不動産契約について、いろいろ

質問

分譲地の管理組合からの紹介の不動産業者と、専任媒介契約を結びました。

不動産会社へ契約に行った時、
一応、契約書に目を通そうとしても、大丈夫ですからと、読むことがいけないような感じで捺印を急かされ、
報告も、いちいち連絡されるの面倒でしょう？
うちで扱う地主さんたちは、売っといてって言って、売れるときにだけ連絡くれればいいからって、感じだけどね、
などと言われました。

一応、家で契約書を読んでから捺印すること
２週間一度メールで報告して貰うこと、にし契約しました。

一応、報告メールは来たのですが、
不動産広告のアクセス数０回、今後もがんばります。
のみです。

で、３か月が経ちました。

１　新たに契約書が届かないまま、報告メールだけが来る状態でも、契約更新を承認したことになるのでしょうか？
２　報告は、このような報告が普通なのでしょうか？
３　新たに不動産業者を見つけてから、先の不動産業者へのお断りをしても問題はありませんか？
４　新たに不動産業者を探すときに、ここをチェックするといい的なことはありますか？

どうぞ、よろしくお願いいたします。

回答No.4

meditate

私達の場合、専任媒介が良い人でしたので、契約は3か月を気にしませんでした。
媒介契約を結んでから、7ヵ月で不動産売買契約を交わすまでに至りました。
途中、共有名義人から大手とも契約をしたいと言うものですから、仕方無く、この専任媒介に一般媒介に降りて貰いました。

でも私はこの専任媒介を最高の人と信じていました。大手でこの人に勝る人はいないでしょう。

それだけ個人でやっている人は自分が確かでないと存続しえません。

ご参考

http://okwave.jp/qa/q8315963.html

補足

meditateさん　ありがとうございます。

良い業者の方との取引、羨ましいです。
勿論、meditateさんの働きがあってこそでしょうが。

皆さんのコメントで、業者への不信が確信になりました。
業者変更を考えていますが、
地方なので業者が十店舗ほどしかなく、業者同士の繋がりがあり、業者同士業者変更を良く思われないのか、
など、下手に動くのもどうなのだろうと迷っています。
そして、もし業者を探す場合、宅地建物取引業の免許番号の古い順に、話を聞きに行くしかないのでしょうか？

回答No.3

yumeiroyamaneko

１．
契約更新を承認したことになりません。
宅地建物取引業法第34条の2第3項により，
専任媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えることができないとされ，
これよりも長い期間を定めても3ヶ月に短縮されます。
また，この更新は，依頼者の申し出によってすることになっています（同条4項）。
もしも「有効期間は自動的に更新される」等の特約があっても，
それは同条9項により無効になります。

２．
報告については同条8項に規定があり，
専任媒介契約では2週間に1回以上，専属専任媒介契約では1週間に1回以上，
業務の処理状況を依頼者に報告することになっていますが，
「契約の相手方を探索するために行った指定流通機構への登録等の措置，
その後の引き合いの状況など」を報告するものとされていますので，
アクセス0であればその程度しか報告できないかもしれません。

３．
契約の更新は義務ではありませんし，
話の様子からするとあまり熱心にやってくれることもなさそうです。
それに指定流通機構への登録は，
専任媒介契約なら契約の日から7日以内にしなければならず，
指定流通機構が発行する「登録を証する書面」を，
遅滞なく依頼者に引き渡す義務があります（同条5項・6項）。
それを依頼者から請求されてから渡すというのは，宅建業法違反です。
今はこの程度ですが，この程度のこともまともにできない業者です。
今後どんな手抜きをしてくるかわかりません。
変えてしまって構わないと思います。

４．
ごめんなさい。これはわかりません。
ただ少なくとも下記サイトに名前が出てくるようなところは
気を付けた方がいいでしょう。

国土交通省ネガティブ情報等検索システム＜宅地建物取引業者＞
　http://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=takuti

（都道府県を入れるだけでも検索可能です）

補足

yumeiroyamanekoさん

具体的に、ありがとうございます。
国土交通省ネガティブ情報等検索システムを、検索してみましたが、一応名前は出てきませんでした。

皆様のお知恵、ご意見を伺いたいと思いますので、
しばらく締め切りませんので、よろしくお願いいたします。

回答No.2

meditate

不動産、特に土地を売る場合、自分では売ることが出来ません。
逆に言えば専任媒介ならば、遣る気になれば結構できる筈。

先ず、質問の内容からすると、

1. 本来専任媒介は片手の筈。
つまり売り主からだけ手数料を貰うから売主だけに尽くす筈。なんですが質問の内容からは全く読めません。

2. REINS登録は
専任媒介の場合、業者は物件をReinsに登録します。
登録したと言う報告ありましたか？
多分無いようですね。

3. 定期報告は
私の場合、共有名義人全員に対して、2週間毎に報告が文書で郵送されて来ました。
内容は、何時、物件に対する情報の提供を求められたか。全てを記述して報告がありました。

でもネットで調べると、専任媒介として当たり前なんです。

契約書も雛形を入手して、自分のと比べて見てください。大丈夫ですか？

契約書で大事なことは、解約条件です。
何でも始まりと終わりがあります。自分に不利な終りをもたらす契約は交わさない。
解約についても契約書にあるはずです。専任媒介の場合、以上私が述べた点をやらないだけでも、業務を適正に行っていないと言う理由で解約が出来るはずです。

失礼なことを申し上げるかも知れません。

不動産は自分が売るのです。
でも、自分では売れません。
デも自分は自分なりにやるべきことはやる。その為には間違いでも良いから自分なりの想定をすることが必要。

不動産程値が曖昧なんです。確かな答えはありません。しかし自分に有利な答えを見つけなければなりません。

買い主が法人になると組織として常識的な値段しかつけられない。

そこで大事なのは媒介人選びです。

でも良い媒介人を選ぶに当たっては、自分のポリシーを先ず第一に構築してください。
理想が出来れば、媒介人がこれで良いか否かは自ずと答が出ます。

そもそも不動産売買は媒介人選びから。

私の場合は土地でした。
銀行、大手不動産、税理士主体不動産センター、独立系コンサルタント。
これらの方と話をしまして、自分なりにyes noを付けました。でも自分の理想があればこそで、無いと迷い、流されてしまうでしょう。

それが不完全なままですと、良い媒介人も選べません。
今、Reinsは市場の声をいち早く確かめる手段です。
これでダメならダメでしょう。値下げしなければ！

補足

titelist1さん　ありがとうございます。

専任期間は３ヶ月で、もう書かれている日付を過ぎています。

meditateさん　ありがとうございます。

Reinsには、登録しています。
登録証のコピーを送ってくれますか？と、こちらが言ってから登録証が送られてきました。
定期報告の時もそうですが、こちらが言って、じゃあしましょうかという感じです。

定期報告も、普通は、共同名義人にも、きちんと詳しく報告があったのですね。
こちらは、共同名義人には、連絡無しなので、私がメールを転送しています。

契約書の雛形と、契約書とを比べてみて、細かいところは端折られている感じでしたが、
ポイントは抑えられているようなので契約しました。

女だからか、不動産契約に不慣れそうだからか、
黙って任せてくれればいいから、という感じで、
定期報告についても、レインズ登録についても、こちらが言ってから、じゃあという感じで、
定期報告については、普通の売主は細かく報告要求しないんだけどねという感じです。

ただ、地方の小さな市なので、良く言えばフレンドリー、悪く言えばナアナアな感じで、
ほかの業者も似たような感じかと思っています。

meditateさんの他の回答を読ませていただきましたが、
大手の不動産業者も、お勧めではないようですね。

回答No.1

titelist1

どのような不動産の専任媒介なのかがわかりません。土地ですとなかなか売れません。首都圏近郊と大都市市街地以外はまだ下落しているからです。買い手はもう少し待てばもっと安くなると思っています。焦っても仕方がありません。
分譲地の管理組合からの紹介の不動産業者とは、その分譲地の不動産を一手に扱っているので、競争相手もいないのでのんびりしているのだと思います。
3ヶ月間の広告アクセス0回とは悲劇的ですね。不動産屋への専任期間はどのように設定されているのでしょうか。設定していなくても3ヶ月経てば断っても文句は言わないでしょう。
分譲地内不動産ですと、物件の競合があるのでしょう。その物件に負けていると売れません。