結婚で住まない持ち家を賃貸にする上知っておくべき事

質問

結婚により住まなくなるマンションを賃貸に出して問題ないか売却すべきか悩んでいます。

当方、30代女性です。
半年ほど前にマンション購入しました。
35年ローンで住み始めた矢先といえます。
購入した際は自分の財産として一生住む予定でしたが、今、結婚を視野に入れて付き合ってる人がいます。

ローン支払い中に賃貸に出す事が可能なのか自分なりに沢山調べたところ
①銀行に相談し「やむを得ない場合」と判断されたら賃貸に出す事は許可される。
② ①に値しない場合銀行に「賃貸にだす」と、正直に言うと向こうもマニュアルに則り一括返済を求められる可能性あるから「しばらく住まないので住宅変更します」とかだけ言えば銀行も深追いしない。
③黙って賃貸に出せば最悪一括返済を求められるので事前に銀行に伝えるべき。
④ローン支払いさえ滞りなければ銀行も本当に住んでるかどうかなんて調べない。住宅ローンで賃貸出してる人なんて山ほどいる。

……大きく分けて4つのアドバイスがありました。それぞれ共通してるようでどこか矛盾していて不安です。
私の不安点は下記です。

①「やむを得ない事情」の例には「転勤」が挙げられていますが「結婚」もそれに相当しますか？
結婚を機に賃貸に出した方、銀行にはどんな報告をしましたか？

②「黙って賃貸に出す事は最悪一括返済を求めらる」「賃貸に出すと正直に言うと言えば規定により一括返済求められる。ローン支払いさえしておけば黙認してくれる」

……この2つがどうも矛盾してる気がします。つまり、「相談には行った」という事実を作りつつ「賃貸に出す」という直接的な言い方はしない。
銀行側も「賃貸に出すんだろうな〜」と薄々感じつつも穏便に済ませる為黙認して貰える抜け道的な相談の仕方？があるのでしょうか。

どちらでも構いません。アドバイス頂ければ幸いです。

違法と知りつつ賃貸に出す事への怖さや賃貸経営を本当に出来るかの不安もありいっその事売却したほうが楽かなとも思います。
ただ、滅多にない好条件で購入できたマンションなので所有しておきたいです。

また、賃貸経営に関しても不安ばかりなので1から知識を付ける必要があります。勉強する為におすすめの本があれば教えてください。

よろしくお願いいたします。

回答No.4

KZ1105A1

かなり「契約違反」を気にしていますが、何ら問題はありません。
住居契約はローン完済する迄、そこに居る条件ではないのです。
あくまで銭の貸し借りであり、約定通り払えば良い事です。

これが仮に住所も移転せず、初めから賃貸経営目的は別です。
これしたのがスルガと横浜、三菱東京です。
融資する側とて不動産業者とグルになります。

アナタはそれには該当しません。

確定申告なぞ簡単です。不動産収支を添付し申告するだけです。
多分、所得税も戻り、住民税、保険料は下がります。
経費部分で減価償却費と利息が出るからです。
読本が出ているでしょう。マンション経営、ワンルームで○○・・・
大体その手でありますよ。
物件近くの不動産業者にでも行って相談して下さいな。

回答No.3

f272

(1)
金融機関によって対応は異なります。
(2)
賃貸の相談するとき，確定的な言い方をしてはいけません。賃貸にするとしたらどういう手続きが必要ですか？と聞くのです。金融機関からの説明を聞いたうえでどうするのかを決めるのです。賃貸住宅用のローンに切り替えてくださいと言われるか，結婚ならしょうがないですねと言われるか。場合によっては売却も視野に入れておきます。
住宅ローンの契約書をよく読んでください。たいていは自己居住用となっています。黙って賃貸に出すことは契約違反になることがほとんどでしょう。

> 違法と知りつつ賃貸に出す

違法ではありません。契約違反であるだけです。

お礼

回答ありがとうございます。

契約書を読むと自己居住用のみ許可するローンである事しっかり書いていますね。
住宅購入の際の不動産屋さんとかは実際自分自身も銀行に黙って住宅ローンで賃貸経営していて「正直に話してアパートローンに変える人なんていない。銀行も見て見ぬふりです」
……と言われましたがやはり契約違反は怖いです。
アドバイス頂いた通り「賃貸出したいと思ってます」と断言せずどんなもし賃貸に出すとしたらどうすればいいか。結婚により住まなくなる事はやむを得ない場合だと認識して許可貰えるかしっかり確認します。

ありがとうございました。

回答No.2

KZ1105A1

纏めて回答します。
銀行融資については今回「住宅ローン」という自らの住まいという商品で契約しました。
しかし、現実として転勤、結婚等による「やむを得ない事情」が時に来ます。その場合何ら延滞なく債務返済をすれば何ら問題はありません。
但し、住所移転に伴う通知としては、婚姻事情という正統事由を申告しておくべきです。
期限利益の消滅による一括返済なぞ有りません。
それは延滞期間による違約の事です。本件には該当しません。

それと賃貸で貸して維持する事は非常に良い選択です。
但し、利回り計算が問題です。
最近の新築購入では、元値が高く割りに合わない数字になる場合があります。5%もいかないなら売却も選択枝ですが、元値（ローン残）で売れるかも問題です。（債権額以下なら抹消出来ない。又は差損埋める事になる）
貸して取れる賃料は近場の不動産業者に確認してみましょう。
維持管理としての費用は、しっかり頭に入れておいて下さい。
管理、修繕積み立金、固定資産税、原状回復費用、付帯設備の修繕等。

お礼

回答ありがとうございます。

黙って賃貸に出すような事はせず、結婚によりやむを得ず住まなくなるが所有しておきたいのでその間提案の1つとして賃貸に出すような事は私の場合可能なのか売却しか道はないのか……？と、銀行側の対応をみてみます。

不動産屋さんには「銀行には何も言わなくていい。暗黙の了解で皆賃貸に出してる」
……と言われましたが契約に違反する事をする勇気が無いです。。

売却すれば残債より多く売れるかとは思います。築浅中古なので元値が新築程の高額な値段ではなかった事と頭金をかなり出したので。その辺りは銀行に相談と合わせて不動産屋に売却時の値段を査定してみます。

頭金をかなり出した為月々のローン支払額はさほど多くないので利回りも不動産投資とは考えず維持費を含めマイナスにならなければ良いと考えれば問題なさそうですが自分自身勉強し、理解した上で動こうと思います。確定申告もかなり大変そうですし賃貸経営安易考えるべきではない事ですね。

ありがとうございました。
差し支え無ければ賃貸経営を勉強するおすすめの本とかご存知であれば教えて頂けますか？
よろしくお願い致します。

回答No.1

terepoisi

おめでとうございます。

まず貴女の住宅ローン返済に今後問題がないかどうかだと思います。
賃貸収入で賄う必要がある、賄えるなら銀行が相談に乗ってくれる可能性があります。
あるいは任意売却のほうが維持費（共益費・不動産管理費・設備改修・固定資産税）がかからない分今後の見通しが立ちやすいならそちらの相談先もまずは銀行です。時には売物件待ちの情報を持っていることがありそういう場合は仲介も担ってくれます。

賃貸についてはマンションの部屋貸しで経費と見合うかどうかしっかり事業計画を立て、損益分岐点がどの時点で見えるか、その後資産として持っていていい物件かなど総合的に考えてください。できればファイナンシャルプランナーや税理士など専門家に相談したほうがいいと思います。ざっくりおおかまなところで年利回り3％を下回るようならオーバーローンでも築浅のうちに売却をおすすめしたいですが、貴女の個人資産としての価値を優先するのもアリだと思います。

一番マズいのは黙って賃貸に出したり、居住実態を偽ることでしょう。融資相手の心証を害して良いことは無いと思います。ご結婚というおめでたい正当な理由があるのですから、堂々と相談に出向かれてはいかがでしょうか。
具体的な回答で無くてすみません。
そしてどうぞお幸せに。

お礼

回答ありがとうございます！

まだ、結婚が決まった訳でないので先走りではあるのですが結婚が現実的になった際遅かれ早かれ持ち家をどうするかは向き合わないと行けない事なので相談させてもらいました（笑）

回答頂いた通り、銀行に黙って賃貸に出す事はしないようにします。
「住宅ローンで賃貸してる人なんて山ほどいる」「銀行も分かって黙認してる」
……不動産屋さんにたくさんそう言われまし、実際そうなんだとは思いますがやはり契約に違反している事を突き進むのは怖いです。

結婚で離れるけど手放したくはない。将来何かあれば戻ってまた住みたいと思ってる事を相談し銀行側でどんな回答が来るか……。
「そういった事情なら今のローンのまま賃貸は可能です」というような言葉を銀行さんから聞けたら堂々と賃貸に出せますね。無理だと断言されたらそれまでだと考え、売却するかしばらく空き家にしておきます。
ファイナンシャルプランナーさんや税理士さんに相談する事は思いつきませんでした。知識不足なので頼れるところは頼り、1番自分にいい方法をみつけます。

差し支え無ければ賃貸経営に際し勉強する上でおすすめの本とかあれば教えて頂けますか？よろしくお願い致します。

回答と暖かい言葉をありがとうございました。