借地権等の納得いかない不動産コンサル費用について
借地（旧法借地権）の更新及び新法借地の取得等に関わる不動産コンサルティングから承諾要求されている費用についての質問ですが、借地（旧法借地権）に家を（木造３階建ての二世帯に）建替える為、地主さんに承諾をお願いしたところ、使用している敷地内に横浜市の土地（赤道・青道）が一部あったので、そこを横浜市より買取してからでないと現敷地を利用した家の建替が出来ないと言うことでした。その後、２年間待ち、地主さんが、市の土地（赤道・青道部分）を買取し、市から地主さんへ所有移転され現敷地の全てを利用して建替が出来る状態になりました。
今回の建替えに当たり、旧法借地権更新（旧法借地の更新時期と重なった為）と建替え承諾、更に現敷地内の市から地主さんに所有移転された土地（赤道・青道だった部分）の借地権取得（新法借地）の契約を地主さんと交わす為に、地主さんが依頼した代理人の不動産コンサルタントの方と行なっていますが、その費用として９１６，０００円を報酬料として承諾要求されていますが、私的には、この報酬費用を自分が払うことと算出方法について釈然としません。
不動産コンサルティングの支払い承諾書に記載された支払い条件は
(1)新法取得借地（市から地主に所有移転された土地で１３坪分）と旧法借地権の更新契約を行い、旧法合計面積での承諾合意が成立すること。
(2)新築建物の承諾書が所得を出来ること。
と言う内容で、
不動産コンサルティング報酬計算は３，９６０，３２０円（新法借地権取得価格）+
１４，３７６，９６０円（旧法借地権更新料・建築承諾料価格）
=１８，３３７，２８０円×５％＝９１６，０００円と記載されていました。
上記金額の３，９６０，３２０円は、市から所有移転した１３坪分の土地の評価格で
１４，３７６，９６０円は、旧法借地権で借りてる３０坪分の土地の評価格です。
新借地権取得と旧借地権更新と新築承諾（木造３階）の契約を交わすコンサル料が土地の評価格からの算出していますが、覚書で交わした新借地権取得価格は3,960,320円×30％＝1,188,096円で、
旧借地権更新と新築承諾料は合算で1,437,696円です。
一般的な借地権取得とちがうところは、現敷地内にある、市から所有移転された新借地権部分を旧法合算面積として契約すると言うことです。
ちなみに地主さんに家の建替建築図面を見せて話したところ、その場で建替えの了承の言葉をもらい
必要な契約については代理人の不動産コンサルティングの方と進めるように言われました。
また、地主さんとはトラブルもなく円満に付き合って来ています。
と言うことで
１、この報酬費用の算出方法は、正当なものなのか？違法性はないのか？
２、正当でない場合の正当な費用は、いくらなのか？
３、この報酬費用は、私だけが払い、地主さんは負担しなくても良いのか？
４、そもそも私は、この不動産コンサルティングとコンサル契約とかしてないのに費用を要求されるのは違法ではないのか？（事前に見積書や契約も交わしてないのに承諾書だけ見せられた）
５、正当ではない報酬の承諾書にサインしてしまったら、その金額を支払わないといけないのか？
６、このような場合の相談は、誰に又は、どこの機関に相談すれば良いのか？
以上、わかる方がいましたらご教授をお願い致します。
お礼
アドバイスありがとうございます。 そうですよね。モニター詐欺という言葉もあるほどですから，報酬を期待させますよね。 >そのコンサルさんにとっては >”無料でコンサルタント＝報酬” >なのかもしれません でも，過去に受けたコンサルなので，私にとって新しい収穫はありませんでした。「他の人の様子も見られるから」って誘いでしたけれど，それもなかったし。 うまく利用されたという気がします。