自宅マンションの売却について

質問

４月に一戸建てを契約し同じ業者と５月１日にマンションの専任媒介契約を結びました。不動産業界のデータベースに登録したことは確認し、住宅情報誌の記載も確認しましたが、未だに内覧申し出が一件もありません。チラシを先週末に配ったと言いますが、どこにどのくらい配ったかも定かでなく（現実我が家には入ってきてません）不安な毎日です。新居への引越は８月の頭ですが、こんなペースで売却はできるんでしょうか？（業者の怠慢じゃないか？）ちなみに業者は新居の購入に当たっての資金計算は買い取り業者が買い取った場合の最低金額で計算しているので問題はないし、１ヶ月で絶対に売れます、と言うのですが…。義務づけられている書面での報告も一度もないので媒介契約を破棄することもできるのでしょうか？お住まいを売却した経験のある方、同じような経験をされた方どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.2

pokakuma · ベストアンサー

不動産の売買現況から考えると、ご相談のような状態も充分あり得る事と思います。他の方も仰っていますが、現状としてマンションはタイプの違いこそあれ供給過剰状態である事は否めません。
売却予定のマンションがいつ購入されたもので、残債はいくらか・・・など詳細が判らないと判然としない内容もありますが、購入と売買の委託業者が同じであるならばさほど問題は無いと考えます。不動産業者にしてみれば、旧宅が売れなければ新居の購入にも差し障りが出る訳ですから、”対岸の火事”のようにしていれば自分達が損をするばかりであるのは承知している筈です。
ただしこれには条件があり、新居の購入に関して契約上「旧宅が○○万円以上で売却が出来ない場合には、売買契約は全て白紙に戻すものとする」というようないわゆる”特約条項”が必要となります。これら特約条項は売却物件益をそのまま購入費用に充当する場合等に用いられる手段で、購入者の利益保護を目的としたものです。購入契約書を取り交わした際にこの種の特約条項が付記されていれば、前述のように不動産会社の怠慢はそのまま自身の不利益となって返ってくる訳ですから貴方のご心配は杞憂だという事になります。

通常不動産会社が物件の販売に関して専任媒介契約を結んだ場合、おおむね以下のような営業を行なう事になっています。
(1)不動産業界内のネットデータベースに登録する
(2)業界内に有料配布される物件情報に、物件の概要や図面を付記して登録する
(3)住宅情報誌等に掲載する
(4)新聞の折り込み広告や、購入の可能性が見込まれる地域へのポスティングを行なう
(5)現地内覧会を実施する

これらの営業に関しては「業務処理報告書」等の形で進捗を売主に定期報告することが義務付けられています。また報告書の項目として
(1)問い合わせの状況と件数（一般、業者からの両者とも）
(2)報告書作成時点での会社としての所見
(3)売主への助言や提案
なども併せて記載されるのが常套です。
これらの報告書の提出には、厳密な意味での期限や期間がありません。しかし良心的な業者であれば二週間に一回位の割で報告書を送付してくると思われます。
もし余りにも営業態度が怠慢だと思われるならば、各地方自治体の「宅建指導班」や「宅地建物取引業協会」等に相談してみると良いでしょう。
ただし私が得た感触から申し上げると、現在のところ最低限ではありますが営業活動は行なっているようですし、今すぐ「営業努力の怠慢」を理由に媒介契約を破棄するのは難しいでしょう。業界内への図面配布なども概ね一ヶ月は掛かるものですし、現在の不動産市況から考えても簡単に買主が見つかるとも思えないからです。

新居の購入が決まっていて焦る気持ちは十分解りますが、もう暫く様子を見たほうが良いと思われます。ただ、販売価格が相場からかけ離れていないか、値引き金額（差し値）を考慮に入れての価格になっているか等は改めて確認してみると良いでしょう。報告書の提出に関しても、黙っていないで催促するなどしてみては如何でしょうか？

お礼

ありがとうございました。報告書催促しようと思っていた矢先に届きました。妙にあっさりした期待はずれのものでしたが・・・築年数は５年と浅いですし、設定金額も相場に近いものにしました（もちろん業者の薦めですが）ので焦らず待ってみたいと思います。ただ、「中古マンションは１ヶ月で売れますよ」の業者の甘い言葉を信じたこと、○○円で売却できなかったら・・・の契約をしていなかったことを正直言って後悔してます。でもとりあえず売り出したばかりなのであまり焦らずに様子を見てみようと思います。

回答No.3

angeleye1

業者です。今、中古は売れませんて。よほど好条件でないとデータベースに流して買い手見つかるまで待たせる業者より、少々安くても現金買い取りしてくれるところのほうがいいでしょう。
また、専任より一般媒介のほうが他業者も入りますし頑張ると思いますよ。

回答No.1

colocolo62

私は、もう10年近く前にマンションを売ったことがありますが、売りに出してから１カ月以上声もかかりませんでした。
内覧にこられたのが、3カ月後くらいかな。それから、値下げをして、売れたのは半年近く後でした。

私の職場の後輩は、細かいことは存じませんが、売れたのは約１年後と言う人もいます。

今、マンションは供給過剰状態ですし、どうしても中古より、新築が良いのが人情。
条件が同程度なら新築に流れます。

私も後輩もマンション売却後は賃貸に住みましたので、hirosayodaidaiさんとは条件は違いますが、時間的に焦っていると足下を見られがちですのでご注意を。