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不動産売買、分割払いでの購入
遠い親類から、住宅を1千万円で購入することになりました。 住宅は、親類が約15年前に1800万円で購入したものです。 1千万円の価格はほぼ通常の価格です。 もう建物が古い（築30年）ので住宅ローンも付きにくいです。 親類は10年の分割払いを認めてくれています。 ただ完済までは、所有権を留保するとのことです。 この契約を締結するときの留意点や問題点を教えてください。 特に税務上の問題がわかりません。 よろしくお願いいたします。
- marukanchan34
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- 不動産売買・投資
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所有権留保は慣習や判例で認められている担保権で民法などの法律には規定がありません。主に抵当権が設定できない動産の代金支払い債務で用いられます。 売買契約などで代金の支払い義務が発生した場合，一括で代金が払えないので分割払いを選択したとき，売主が代金の全額の支払いが終わるまで買主に所有権を移転しないという特約を売買契約につけておくというものです。 所有権が買主に移りませんので，不動産売買の場合は代金全額の支払いが終わるまで登記が移りませんし，自動車売買の場合も，自動車登録上は売主又はローン会社の指定する保証会社が所有者となります。 しかし，売買の目的物自体は買主に引き渡されますので，買主は自由に使用することができるのです。特に自動車の場合は，登録上買主は所有者にこそなりませんが，使用者として明記されますので，安心して使用することができます。 一方，不動産売買の場合，登記が移りませんので，売主の都合で第三者に転売されたり，売主のために抵当権が設定されたりして，買主の権利が害されることも考えられます。このため，不動産会社（宅建業者）が売主の場合，売買契約に所有権留保の特約をつけることは厳しく制限されています。それは以下の点で「売主に有利な契約」であるからです。 代金の支払いが滞った場合，売主は売買契約を解除して，支払済みの金銭を返還することで売買の目的物を回復することができます。裁判所に手続きを申し立てる必要がありませんので迅速な処理が可能です。
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税務上の問題は、「所有権移転していない物権の代価の支払い」をどう扱うかです。賃貸借契約もしていないから賃料ではない。 販売代価の分割払いなら「代金債務の支払い」ですが、その場合引き渡しはあるが 所有権移転がされていない。 占有権の根拠は何かという話です。それを明確にしない限り 税務署は「賃料相当の贈与が発生している」と認定する可能性は否定できません。 しかしながら、暦年贈与なら年間110万の非課税枠があり課税なしか、されても少額でしょう。
＞この契約を締結するときの留意点や問題点を教えてください。 http://www.025-377-6150.com/takuchi/23
- oosawa_i
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こんばんは。 不動産取引は６回くらいしたことがあります。 本業はまったく別です。 詳しい方からの回答がすでにあり、おおむね正しいと思います。私にもよくわからない点があるのですが、それほど複雑なことなんだと思います。 ＞この契約を締結するときの留意点や問題点を教えてください。 うーん、問題多すぎですね。 まず契約書を誰が作るかという問題があります。 あなたが作るんですか？ 売り主が作るんですか？ 不動産屋を介した普通の取引の何倍も複雑な契約書を作らないとうまくいかないと思います。 基本的には二人で話し合って契約書を作るわけですが、契約書を作る段階で考慮することが多すぎます。 契約が始まったとして、あなたが「やっぱり払いきれない」とか「別のいい物件が見つかった」とかで契約を解除したいとなった場合、解除の条件はどうするのか。今まで払った分をどう考えるのか。 何らかの事情で実際に支払いの遅れが出てきた場合、どのように処理するのか。 あなたが住み始めたら「雨漏りがする」とか「普通に生活していたら床が抜けた」「水道管が破裂した」とかの場合、どちらの費用で修理するのか？それはいつまでの条件なのか。 売り主が「やはり売るのはやめよう」と思った場合、どのように契約を解除するのか。いままで払った分はどうするのか。 売り主が第三者にその不動産を売ったり、不動産を担保にして借金することをどのように防ぐか。（基本的には防げないと思いますが） 契約期間中に火事や地震などで物件がなくなった場合、その後の契約はどうなるのか。 その火事の責任が買い主にある場合、どうなるのか。 第三者の責任で物件が既存した場合（自動車が突っ込むとか、飛行機が落ちるとか）、賠償は誰が受け取るのか。 買い主はどのような権利に基づいてその物件に住むのか。 で、考え得ることをすべて網羅した契約書を作成して契約したとしてもいろいろ問題はありますよね。 あなたが契約書通り全額を支払ったとしても、相手が名義変更をしなかったとしたらあなたがあなたの費用で裁判とかしなければならない。けっこう面倒です。 全額支払ったと思ったら、その不動産はすでに第三者に売られていたとかだったら、あなたはどうしようもない。 売り主が死亡したりして、相続者が「そんな契約あったらしいけど、おれは売らないよ。所有権は俺が持っているよ。いままで払った分は現金で返すからすぐに出て行って。居住権があるから無理矢理追い出せないけど、おれは絶対売らない」なんて言われたらどう対抗するのか。 いやあ、私だったら絶対そんな契約をしません。 というか、契約書の内容を話し合っている段階で、お互いにイヤになってくると思います。 税務についてなんて税務署に行けば詳しく教えてくれます。 私がおすすめするのは、住宅ローンを組んでくれる金融機関をさがすことです。 けっこう簡単に見つかると思います。 いまどき、築３０年だったら平気で組めます。あなたに返済能力があると金融機関が考えるなら。 貸してくれるところを見つける方が、契約内容を考えるよりよっぽど簡単です。 ただし、これに時間をかけていると、条件は悪くなると思います。 時間がかかると「やっぱり１１００万で」とかになります。 参考になれば幸いです。
私は、クルマ持ってないから（カミさんが乗る）うっかりしたけど クルマもローン会社が一旦所有するでしょう？ 売買と金消（ローン）の当事者はわけますよね。 結論は、売主が何と言おうと売買代金は一旦融資をうけて 一括払いにすべきです。
＞この契約を締結するときの留意点や問題点を教えてください。 (1)不動産売買契約 (2)代金の支払い方法 １０年の分割払い (3)所有権移転登記の時期 割賦払い残金終了時 ＞ただ完済までは、所有権を留保するとのことです。 これが、トラブルのもとです。 これでは、所有権が曖昧なんですよ。権利証（登記識別情報）が あれば売主は二重譲渡できてしまう。また抵当権設定もできる。 土地を担保に銀行から金をかりても質問者さまにはわからない。 １０年後分割払い終えてから抵当権に気付いても遅い。 債権者が抵当権を行使したら買ったつもりの家が競売にかかることも ありますよ。 ですから、不動産の分割払いというのは普通はやらないです。 一旦第三者（金融機関など）から資金を借りて、一括払いをして 登記を移してから、カネを返済していく方法をとります。 今回は、親戚の方からお金を借りて、「金銭債権」と「不動産所有権」 をやりとりするのがいいでしょう。 ＞特に税務上の問題がわかりません。 売買契約をしていれば贈与になりません。所有権を移転せず、質問者さまが 住んでいれば、家賃・地代分が贈与扱いされても仕方がないです。 実際に分割払いで払っているカネは、税務署からみたら 家賃・地代なのか割賦代金なのか曖昧です。 割賦払いの契約書を作っておいても、常に払った分は自分の持ち物で 残りは賃借という曖昧な状態になります。 ケチな税務署なら贈与だと言ってきますが 暦年贈与の免税枠以下なので税務上はお咎めなしです。 お礼も書かずに補足で引っ張るやつはマナー違反です（怒）
宅建士で過去自己の物件を１６件売買経験があります。 私の知恵ではここまでです。 お役に立てずに申し訳ありませんでした。 好きなようにおやりになっても税金問題はおこらないでしょう。 お好きにどうぞｗ
クルマの場合、所有権を第三者に対抗する手立ては「占有」です。つまり 自分が乗っていることで「占有権」を主張できますが、「売却」はできません。 ところが不動産の場合、売買契約書だけでは、善意の第三者に対抗できません。 占有していても賃借権の場合もあれば使用貸借の場合もある。 ご親戚がもう一人別の相手に二重譲渡したら、善意の第三者に対抗できません。 ＞金銭のやり取りがないのに金銭消費貸借契約は実態にそぐわないように思えます。 金銭のやりとりをします。 10年の分割払いですから、立派なやりとり。 ただ、所有権の移転登記は割賦払い完了した時点でという話。 単なる分割払い契約でもいいのですが、払っている最中に もしその親戚がその不動産を第三者に売却した場合質問者さまは 所有権を主張できませんね。 不動産では登記してあるものが所有権者です。 ですから、所有権の仮登記をして割賦払い中に親戚が 第三者に所有権譲渡をしないようにする必要があります。
補足
早速のご返答ありがとうございます。 対抗要件としての仮登記、わかりました。 所有権留保の車の売買の対抗要件は、陸運局での登録（車検証記載）だと考えていましたので、通常の動産と同じ占有とされるのには違和感が残りました。 売買に伴う分割払いが消費貸借の返済にあたるとするのは、やはり実態にそぐわないように思えます。 売り主から買い主への金銭の授受がありませんので、消費貸借とするのは無理があるのではないでしょうか。
大変複雑です。 まず、所有権を移さず住んでいると、使用貸借という扱いになります。 無償で貸すと贈与の扱いになりかねません。 ここは面倒でもご親戚と金銭消費貸借契約を結んで「代価の延払い」を 明確にしておくべきでしょう。 登記は代金完済時と明記した譲渡契約書も結んでおけばいいでしょう。 司法書士に「登記識別情報（権利証）」を渡さないかぎり登記はできません が税務署が文句をいてきても譲渡契約書、金消契約書があれば贈与にはなりません。 細かくなりますが、予備登記（登記の予約）という手もあります。 これは、分割払いをしているうちに、ご親戚が他人に売ってしまうことを 防ぐ手立てとして有効です。 詳しくはお近くの司法書士さんに。
補足
早速のご返答ありがとうございます。 金銭消費貸借契約と使用貸借ですか。複雑ですね。 車の販売の時の所有権留保と同じように考えていたので思い至りませんでした。 ただ金銭のやり取りがないのに金銭消費貸借契約は実態にそぐわないように思えます。
お礼
そうなんですね。だんだん気が重くなってきました。ありがとうございました。