競売の持ち分売りの物件について

質問

裁判所の競売でマンションの1/2とか1/4の持ち分だけの競売部件を見かけます。こういう場合の買い手は買ったところで当然ながら住めるかどうかはわかりません。買った後どのように利用するのでしょうか？

・立ち退きしてもらって住む？残りの持ち分は占有者が持っていれば立ち退きはさせられませんよね。
・持ち分の家賃で儲ける？家賃を払わなければ残りの持ち分で払えという事で残りの持ち分を手に入れる？ それも気の長い話ですね。

回答No.2

noname#184677 · ベストアンサー

こういうケースは大抵が相続不動産を分割せずに共有したまま、相続人が自己破産したりすると
起きるケースです。
とにかく共有持ち分であれ破産管財人は競売にかけます。共有持ち分の片方が競落できれば
いいのですが、おカネがないと第三者（大抵は業者）が安いカネで落札。

つぎに共有持ち分の分割請求　つまり時価で売却して持ち分をカネで払えと言う。
９００万で競落したものを、１８００万で売れたら９００万の儲け。

あるいは、競売されたら困る所有権者は、持ち分を時価で買うというかもしれないけどもともと
それなら競売でおとせばいいわけでカネがないのはばれている。

こんどは全体の競売だからそんなカネはもともとない。応札するのはのこりの持ち分をもっている
業者ということになり、業者は全体を競売価格で手に入れる。それを転売して儲ける。
持ち分が半分なら、今回も９００万で落札。
もともと時価３６００万のマンションが１８００万で手に入る。リフォームして転売して１５００万は
もうかりますねぇ。

お礼

共有物分割請求の代金分割（民法258条2項）ですね。大変勉強になりました。
・例えば、まず1/4とかを競落する。
・分割の折り合いがつかなければ自分の1/4と残りの3/4を含めて4/4を競売に掛ける。
・その際、1/4とかの持ち分売りだと使用に制限がかかるため競売の価格算定時に補正がかかって安くなるが、4/4を競売に掛けるとそれがなくなるため、補正分が儲かる。

という事ですね。実際にそういう競売に参加する際には競売に掛けて追い出したりする心理的負荷のほうが大きそうでなかなか素人には手が出せませんが、それはそうと大変勉強になりました。竿竹屋の儲けの秘密よりもはるかに面白かったです。

ありがとうございました。

回答No.1

noname#184677

＞買った後どのように利用するのでしょうか？

まず、
第249条各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

ことから半分持ち分があるなら、今住んでいる家の半分は使えるということになります。
普通、他人と同居は嫌だから、その持ち分を住み手が「家賃を払う」という形になります。
また、もともとが賃貸物件なら、家賃収入を所有権割合で分けるということになります。

ただ、現実はそういう悠長なはなしではなく、共有の所有権を取得した人は
他の持ち分を持った人に、共有物の分割請求をしてきます。

共有者は、いつでも他の共有者に対して共有物の分割を請求することができ（民法256条1項本文）、分割の方法について共有者間で協議が調わないときは裁判所に分割を請求することができます（民法258条1項）。

まず分割しないなら競売にかけるぞということになります。
持ち主は相手の持ち分を自分で買い取るか競売に応札することになります。

いずれにしろ取得者は競売で払ったカネ以上で自分の持ち分が売れるか、残りも競売価格で入手
できれば、御の字ということです。

ちなみに競売価格は常に市価の半分～７割くらいと考えたら、十分利益のでる商売なのです。

お礼

大変勉強になりました。ありがとうございました。