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築40年の3F建て3Fの１LDKのマンションの相続、売るべきか貸すべきか悩んでいます
- 築40年の3F建て3Fの１LDKのマンションを相続しました。不動産屋の相談では100万円で売れると言われましたが、本当にその価値なのでしょうか？別の不動産屋に相見積もりを取った方が良いのか悩んでいます。
- マンションの近くのアパートの家賃を見ると、４～６万円でした。貸すなら大学生に借りてもらいたいと思っていますが、家賃収入は簡単に得られるものなのでしょうか？内装改装は入居者任せにすることができるのか、それとも事前に改装して貸し出すべきなのかも迷っています。
- ご意見があれば教えてください。
- yanamori
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- 中古住宅・マンション
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質問者が選んだベストアンサー
不動産賃貸業を営んでおります。 （１）築40年で１ＬＤＫで100万円なら、高いほうなのではないでしょうか。 場所によりますが、新潟市で築40年だと、３ＬＤＫクラスの広さでもそれくらいの価格でないと、買い手が付きません。 管理費や修繕積立金が毎月かかる上、大規模修繕が必要になる年数です。 大規模修繕があると積み立てた資金だけでは足りなくなることが多いです。足りなくなれば、所有者から追徴することになりますから、「買った後で取られるんじゃないか」と買い手は警戒します。それでも買ってもらうには安くするしかないのです。 正直言って、8年前に300万円で買ったものなら、50万円以下でもいいかなと思いますよ。賃貸業者である私は、ですが。 もちろん、他の業者にも聞いてみたほうがいいでしょう。聞くだけならタダですから。 （２）上記の通り、マンションの場合、毎月管理費や修繕積立金が徴収されます。二つ合わせていくら取られていますかね？ 例えば1万円を質問者さんが負担するなら、借主から3万円もらっても、手取りは2万円になります。 固定資産税評価額はそういうリスクは無関係に計算しますので、評価額を基準に課される固定資産税もけっこう高いです。手取りはもっと減るでしょう。 さらに、質問者さんの収入次第では所得税も取られますし、不動産所得があると確定申告も必要になりますし、大規模修繕が必要になるとアテにしていた100万円が飛びます。 ・・・ 広い意味での損得勘定はとても難しいですが、家賃設定にはそういう計算も必要です。 （３）借主がＯＫと言うなら可能ですが、経験では、ある程度直さないと客が付きません。 「直すとか言っていても直さないんじゃないか」と客に警戒されるとか、見てくれが悪いと成約しそうにないので不動産業者が客を連れてこないなどの理由です。 まあ、そのあたりは業者さんと相談するのがいいでしょう。 最後に、悲しいお知らせを > このたび相続した 何時、しましたか？ > 売るか貸さないと、別荘扱いの税金を取られるとも言われました 今自宅なのでその手の教本がないので断言はしませんが、「相続発生の、前後1ヶ月程度」というのが目安だったと思いますよ。 前後1ヶ月程度の期間に賃貸していない不動産は「別荘」です。 つまり、2ヶ月以上前に相続が発生したのなら、記憶によるともう「別荘扱い」と決定ですね。これから客を募集しても相続税は安くなりません。 安すぎる家賃で賃貸しても、ダメです。 昔は、それまで何十年も賃貸した実績・所得税納税の実績があっても、税務署がそれを把握していても、相続が発生した時に「たまたま空室だった物件」は、別荘並課税だったのです。 しばらく前に「あんまりだ。酷すぎる」という話で、今のようにある程度の期間空室であることが認められましたが、「賃貸物件と認めてやるからありがたく思え」という話で、「但し」という条件がいくつか付いています。 ただ、非課税額はまだ変わっていませんので、別荘扱いしても相続税がかからない場合もあります。その場合は、あまり急ぐ必要はありません。ゆっくりと考えられればいいのではないかと思います。
その他の回答 (1)
- risunotorasan
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まず調べる必要があるのが修繕積立金などの共益費です これは区分所有者であれば必ず管理組合に納入しなければなりません。 これら管理費を含めて固定資産税を念頭に入れて考えていかなければ 先に進むことは出来ません。 恐らく100万円でも売れれば儲けだとは思いますが・・・。
お礼
回答ありがとうございます。 築30年の間違いだったようです。でも100万円は相当頑張った金額なら、売る気になってきました。
お礼
回答ありがとうございます。専門家の意見聞けて良かったです。 最初は親が買った300万円が高すぎたのかと思いましたが、何となくそれはそれで妥当で、今の100万円の価値も妥当と感じてきました。 近くの別の不動産屋にも相場聞いてみて、売ってしまうことを考えます。一瞬、貸せば100万円以上は儲かるのではと思ったのですが、それは捕らぬ狸の皮算用で、売り時も間違えることになるのですね。