抵当権の設定

質問

お世話になります。
Ａは会社に借金があります。(今現在総額は不明　数百万～数千万)
その借金を相殺する代わりに、Ａの家の名義を会社に変更する（売買というかたち？）にするのがいいのか、それとも、借金は返済して貰いながら、その家に抵当権を設定するべきなのか？
他にいい案があるのか？
どうするのが、会社にとって一番安上がりにできる方法なのでしょうか？
家の名義を変更する手続きは、簡単に自分でできると思いますが、抵当権に関してはやったことが無いので、難しいものか教えていただけますか？

補足として、Ａの家の土地は既に会社で銀行の担保になっています。
そして家はどこからも担保設定はされていません。
家を取ることに対しては、Ａに了承得てます。
家を差し押さえるにあたって、会社にとって一番安上がりな方法が知りたいです。
宜しくお願いします。

回答No.3

yumeiroyamaneko · ベストアンサー

底地のみの担保では競売で売却しづらくなるので，
通常であれば土地に担保権設定を受けた銀行は，
土地上の建物にも担保権設定を要求するのが普通だと思うんですが，
逆に断られたんですか。どうしてなんでしょうね。

違法建築の建物を担保に融資をするのはマズイということで，
一部の金融機関（たとえば城●信用金庫とか）は
そういう建物だと判ると融資を断ることがあるそうですが，
その建物，ひょっとしてそういう物件なのでしょうか。

その辺り，非常に気になるところではありますが。

それよりも，何をされたいのかがよくわかりません。

会社がＡ氏に対して有する債権を保全したいのであれば，
その債権（複数あるのでしょうか？）を被担保債権とする抵当権を
土地と建物に設定しておけばいいんじゃないでしょうか。
（建物だけじゃダメです。土地もです）
抵当権なら，登録免許税額は債権額×4/1000です。

債権の特定が難しいとか，これからも貸し付ける可能性があるならば，
被担保債権の範囲を，金銭消費貸借取引をメインとする
根抵当権（土地建物に設定なら共同根抵当権）設定でいいと思います。
根抵当権なら，登録免許税額は極度額×4/1000です。

建物を会社が買い取るなら売買による所有権移転で，
登録免許税は固定資産評価額×20/1000の額ですが，
Ａ氏に支払う売買代金とＡ氏に対する相殺適状にある債権とを相殺し，
結局Ａ氏には残った金額を渡すという方法もあると思います。
ただ，この方法では不動産取得税とかかかっちゃいますし，
その後の固定資産税等の負担も出てきます。

代物弁済で建物を取得してしまうということも考えられますが，
清算に関する手続きのことを考えると，
売買のほうが楽かなぁとか思ったりもします。
ちなみにこれも登録免許税は固定資産評価額×20/1000です。

ですが売買でも代物弁済でも，建物のみを取得する際には，
土地利用権を考えなければならないという問題が起こりますし，
また銀行の抵当権実行に当たっては，
No.2回答者の書かれた問題が起こってしまいます。

銀行の権利保全をということである場合，
銀行が建物に対する抵当権設定を希望しないのであれば，
もう何もすることはないように思えます。

とにかく何かあったときの保全を，というのであれば，
建物にはまだ第三者の権利が付着しておらず
第１順位の権利が登記できそうなので，
とりあえず上記と同じ債権範囲の根抵当権設定仮登記をしておく
というのもいいかもしれません。
この仮登記なら，登録免許税は不動産１個につき1000円ですし。

どんな目的がなのかを明らかにして，
司法書士とかに相談してみたほうがいいのかなぁと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
色々と詳しく教えていただきとても参考になります！

なぜ銀行が断ってきたのかは定かではないのですが、「本部(？)に伺いを立ててからになるので、早くても来月以降になってしまう」と言われたので、もしかしたら時間がかかるからダメだったのかなと思ったのですが・・・違法建築だったからなのかもしれませんね。

正直債権の特定は難しいです。
なぜならば、約束手形が使用されていて、いくらがいつ取り立てられるのかわからない状態です。
先月末も不渡りになるところでした。
一応 銀行には難紛失届けはだしているのですが、供託金を積まなければならなくて・・・・。
根こそぎ会社の現金も横領されているので、資金繰りが厳しい状況です。
お金があれば、色々と専門家の方に相談したいのですが・・・。
仮登記の1000円ならなんとかできそうなのでやってみたいと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

tk-kubota

この問題は、究極的には、土地に対する銀行の抵当権設定時期に、当該土地上に建物があったかどうかで変わってきます。
Aが代物弁済(または「売買」)で会社に建物の所有権移転登記することが最善で安上がりです。
しかし、土地に対する抵当権者によって競売が断行された場合に、法定地上権の正否が最大の問題で、それが否定されれば、代物弁済(仮に売買でも)しても所有権は失うので、会社の債権回収は見込めません。
法定地上権が認められる案件ならば、土地建物共Aは会社に代物弁済することで、会社は債権回収が見込めます。
なお、仮に、A所有の土地建物に会社を抵当権者として抵当権設定登記も考えられますが、これだとしても、最終的には法定地上権の問題に直面します。
更に、会社として、土地建物の所有権移転登記や抵当権設定登記を考えず、債務名義によって強制競売したとしても、最終的には法定地上権の問題に直面します。

お礼

回答ありがとうございます。

建物は既にあったと思われます。

Ａの会社に対しての借金で会社が困っている時に色々と助けてくださる銀行さんに対して、どんな形が一番最良の方法なのか悩んでいます。
できれば、会社がダメになったときに、土地と一緒に持っていってもらえる方法がいいと思い、Ａには物上保証人になったら、土地と建物のをセットで銀行は回収でき、売りやすいのでは？と考え、銀行さんにたいして提案してみましたが断られてしまい、会社のほうで抵当権をつけるか、(売買による)名義の変更を提案されてしまいました。

Ａから現金で回収できるのが一番なのですが、会社のほかにも既にお金を借りまくっているようで、その見込みがない状況です。

万が一　会社がダメになってしまった場合
自分たちの事はこれからどうにでもできるような気がするので、できるだけ他の人たちに迷惑を掛けたくない、かけたとしても最小限に抑えたいので試行錯誤中です。

って、まだ会社を潰すつもりはありませんが！(って、ただの平社員でこんなこと言うのもおかしいですが)

回答No.1

hekiyu

不動産は面倒ですよ。
家を売ってもらって、そのお金で借金を
返してもらうのが最善です。

その家をもらったりしても、土地は抵当に
入っているんでしょう？
家を持てば、税金もかかります。
火災保険などはどうなっているのですか？
借金を返せず、抵当権を実行されたら
どうします？

不動産の法律関係は複雑で面倒ですよ。
登記の方法も知らない素人は手を出さない方がよいです。

家に抵当権をつけて、それで借金を返さなかった
場合は抵当権を実行することになりますが、土地は
銀行の抵当に入っているわけです。
銀行が抵当権を実行したら、やはり同じ問題が
生じます。
家の抵当権を実行しようとして、家に賃借人がいたら
どうします？
占有屋、という立ち退き料をとる専門家さえ跋扈して
いるのが現代です。

さっさと家を売らせて現金化させるべきです。

お礼

回答ありがとうございます。

固定資産税のことは頭を過ぎっていましたが、火災保険とか諸々を考えると面倒ですね。

正直 売れるような家ではないのです。
土地的にも会社の敷地に建っているので買い手は現れないようなところです。
銀行に、Ａを物上保証人として家を担保にして欲しいとお願いしましたが断られてしまいました。
土地と建物一緒に担保に入れたほうが銀行側にとってもいいような気がするんですけど違ったようです。

そのＡの借金のせいで会社が倒産したときに
銀行の負担を減らしたいと思っています・・・。
(土地と建物を一緒に回収したほうが売りやすいのでは？と思ってました)

何かいい方法は無いですかね。