土地の名義変更の手続きについて

質問

両親が他界し、兄弟４人が土地の相続をしていません。
その段階で土地が公道になるということで、兄弟全員の実印と印鑑証明などが必要になると思われます。
その際、長男側から充分な説明を行われず、土地が公道にかかるから、実印を借りたいと言われ後でちゃんと説明があると思い、実印を貸せたそうです。本人の実印だけを貸せた場合、売買契約書のサインは長男が行い、印鑑証明も長男が取り提出した場合、後からその契約を無効とすることが出来るのでしょうか？もし出来るとしたら何年前までさかのぼり無効とすることが出来るのでしょうか？よろしくお願いします。

回答No.2

businesslawyer · ベストアンサー

3人そろって、無効を主張する必要はありません。民事訴訟法上、無効の主張（無効確認の訴え）は、共同訴訟人（兄弟）の一人からでも無効は主張できるのですから、固有必要的共同訴訟（全員でしなければならない訴訟）ではありませんので、誰がしても無効ですから、一人からでも出来ます。それから、基本的に、契約書の真偽は、特に筆跡を重視するような特段の事情が無い限り、通常、印鑑と印鑑証明書が正当ならば、正当に成立したものとされます。つまり、印鑑と印鑑証明書が正しければ、取引相手は筆跡が違うからと言って、契約が成立していないとは思わないからです。筆跡は似ている場合もあり、それにより真偽を判断する事は危険だからです。それだけ、印鑑と印鑑証明書は取引には重要なものなんですよ。ですから、いくら親兄弟であっても、使い道をキチンと聞かないで、実印や印鑑証明書を渡すのは、後でトラブルの原因となりますので、絶対に慎むべきです。

お礼

ご回答ありがとうございました。丁寧なご回答に感謝します。実印と印鑑証明の重要性が判りました。親兄弟であってもこれからは気をつけたいと思います。

回答No.1

businesslawyer

兄弟4人の共有名義不動産を売買する場合に、長男が勝手に、他の3人の兄弟の印鑑と印鑑証明書を使って売買した場合、その売買は無効です。もちろん、長男の持分のみについては有効とする余地はありますが、他の3人の兄弟の持分については、売買は無効です。しかし、取引の相手方（買主）にとって、真実の印鑑と印鑑証明書により、売買契約を結んだ以上、他の兄弟3人が売買の無効を主張した場合、買主側が、売買が有効である事を立証する責任を負わず、3人の兄弟側が無効である事について立証責任を負う事になります。つまり、質問者を含め3人の兄弟が、契約の無効を証明できないと、無効とは出来ないものと思われます。また、長男に、その使用目的も聞かずに、安易に実印及び印鑑証明書を手に入れさせてしまった事について、他の3人の兄弟に重過失があると判断される可能性もあり、なおさら無効とする事が難しいものと思われます。なお、実体的に無効である事は、いつまで経っても無効ですから、無効は何年経っても主張することが出来ます。ただ、時が経てば経つほど証拠が乏しくなり、立証していく事が困難になる事が通常です。

補足

例えば、３人の兄弟のうち一人だけが無効を訴えた場合はどのようになるのでしょうか？また、契約書などに実印者本人の筆跡ではなく、他の人の筆跡となった場合でも無効となりうるんでしょうか？不動産契約とは実印と印鑑証明だけで成立するものなんでしょうか？ご回答よろしくお願いします。