交換して登記していなかった土地の扱い

質問

50年位前に先代が隣家と交換した土地がありますが、登記されずに現在に至っています。
どうしたらよいでしょうか？

50年前　他の農地と共に土地交換
30年前　埋立てて整地
20年前　隣家の名義のまま、隣人名で、農地転用　雑種地に
15年前　交換した土地の内、当該地のみを外して、交換契約し、登記する
10年前　先代が死去
現在、　空き地状態　　　管理：私　　名義・納税：隣人

約50坪、雑種地、評価格300万円くらいです。

出来れば、名義・納税を私にしたいのですが、

1）どのようにしたら良いでしょうか？

2）お金（手数料や税金）は、どの程度掛かりますか？

回答No.4

tk-kubota · ベストアンサー

＞譲渡所得税というのは、高いんでしょうか？

不動産ですから他の所得と分離して課税される税金です。
埋め立て費用等減額されるでしようが、
時効の問題もあります。
匿名で相談できますから、税務署か国税庁でお聞き下さい。
なお、譲渡所得税は国税ですが、
都道府県に納める「不動産取得税」もあります。
勿論のこと、市町村税として、固定資産税もあります。

お礼

譲渡所得税、不動産取得税、固定資産税

色々掛かるんですね。

まぁ仕方が無い。税金は国民の義務！と諦めるしかありませんね。

再質問にも、快く答えていただきましてありがとうございました。

回答No.3

tk-kubota

＞当該地は、登記上も税法上も雑種地です。

と言うことであれば、農地等の心配もないではありませんか。
それとも、従前の所有者が協力してくれないから、今日に至っているのですか ?
それなら裁判ですが、協力してくれるならば、登記原因を50年前でいいですから、交換を原因として所有権移転登記はできます。
諸税のうち、登録免許税は所有権移転登記で必ず必要ですが、今回の場合は数万円ほどです。
他に50年前の交換ですから、税務署がどう見るかわかりませんが譲渡所得税も考える必要があるかも知れないです。
その前に「交換した農地は、1500m2程度あり、その内270m2の当該地のみを外して交換契約しました。」
と言うことなので、分筆登記は済ませているのでしようね。
未だでしたら、その手続きからしなくてはならないです。
それにしても、50年も前から、そのままだとすることは実務上考えられない案件です。

お礼

何度もありがとうございます。

＞農地等の心配もないではありませんか。

はい、農地法に関しては問題ないと思っています。

＞それとも、従前の所有者が協力してくれないから、今日に至っているのですか ?

いいえ、協力してくれると思います。

＞税務署がどう見るかわかりませんが譲渡所得税も考える必要があるかも知れないです。

たぶん、これが原因で、先代は登記の手続きをしなかったのだと思います。
譲渡所得税というのは、高いんでしょうか？

＞分筆登記は済ませているのでしようね。

元々文筆された土地ですので問題ありません。

＞50年も前から、そのままだとすることは実務上考えられない案件です。

私の周りでは、結構多いです。
以前にも、50年以上に売買した土地が、未登記で揉めました。
田舎だからか、地方色なのか、我が家代々の税金逃れの為か・・・。
（ちなみに私で4代目ですが）

回答No.2

tk-kubota

農地法は、昭和27年に制定されているので、50年前ならば、現行法の適用はあります。
その法律は、農地は農業委員会の許可がなければ売買や交換によって所有権移転はできないことになっています。(それを無理矢理しても登記ができないです。)
そこで「15年前　交換した土地の内、当該地のみを外して、交換契約し、登記する」
と言うことが、従前所有していた土地は、相手に所有権移転登記できたが、従前隣地の者の所有のものだけが、依然として従前のままだと言うことですか ?
そうだとすれば、現況は雑種地でも登記上は農地のままだと言うことですか ?
それならば、まず、農業委員会に行き、その土地が、現在、農地として台帳に載っているか否かを調べて下さい。
おそらく、台帳から除外していると思います。(30年前に埋立てて整地されているのですから)
そうだとすれば、従前の者の申請で「地目変更登記」して下さい。(協力は得られるのでしよう。)
そうすれば、農業委員会の許可なしで、所有権移転登記ができます。
費用は、土地家屋調査士と司法書士に依頼することになるので、双方で10万円ほどと思います。

お礼

＞農地は農業委員会の許可がなければ売買や交換によって所有権移転はできないことになっています。

そうねんですね。知りませんでした。

＞従前所有していた土地は、相手に所有権移転登記できたが、従前隣地の者の所有のものだけが、依然として従前のままだと言うことですか ?

交換した農地は、1500m2程度あり、その内270m2の当該地のみを外して交換契約しました。

＞そうだとすれば、現況は雑種地でも登記上は農地のままだと言うことですか ?

当該地は、登記上も税法上も雑種地です。

＞そうすれば、農業委員会の許可なしで、所有権移転登記ができます。
費用は、土地家屋調査士と司法書士に依頼することになるので、双方で10万円ほどと思います

当該地のみの所有権移転だと、譲渡となり、諸税が発生しないのでしょうか？
再質問ですみません。
教えてください。

回答No.1

toratanuki

その土地のみを残したは、許可が下りないから。

農地法違反で、交換にするか、売買としてお金を払うか。

農地法違反はたぶん不起訴だが、万が一起訴されれば数百万円の罰金＝前科者

いろいろな人の意見を収集せよ。

お礼

農地法違反になるんですか？

その辺を詳しく教えてください。

まぁ登記をしていない時点で何らかに抵触していそうですが・・・。