原状回復について、すごく困っています！

質問

現在契約前なのですが、不動産から言われたことに不安になっています。

一軒家（2F建て）の賃貸なのですが、退去時に畳の張り替えとして3万円必要だと言われました。
これは全く和室を使用していない場合でもだそうです。

他にクリーニング代として5万円かかるといわれました。
私がいくら綺麗に掃除をしても、それはかかるというのですが・・。

他に浄化槽の掃除を年に1度するのですが、その度に2万円かかるのだそうです。
そして退去時には前の掃除から1年経っていなくても、
2万円払って掃除する必要があるとのことでした。

不動産の担当の方は、原状回復としきりに言っていたのですが、これはどうなのでしょうか？
私が少し調べてみた所では、借りた方の過失によって汚したり破損した場合には、こちらが負担するというのは分かるのですが、最初からこちらに負担の義務があると言われるのは納得出来ません。
もし契約書に、そのように（畳の張り替えの義務など）書いてあった場合はどう対処したら良いのでしょうか？

賃貸契約するのは初めてなのでとても不安です。
宜しくお願いいたします。

回答No.7

ikuzou · ベストアンサー

不動産仲介業者です。そんな不動産業者がいるとは驚きです。説明は、一般論で、かつ長文ですので何回かに分けて書きます。
２００１年４月１日に「消費者保護法」が施行されました。消費者に不利な契約事項は、無効になりました。一番問題になるのは敷金返還時の原状回復の内容を記載した条項になります。
原状回復義務について
通常、賃貸借契約が終わると借主はそれまで使用していた物件を原状に復して貸し主に明け渡す義務を負っていると考えられます。すなわち、通常損耗分の原状回復費用は減価償却費として、一般的に賃料に含まれていると考えられています。借主が原状回復義務を負う場合は、新たに物件にふかした設備がある場合と借主の通常使用以外の使用により損耗した部分の修繕に限られると考えるのが妥当です。それから自然損耗は、当然借主の負担ではありません。自然損耗とは、年月が経てば、畳やふすま、クロスは日焼けし、変色し、家具を置けば、絨毯や畳はへこみます。この修繕費は賃料に含まれているとされています。
続きはまた後日にします。

お礼

回答有難うございます。
不動産に掛け合ってみたのですが、やはりそういうことに納得して頂ける方と契約する条件とのことでした。
呆れてしまいました。
今他の物件をさがしております。
有難うございました。

回答No.8

ikuzou

続きですが、私も余り時間でありませんので、詳しく知りたい場合は、近くの宅地建物取引業協会の県本部、または支部にお聞きになってください。
原状回復とは、借主の故意、過失により破損、汚損させたものもの、その他の通常の使用を越える様な使用による損耗等を修復することを言います。
以上は、一般論ですので、具体的なことは、協会に聞いてください。

回答No.6

you_sei

そこはやめておいたほうがいいと思います。

->畳の張り替えとして3万円

これはまあ、そういう畳（何畳あるのかわかりませんけど）なのかもしれません。

->クリーニング代として5万円

う～ん、何部屋あるんですかねぇ。でも高すぎ。

->浄化槽の掃除を年に1度するのですが、その度に2万円

これはぼったくり。何人分の処理ができる浄化槽なのかわかりませんが、一般家庭用なら１万そこそこです。

これ以外に「管理費」も取られるんでしょ？

ともあれ、他の方が書かれているとおり、国が「負担しなくても良い」と言っているものを、賃借人に負担させようとしている大家の物件は、避けた方がいいと思います。

他でもトラブりますよ～。前の方，何年住んでました? なんで出て行かれたのでしょうねぇ??

お礼

回答有難うございます。
和室は6畳で、5000円×6=30000円だそうです。
部屋は、洋室6畳×2、和室6畳1、DK8畳です。
浄化槽は、そこは井戸水のみなのですが、そういうのは関係ないですか？
毎年2万円は痛いです。
これに駐車場付きですが、管理費はありません。
前に住んでいた方は結構長く住んでいたようです。（年数は知りませんが）
何件か不動産も行き、内見も何件かしましたが、ここの不動産の担当の方はそんなに悪そうな人ではなさそうなのですが、やはりこの条件は気になります。

回答No.5

jixyoji

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

まずは↓をご覧あれ。

【善管注と原状回復義務】
http://members.at.infoseek.co.jp/kanji/siki002.html

【「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

国土交通省ガイドラインによると【原状回復義務】とは

『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失,善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること』

となっています。

●不動産の担当の方は、原状回復としきりに言っていたのですが、これはどうなのでしょうか？
私が少し調べてみた所では、借りた方の過失によって汚したり破損した場合には、こちらが負担するというのは分かるのですが、最初からこちらに負担の義務があると言われるのは納得出来ません。
もし契約書に、そのように（畳の張り替えの義務など）書いてあった場合はどう対処したら良いのでしょうか？

国土交通省ガイドラインと著しくかけ離れている契約内容だと思われます。家主側と契約内容の変更をするように話し合ってください。もしそれでダメであればその物権とは契約しない事をお奨めします。また念のため消費者生活センターに相談すると良いでしょう。

「全国の消費生活センター」
http://www.kokusen.go.jp/map/index.html

下記判例集の中の例えば【東京地裁判平成１２．１２．１８判例時報１７５８号６６頁】をご覧ください。「本件建物を明け渡すときは，畳表の取替え，襖の張替，クロスの張替，クリーニングの費用を負担する。」との特約の効力は判決の結果公序良俗等に違反せず，自然損耗分も含め賃借人が負担するものとして有効であるものの消費者保護の観点から特約を限定的に解釈すること等は信義則上許されるとあります。しかしこれは賃貸目的物が"住宅金融公庫融資物件"という条件を加味した判決です。

「敷金返還と原状回復特約に関する判例集」
http://www5d.biglobe.ne.jp/~Jusl/TomoLaw/Tintai/Sikikin.html

判例集を見た限り【大阪高裁判平成１２．８．２２判例タイムズ１０６７号２０９頁】では賃借人が全額負担する特約を無効としているものもあり,結論としては【ケース・バイ・ケース】ですね。しかし国土交通省ガイドラインとの比較や判例などを照らし合わせると賃借人の弱い立場を擁護するケースが多いので100:0で借主負担となる事は無いですね。

【東京地裁判平成１２．１２．１８判例時報１７５８号６６頁】の抜粋文【三】の中で,

『しかしながら，消費者保護の観点のみならず，取引の安全，契約の安定性もまた重要な観点として考慮されなければならず，また，できるだけ国家の介入を避け，個々人が自由に法律関係を形成すべきであるという市民社会の思想が私法にも反映され，私法上，私的自治の原則が重要な指導原理を果たしているところ，個人として尊重される私人が，自己の意思に基づいて契約を締結した以上は，その責任において契約上の法律関係に拘束されるというのが大前提であるというべき....』

と記載されています。やはり契約書にサインをした以上契約書面がどんなに長かろうが複雑だろうが【同意】したとみなされるという司法の酌量から貸主側の主張も尊重されているわけですね(-_-;)。とかく契約書などは面倒がってよく見ないで判子を押しがちですが,

【契約書は何があろうとよく読め！！！！】

といったところでしょうか;^_^A。

また下記サイトなども参考にして下さい。toriYYさんをはじめこういった賃貸借契約の問題は後を絶たないですね。

「賃貸まめ知識」
http://www.sunliebe.com/inouchi/1contents/

「山崎はるかのメモ・賃貸住宅に入るとき」
http://www.nda.co.jp/memo/chintai.html

「「賃貸博士」賃貸生活研究所」
http://www.chintaihakase.com/index.html

「敷金返還トラブルリンク集～金返せ！～」
http://www.bekkoame.ne.jp/ro/macintosh/sikikin/

それではより良い賃貸環境である事をm(._.)m。

お礼

回答有難うございます。
契約内容の変更が出来たら良いんですけどね・・。
明日掛け合ってみます。

回答No.4

nascar

＞もし契約書に、そのように（畳の張り替えの義務など）書いてあった場合はどう対処したら良いのでしょうか？

契約するかしないかです。

質問内容から特に法的に問題のあるところはないと思います。
あなたが借りたい物件にそのような条件があるというだけですよ。その条件に納得できる方に貸すと言うことでしょう。現状回復というのはどこの不動産業者でも言うことです。したがって、あなたが借りるための条件を納得いかないとか、退去時にトラブルになりそうな物件は契約しないことです。
不動産業者が現状回復にこだわっているのなら、過去にこの物件でトラブルがあったためかもしれません。あるいは神経質な家主とか…

不安であれば、ほかの業者で物件を探してみるのも良いですよ。

お礼

回答有難うございます。
退去時にいきなり言われたわけでもないし、事前に言うだけ良いってことですよね。
納得出来なければ契約しないことですね。
分かりました。

回答No.3

michi_banban

参考URLをぜひ参照してください。かなり詳しく書かれています。
私が思うに、その契約はかなり借り主に通常より大きな負担をさせようとしています。ガイドラインに沿った内容に修正してもらうよう交渉するべきだと思います。
ちなみに私も最近部屋を借りましたが、退出時のクリーニング代を出すのは了解しました。契約前にどれくらいかかりそうなのかも一応確認の上で。

参考URL：

http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/index.html

お礼

回答有難うございます。
書き忘れたのですが、クリーニングは不動産会社の業者？がするようです。
ガイドラインに沿った内容に修正してもらうのが、一番ですが、出来るか不安です。

回答No.2

cyobin_man

契約書に　追加条件として明記されていれば
払わなくてはいけないでしょう。

明記されてなければ　拒否できます。

お礼

回答有難うございます。
契約書じたいはまた見ていないのですが、担当の方から口頭で言われました。

回答No.1

kyujin

この問題に関しては国土交通省の方から
ガイドラインが出ています。
参照されてみてはいかがでしょう。

ただし、結んでしまった契約は生きるそうですので、
お気をつけて。

参考URL：

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

お礼

回答有難うございます。
そうですね、契約前なのでする場合は慎重にしたいと思います。