土地売買時の建物共有名義の扱いについて

質問

祖父が亡くなり土地を３兄弟で３分割しました。
建物は長男が相続した土地に建っており、３兄弟で共有名義です。
普段は３人共有で別荘として活用しており、特に三男が風呂の改修等建物のメンテンナンスをしてました。ここ最近になり長男と次男が自分の土地を売りたがってます。
三男は自分の敷地で野菜を作っており、祖父から受け継いだ土地でもあるため売るつもりはありません。三男とすれば現在の建物が長男の土地に建っているため、長男が土地を売ると同時に建物がなくなるため、自分の土地に新たに２部屋程度の住居を新築しようとしています。三男からすればやむを得ない状況ですが新たに家を建てる必要があります。
この様な状況の場合三男は現在の住居の立退料を受領することは可能でしょうか？
また、立退料受領額の考え方について教えて頂きたくお願いします。
尚、現在の建物は祖父が立てたのものであり築40年。昨年三男がお風呂を改修しました。
よろしくお願いします。

回答No.3

imagine225

その建物は別荘として使用していたとのことですが、三男の方はその建物の賃貸借契約を長男•次男と結び家賃を払い住居として使用していたのでしょうか？

つまり、三男の方は建物の1/3しか持分がないので、建物全部を無償で使用する権利はなく、他の二人と賃貸借契約を結び自己の住まいとしている場合は立退料の問題も生じますが、単なる使用貸借(つまり無償)の場合は立退料という問題は生じません。

なおその三男の方が支出した建物の通常メンテンナンス費用については、使用貸借の場合は、無償賃借との均衡を保つために、三男の方の負担となります。

お風呂の 改修費用については、現存価値の2/3の範囲内で他の二人に償還請求することができます。通常、建物の修繕や風呂の改修などは建物の価値を増すことになります。
建物は3人の共有なので、建物の増加価値の2/3を長男と次男に対して費用償還請求することができます。
残りの1/3は三男の方が受益者であり、自分が自分に請求することは無意味なので除外することになります。

回答No.2

bunjii

>この様な状況の場合三男は現在の住居の立退料を受領することは可能でしょうか？
建物の持ち分を長男が買い取ることで良いと思います。
その場合立退料は発生しないでしょう。

>また、立退料受領額の考え方について教えて頂きたくお願いします。
立退料は所有物件を取り除いて明け渡す費用のことです。
長男が家主で次男と三男が借家人の場合は長男が次男と三男に立退料を払って明け渡して貰うと言う考え方ですが1個の住宅を3人の共有にしているのですから持ち分の売買で良いでしょう。
価格は双方の価値観で折り合いを見つけます。
尚、長男の所有地に対して次男、三男の借地権が主張できるか否かを弁護士に相談されては如何でしょうか？
兄弟は他人の始まりなので円満解決するように話し合ってください。

回答No.1

f272

> 三男とすれば現在の建物が長男の土地に建っているため、長男が土地を売ると同時に建物がなくなる

どうしてそうなるの？建物は３兄弟で共有名義というのなら，たとえ長男と次男の土地と建物が売るとしても，建物の1/3の権利はそのままですよね。そんな土地を買う人がいるとは思えませんが，もしいたとしても新しい土地所有者に地代を払えばよい。
そういう状況になるのが嫌なのであれば，建物の1/3の権利を売るのと同時に立退料くらいは出すでしょう。