賃貸マンションの敷地の道路収用について

質問

私の知人は賃貸マンション１棟を所有しておりますが、先日、市からマンションの敷地の一部が道路収用に掛かるという連絡を受け、年明けに幅杭設置確認及び現地協議のお知らせが届いたということで、私に相談を受けましたが、私も良く分からないのでここにご質問させていただきました。

　平成１７年に不動産会社の仲介で土地を購入し、翌年、賃貸マンションを建設。その賃貸マンションの敷地の一部（駐車場部分）が今回の道路計画に掛かっています。
　マンションはファミリータイプ、９戸毎のマンションで、駐車場用地の一部が道路計画に掛かっていおり、計画通りに収用されると現在１５台駐車可能な敷地が、３～４台程度になってしまいます。

　地方都市において、ファミリータイプの賃貸マンションは、駐車場が確保できなければ入居率に大きく影響してしまいます。

　現在は、満室経営を継続できていますが、駐車場が少なくなればマンション経営も成り立たなくなる可能性が高いので、本人としては、至近距離に代替地を確保してもらうか、建物全てをいっそのこと市のほうで買い取ってもらいたいと考えているようです。

　本人もネットなどで似たような事例が無いか検索してみたそうなのですが、建物そのものが計画に掛かっているケースというのはあっても、駐車場部分のみ、という事例は見つけられなかったそうです。

　どなたか似たような事例について、行政側がどういった対応をしたのか？ということをご存知の方がいらっしゃいましたら、教えていただければと存じます。

　また、土地購入を仲介した不動産会社からは、購入当時、道路計画についての説明が無かったそうですが、もし、行政側が駐車場が少なくなることについての補償が納得できない場合、仲介会社に責任を問えるものなのでしょうか？

　合わせて教えていただければ幸いです。

　よろしくお願いいたします。

回答No.2

onbase koubou（@onbase）

まず「今回の道路計画」というのがいつ都市計画決定されたかによります。
可能性は低いものの都市計画決定が開発許可後であれば不動産業者や建築業者には非はありません。
そうでなければ通常は「重要事項説明」に入っているので購入時に質問者さんに説明がなかったとすれば重大な過失です。

●マンション経営も成り立たなくなる可能性が高い
○「可能性が高い」では相手にはしてもらえません。
　「駐車場が減ればマンション経営が成り立たない」という証明が必要です。

●至近距離に代替地を確保してもらう
○自治体には代替地として提供をしても良いという土地が登録されていることがありますので、それの条件に合えば情報提供はしてもらえますが、あくまで代替えの駐車場を確保できるだけの金額を補償するだけなので新たな駐車場用地については基本的にご自身で探してもらうことになります。

●建物全てをいっそのこと市のほうで買い取ってもらいたい
○建物が道路計画にかからないのであれば不可能です。

回答No.1

osakajapan2001

確認さえすれば　初歩的な問題ですが
土地を売るにも買うにも登記簿謄本で現状の確認が出来ます
又売買が成立する前に　その土地に元々掛かっている公的権利
この場合には道路になると　いう事です
ちょうど駐車場の部分とか　それではまるで詐欺にあった様なもんです
不動産業者は　事前に知っていて　又マンションの建設業者とも同意の上で
貴方の友人ですか？？？？に売ったのでしょう
道になる部分に恒久的建築物を設けなければマンション自体の建築は可能です
逆に言えば　駐車場部分にはマンションを建てること自体違法ですから
はじめから駐車場にする腹積もりだったのでしょう
このマンションの建設業者は　不動産の売買業者の紹介でしょう
色々と考え方があるものですが　都市計画決定されて事業予算が付いた物件を
道路が付く事を今から無には出来ません
それが公共性という事になるからです
適当に売れば　良いじゃない！！！！
今更仕方ないよ
不動産業者と建築業者が初めからグルだったのです

<(_ _)>

お礼

やはり最初から分かってたのでしょうね。

業者に責任追及するようアドバイスしてみます。

ありがとうございます。