に見積もってはいないですね。 工程表もどれだけきちんとしたものを作っているのか、工程管理を厳密にやっているのかという問題もありますけど。 >あるいは希望的観測というか 「出来たらいいなあ」 というほどひどい業者はないと思いますけど。 >何年も手がけてきた専門業者であれば、当然それも含めて予定を組めますよね。 いや、全部マージンを見込むとかなり長い工期になるのである程度しか見込まないでしょう。 あと、 >雨と言ったって屋根さえ完成すれば、中の工事は続行できるわけだし、天候の影響は少ないと思います。 いえ、基礎部分はかなり影響を受けるし、外壁工事を初めとした外回りの工事（配管・配線引き込み工事など）も影響受けます。 ＞もし竣工および引渡しが予定より早まった場合、業者にとって何か都合が悪くなる事 いえ、逆にうれしいです。工期が短いほど利益が出ます。 だから建売なんてものすごい速度でやります。当然にしてその分仕事が雑になりますが。 あとご質問では書かれていませんでしたが、 ・建築中に見つかった問題点（何せ一品ものだから図面上はできることになっていても実際にやるとそれは出来ないよという話が出てくる）の解決の為のロス ・建築していって、ここは当初の計画を少し変えた方が良くなるという改善の為の工期延長 ・施主の希望の変更による工期延長（実は結構これも多い） ・建築資材の納入遅れや発注ミス、あるいは発注先による注文内容間違いなど などなどやはり１０００万単位の仕事ですからどうしても見込み違いは出てきます。 それ全部にマージンを持たせるとすごく長い工期になるでしょうけど．．．．ね。 ただもう少し余裕をもった工期設定にすれば何時も遅れるのではなく、遅れることも歩けど早くなることもあるなんてことになるとは思いますけど．．． ただそうすると、見積もり金額が増えます。工期が長い－＞費用がかかるですから。 工務店は基本的に各業者、大工そのほかに見積もりを提出させて取りまとめて自分の経費を乗せて施主に見積もりを出しますので。 なのである意味、施主にとっても短めの工期の予定での計画・見積もりはありがたいともいえます。 工務店にとっても見積もり金額はなるべく下げないと契約が取りにくいですし。 で、遅れた分のコストＵＰは施主由来のもの以外は工務店か、遅れを出した各業者がかぶります。
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- yosiboh100
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とても興味深い質問ですね。 改めて考えさせられました。 私の知っている工務店は、以前工期を守れなくて問題になり、お金で解決させられたことがあるので、必ず新築の場合は１ヶ月くらい契約書には長く書きます。 口約束で、実際の予定後期はいついつと伝え、念のため、契約書には何日と書かせてください。としているそうです。そこは、やはり、１ヶ月前に完了しています。伸ばしているのだから、当然といえば当然ですけど。 もうひとつ、引渡し検査の立会い（施主側の専門家として）をまれに依頼されます。そのときに、ここを手直ししてくださいと指摘することがあります。 ？？？工期がなく、先に入居していれば、施主立会いの引渡し検査がなくなりますよね。そうすれば、軽微な補修は、修理しなくて良い状態です。まして、生活していれば、工事のときの傷か、あとでついたかが判断できなくなってしまいます。 こんなことを狙っているというのは考えすぎかな？ ふと頭に浮かんだので、書いてみました。 よく考えてみると、地域性もあるかもしれませんね。関西だったら、送れたことをネタに値切られるのではないかというイメージがあります。関西の人ごめんなさい。あくまでもイメージです。 一応専門家ですが、自信ないので、聞き流してください。
お礼
有難うございました。 何となく分かります。 先に入居した場合には、傷の原因がアヤフヤになりますからね。 特にフローリングなどは、いくら養生していても工事中に結構擦り傷がつきますからね。 面白いお話、有難うございました。
もうひとえに建築会社や現場監督と職人衆や下請け会社との力関係だと思います。 これがビルや学校、病院など大規模な工事ですと、職人も下請けも、機器類の納入業者たちも、とにかくゼネコンには勝てない。事実、竣工検査は何月何日の何時から、引渡し式は何月何日の何時からと決められていて、当然キッチリ守られます。このスケジールを守れない業者は次の仕事を貰えなくなることを怖れて、それぞれ徹夜をしても工期に間に合わせようとするわけです。 ところが、これが住宅の場合では、なんといっても大工をはじめ職人衆の力の方が強く、しかも、監督も若手が多く経験の上では職人には到底及ばない。さらに、あちこち掛け持ちともなると管理能力といっても限界があるわけです。 その結果、慣習的に、とかくそのあたりはナアナアになってしまいがちなもの。しだかって、引渡し日時も、まあ１０日ぐらいはしかたがないか.....うまくやってくれよ.....といわんばかりになってしまうものです。
お礼
有難うございました。 なるほど、結構ナアナアの関係が工期の遅れにつながっているんですねえ。 参考になります
- yukai4779
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＞現場監督が毎日現場に顔をだすというのも、あまり聞いた事がなくて、実際には数日毎に見に行き、ほとんどは職人任せというのが現状かな ハウスメーカー（ゼネコン等も）には協力業者がおり、基礎～外構までを専属の業者で住宅を完成させています。つまり、その業者であちこちの住宅を作っているわけです。従って、現場監督も当然掛持ちをしているわけですから毎日はあり得ないのです。 しかし、一般的な工期を組んでいるために契約工期内に竣工しないのが現状でしょう。ちなみに建築の場合は、こんなことはあり得ないことなのですが。 住宅の場合は、受注金額が低額なことや、手が込む割には一工種の施工額が低額であるために、協力業者はなるべく合理的に工程を組むようです。（今日と明日を半日づつ仕事するより、明日１日仕事をする。） また、施工管理する側も、事務量が増えるので工程を逐一管理はしていないでしょう。ずさんと言えばそうですが、そこまで気にしていないというのが現状と考えます。
お礼
有難うございました。 私も施工業者がそれほど工期を気にしていないのではと、感じています。 色々な理由があると思います。 いくら打ち合せをしていても、実際に現場に行かなければ作業の確認ができないとか、部品・部材が合わないから注文し直しとか、近所から苦情が出て作業が一時ストップするとか、工場で大量生産するようにキチンとできない、だから納期ばかりを気にしておられないというのが大きな理由のように思えますね。
- shimazou_009
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工期が守れないのは、建築工事を請け負った会社の技量不足です。 工程には経済速度というものがあり、遅すぎると経費がかかり、人数が多すぎると効率が落ちます。請負会社として工期短縮は利益が増えるのが普通です。 工期の遅延のみならず短縮でも問題になってくるのが、下請け業者の繋ぎです。次の物件の着工日は決まっていますので、早く終わっても遊び期間が増えるだけです。 工期が短い業者であればその間に他の工事を請け負えますが、大工さんは普通できません。 総合工程を決定するときには天候の影響も計画に入れますが、この天候の影響による予備日程が建築会社としては損益になります。 その予備日程を最小限に止めるのが、施工管理技術者としての技量です。 競合がいる場合には無理をして計画しているのかも知れません。 頻繁に工程が遅れる様ならば、総合工程表の提出を依頼してみてはどうでしょう。 工期短縮（工程管理）は施工管理技術者に与えられた一つの使命ですが、その他にも安全管理・品質管理・予算管理もしなくてはいけません。 無理な工期短縮は、危険が増え、品質が落ち、余計な予算が掛かるのが普通です。 工程が守られていれば優れている管理が行われているとは限りません。 生涯住んでもらう家を提供するのに、品質を落としてまで工期を守るのが最良の選択ではありません。
お礼
ご回答、有難うございました。 工務店の技量しだいでは、工期が早く終わっても遊び期間が増えるだけになる可能性もあるんですねえ。 たしかに次の工事まで 「空き」 の期間がある場合には、無理して今の現場を早く終わらせる必要もないでしょうしね。 そう言えば、外構の工事などでよく見ていると昼過ぎで帰ってしまい、次の日の午前中にその部分の工事がやっと終わるっていう場合があるのですが、こんな時、普通に前日の夕方まで作業すれば、たった一日で終わるのに ・・ と感じるケースも多々ありました。 うがった考えをすれば、職人というか作業員個人とすれば、１日分の仕事を２日かけてすれば、２日分の手当てがもらえる仕組みになっているのかな、とも考えた事もありました。 それでわざわざチンタラ、チンタラしているように思っていました。 当たらずとも遠からず、というところでしょうか。
- ohirune_neko
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新築工事などでは、よくあることになってしまうかと思われます・・。 工務店やハウスメーカーは、ある意味書面でＯＯの日程で～と大体打ち出しているわけで。 書面契約と現場での仕事での日程の見積もりは、また異なっていると思われます。 ご存知のとおり、ひとつの家を建てるにも複数の業者さんが入ります。 例えばそのうちのひとつの業者さんの工期が何らかの理由で遅れると、その後の業者さんにまた影響され・・が繰り返すことがあります。 結果竣工日まで、外回りがまだまだな状況になっていることが多々あります。 NO1さんもおっしゃっていますが、昨今経費削減もあり、日程や工期は少なめで見積もっていることは多いようです。 受注した側としては納得いかないのは当然ですが、実情はそんな形かと思われます。 業者としてはもちろん工期に終わらせようと考えているでしょうが、短い工期、複数の業者によるズレなどで遅れてしまう・・ということだと思われます・・・。
お礼
有難うございました。 ＞ ひとつの業者さんの工期が何らかの理由で遅れると、その後の業者さんにまた影響され・・ そうなんです、工事の途中で視察に行っても誰もいなくて、全くの 「手待ち」 のような状況がよくあります。 この辺は、たとえば現場監督が毎日チェックし、次の業者と密接に連絡を取り合ったりすれば、無駄なく工事を進める事ができるのにな、と感じたものです。 ところが現場監督が毎日現場に顔をだすというのも、あまり聞いた事がなくて、実際には数日毎に見に行き、ほとんどは職人任せというのが現状かな、とシロウトながら考えてみたんですが、何ヶ所か同時に現場を抱えていたりして、実際にはそんな理屈どうりにはいかないんでしょうねえ。
いわゆるゼネコン経験者です。ゼネコンの場合個人住宅はほとんど手がけないので、住宅の場合はどうか知りませんが、最近はコストの他工期が厳しい条件でも受注しているので、最初の計画から工程管理が厳しい物件が増えています。 そのため工程より速く渡すことはかなり困難なため、そのような事例は少ないと思います。 逆に工期が延びると、その分人件費は生じて費用は増大しますので、あまりメリットはないと思います。また、工期が遅れると他の物件の工事ができなくなり、これも大問題となります。 そして最も大きな問題としては、顧客の信頼を失います。そこで、ゼネコンのような大きな会社の場合、工期を守るために他の現場に行っている人間も応援にかり出したりして、突貫で完成させることもあります。 私個人としては余裕のある工程で受注した方が、工程管理がしやすく、工程が短いと突貫になり、作業員や機械の増員、割高な材料や工法の採用などによるコストアップの他、ミスも増えて手戻りなど無駄な費用が生じ可能性が高くなると思います。そのため、手直し・段取りミスによる工事の遅れというのも多くあります。 但し最初から余裕のある工程で見積もりをするとその分の人件費なども見るため、見積金額が高くなり受注できないという結果になります。 小さな会社では、受注をするためにかなりハードな工期で受注し、ゼネコンのように工期を守るための増員もままならないので、結果として工期が守れないという悪循環になっているのではないかと思います。
お礼
早速のご回答、有難うございました。 拝読しますと、やはり工期が延びても何か業者側にメリットが発生する事はなさそうですねえ。 シロウトが考えても、余計な手間や人件費がかかるわけですし。 でも一般住宅の建設の場合は個人が顧客になるため、そんなに厳しい条件で契約を迫れるケースは少ないでしょうし、また収益物件の建設と違って仮に竣工が遅れても実際に損害賠償にまでいくケースも少ないように思うのですが ・・・ なぜ自分でこんなにキツイ工期にするのか不思議です。 でもゼネコンの場合のお話、非常に興味深かったです。 有難うございました。 予想どおり厳しい業界ですね。
お礼
詳細なご解説、有難うございました。 ＞ 建築中に見つかった問題点の解決の為のロス ・・ これは全く同感です。 自動車のような大量生産の商品と違って、一軒一軒、違う仕様で組み立てられていくわけですから、打ち合せや図面上では何の問題もないはずなのに、実際に工事が始まってみると、現場サイドから次から次へと 「そんな筈が ・・」 と思われる事態が発生しますよね。 何千、何万という建材や部材を集めて組み立てていくわけですから、考えれば大変な作業なんでしょうね。 作業環境というか、立地条件もそれぞれ違うわけだし ・・ 遅れる理由が分かったような気がします。