悪徳不動産屋への訴訟

質問

親がマンションのオーナですが、この度、運用等について息子である私に相談がありました。（ワンルームマンション１２室プラス店舗）
収支表を整理してみて、専任媒介契約を10年以上依頼して
いる仲介業者があらゆる悪事を働いていることに唖然としました。
さっそく悪徳不動産屋を斬り、ここと決めた不動産屋に乗り換えたいのですが、バッサリ斬る時に必要な書類や返して貰うべきものにどんなものがあるのでしょうか？
また、以下のようなことがあって場合によっては、民事訴訟を行いたいと思っていますが、時効は何年でしょうか？手続き等は面倒なものでしょうか？

●管理費の値上げを、口頭で伝えたらしく親も当不動産屋の事務担当も忘れていたら突然、過去６ヶ月分の差額を、遡及してとられた。
●1000人に２～３人といわれるほど低確率な貸し倒れを２室同時に出した。１人は１年半未回収、もう１人は半年間未回収でようやく立ち退いた。
●賃貸借契約書を作成できないような方も入居させていたらしく、賃貸借契約書がないのが累積で3０件以上に及ぶ。
●H2～H7にかけて保証金\2,000,000以上が、不動産屋から振り込まれていないのに、返還金だけがきっちり相殺されていた。

回答No.1

noname#4593 · ベストアンサー

＞さっそく悪徳不動産屋を斬り、ここと決めた不動産屋に乗り換えたいのですが、
＞バッサリ斬る時に必要な書類や返して貰うべきものにどんなものがあるのでしょうか？

　その不動産屋さんとの具体的な契約内容が判らないので、一般的なお話だけさせて頂きます。

　基本的には、この種の契約は『委任契約』の一種と考えられておりますので、何ら契約書が取り交わされていない場合には、原則的にはいつでも解除をすることができます（民法651条１項）。
　契約を解除すれば、マンション管理業務に関する事務引継ぎも行われます。また、業者側が預かっている金銭や業者側が立て替えている費用・支払わなければならない報酬などがある場合にはそれらの清算をすることになります。
　口頭でも構わないのですが、後日の証拠とするため、契約を解除する旨を記載した、「配達証明付の内容証明郵便」をお出しになられれば、それで十分と考えます。これの書式は、郵便局でお尋ねになられても宜しいですし、書店や図書館に行けばこの種の本は多数出回っておりますので、それらを参考になされても宜しいと思います。

　ところで，平成６年３月に、住宅宅地審議会から『住宅の賃貸借媒介等及び管理委託に関する標準契約書』が答申され、賃貸住宅の媒介・代理に関する契約内容の類型化が図られました。
　しかし、これ以前もこれ以後も、賃貸借の媒介・代理に関して、契約内容を書面化する義務はありませんし、書面化していた場合でも、この標準書式を使用しているかどうか分かりません。
　この「標準賃貸借媒介契約書」を使用して契約をしていた場合、契約期間は、賃貸借のみの媒介契約の場合３ヶ月、賃貸借の代理のみならず管理委託もなされていた場合は３年となっております。そして、任意解除をする場合、賃貸借のみの場合はいつでもできますが、管理委託も含む場合は３ヶ月の告知期間が必要とされています。

　ただ、いずれにせよ、今回のように、貸主（委任者）側の信頼を失うような行為を業者が行っていた場合には、契約内容如何に関わらず、即時解除も可能と考えます。

＞場合によっては、民事訴訟を行いたいと思っていますが、時効は何年でしょうか？

　貸家業そのものが営業的商行為（商法502条１号）と考えられますので、時効は５年（商法522条）になると考えられます。

＞手続き等は面倒なものでしょうか？

　お話の内容だけからでは、債務不履行に基づく損害賠償請求（民法415条）ができるのか、借家人から受け取ったはずの賃料などの受取物の引渡請求（民法646条）と、それに基づく損害賠償請求（民法647条）ができるのか、はたまた不法行為に基づく損害賠償請求（民法709条）や不当利得返還請求（民法704条）をしなければならないのか、それともそれらも全てダメなのか、判断しかねます。

　お話の不動産屋さんとの契約内容や、これまでのいきさつなどを、詳細に検討しなければ、今後の作戦方針も出すことができないものと考えます。

　民事訴訟をお考えでしたら、お住まいの都道府県弁護士会に問い合わせて、この先生とお思いになられたその先生と、詳細にじっくりとご検討なされた方が宜しいかと存じます。
　いずれにせよ、訴訟になった場合には、費用も時間もかなりかかるものとお考え下さい。

　上記の他に、簡便に問題を解決する方法としまして、次の２つの方法があります。

１．その問題の不動産屋さんが、お住まいの都道府県のみにしか事務所を有していない
　　場合には、お住まいの都道府県知事の免許を受けて営業をしているはずなので、
　　お住まいの都道府県庁の宅建業の免許付与に関する審査を行っている部署に
　　お問い合わせれば、都道府県によっては、それら苦情処理を受け付けて調停・仲裁を
　　行ってくれる場合があります。

２．また、おそらく問題の不動産屋さんは宅地建物取引業保証協会の社員になっている
　　ものと考えられます（９割以上の不動産業者はそうです）。
　　この場合，宅地建物取引業保証協会にお問い合わせになれば、苦情処理を
　　簡易迅速に行ってくれます（宅建業法64条の５）。

　いきなり訴訟ではなく、これらの諸機関をご利用になられた方が、場合によっては費用も時間も節約した上で、初期の目的を達することができるのではないかと考えます。

　なお、ご参考までに、宅建協会のURLを下記に示します。

　このうち、『都道府県宅建協会・全宅保証地方本部』をクリックして、お住まいの都道府県をクリックすれば、お住まいの宅地建物取引業保証協会の連絡先は分かります。

参考URL：

http://www.zentaku.or.jp/

お礼

大変、詳細なご回答ありがとうございました。
すべて網羅していただいて、よく分かりました。
ご指摘のように、以前、宅地建物取引業保証協会に問い合わせたことがあります。結果、当該不動産屋はメンバーではなく、全日本不動産協会の会員だということで、調査が打ち切りになっていました。
今度、都道府県の行政に相談に行ってきます。
本当に、親身なご解説ありがとうございました。必ず助言を無駄にしないようにいたします。