重要事項説明を貰ってない場合（賃貸マンション）

質問

賃貸マンション（分譲賃貸）を借りる時に、「重要事項説明」を貰ってません。
（説明を受けていません）
「賃貸借契約書」は貰いました。

これって、どうなのでしょうか？

更新時に、大家さん、不動産と揉めていまして「重要事項説明」というものの存在に
最近、気付きました。

更新時、弁護士さんに相談していたのですが「重要事項説明」の存在を知らなかったので
まだ聞いていません。

無料の弁護士さんに相談しているので、すぐに相談できず
相談できる日が、まだ少し先なので、

もし、詳しい方がいらっしゃいましたら、教えて頂けると有難いです。
よろしくお願い致します。

これに関する過去の質問→http://okwave.jp/qa/q7770601.html

回答No.1

god-only-knows · ベストアンサー

不動産会社の者です。

ご参考下さい。

不動産業者は仲介を（売買・賃貸）を行う場合、宅地取引主任者が買主又は借主に対して重要事項説明をしなければなりません。私は取引主任者ですが賃貸契約の際は契約前に重要事項説明します。しかも細かく・・・
大家さんと直接契約した人は「ない」です。

途中から、管理会社や仲介業者が入ったと言う事では無いですか？

不動産”業”とみなされるのは反復継続して不特定多数に行う場合ですが、「自ら貸主」は業にならないのです。
だから大家さん直接は重説ナシ。

もし原契約書に仲介印が押してあれば重説は必ず必要です。仲介手数料払ったのでしょう？まぁ払ってなくとも仲介印押すのであれば重説をしなければ・・・。

大家さんと不動産屋は何をもめているのですかね？水道代込なんて考えられない契約して（大家も納得して）今更過去を悔やんで不動産屋と揉めても借主さんが困るだけ・・・

やっぱり「最悪の不動産業者たち」ですね。

お礼

いつもありがとうございます。

最初から不動産が仲介しています。

やはり賃貸でも必ず説明しないといけないんですね

以前、都庁の不動産相談室の弁護士さんに相談する直前に、時間があったので受付の人と話していて
「重要事項説明書」を貰ってないっておかしいから弁護士さんに言った方がいいと言われたのに、
何故か忘れてしまい。最近まで、そのことをすっかり忘れていました。（馬鹿だ）

過去に物件を借りた時の書類を見ても全部に「重要事項説明書」がありました。
今回の契約説明の時に、何か違和感を感じてましたが、きっとこれを貰ってなくて、
説明がなかったからですね。もっと早く気づくべきでした。

全面信用して契約してしまったこと、今になってとても不安に感じています。

新しい不動産と先日、はじめてお話し（電話）しましたが、とても感じのいい方で安心しました。
不動産が変わったので、いい風になるといいのですが・・・。

大家さんと前の不動産の間で話しがどうなっているのか、私もイマイチまだわからないのです。
前の不動産が、話に一貫性がないのと、私と大家さんの双方の言い分を正確に伝えられてないみたいで・・・。

大家さんと不動産も、この住居の水道・給湯代は、管理費か何か定額を払えば、
使い放題という言い方よくないですが、そういう定額制だと思われていて
（私も最初にそのような説明を受けたので・・・）
途中で違うと気付いたので、契約を変えようとされているのだと思います。
（推測ですが・・・）

大家さんは、途中でおかしいと思い不動産に相談したけど、不動産が私に言ってこなかった。
その辺りで大家さんと不動産の間でも何かあるのかもしれません。

そういう条件で貸す方も悪いと、法テラスの弁護士さんにも言われました。
都庁の弁護士さんも、最初に水道・給湯代込みと言われたのなら
最初の条件通り住んでいいと言われましたが・・・

契約を変えたいにしても、やり方が何かおかしいんですよね
脅しに近いんじゃないかと・・
今回は実際に言葉で脅されましたが・・・
私が誰にも相談できる環境になかったら、不動産のやり方に従っていたかもしれません
脅しに？負けて・・・？

争うのは嫌なので、なんとかいい風に解決するように頑張ります

いつも本当にありがとうございます。

全て解決するまで質問中のままにさせて頂くと思いますが
とても長い時間かかっていて申し訳ありません。

また経過を報告させて頂きたいと思います。
また、お時間ある時に読んで頂けると有難いです。

回答No.9

god-only-knows

god-only-knowsです。

お疲れ気味ですね・・・。

不動産に限らず、契約事は最初が肝心です。
不動産屋はプロなのですから、取引相手同士がトラブルにならに様に努める事が必要です。

売買ばかりやっていると、報酬の少ない「賃貸」の仕事がおろそかに（適当に）なる可能性があります。
賃貸専門の会社が安心かと言えばそうでもありません。
実に適当な会社は存在し、ご迷惑をかけている次第です。

私がいちばん最初に「給湯費用込」なんて設定（口頭でも）は無理があると言ったのは
トラブルの原因になる事が初めから分かっているからです。
時々、家主様で「勝手にリフォームして」いいとか「自分で直して」とかいう人がいます。
仮に借主様が直した場合、その直した部分は退室する際においていく事になれば
もめごとの種になります。（契約上は造作買取請求権を認めないとなってるのが普通なのですが）
買取請求権を無くすと言っても、それだけで借主が納得するかとても微妙です。
生活する事に必要な整備は勿論、壁紙や床などを借主負担でリフォームして納得するのでしょうか？
このような場合、契約書とは別にリフォームの内容や負担者を明確にし貸主はこの工事に関する承諾と
造作買取はしない旨の「覚書」を交わす必要があります。
さて、問題なのがこのような「覚書」を作成するのは誰か？そう不動産屋さんの仕事になる事が多い。
ところがこういう仕事は「対価」（つまり費用）をもらいにくい。
従って、面倒だから適当にやる・・・→トラブル
と言う図式ですね。

初めの不動産屋が一筆くれないのは(1)面倒(2)嘘をついているの2点だと思います。
一筆書くのなら白紙に戻す→脅迫です。
私なら会話を録音して速攻で宅建指導班行きです。業務停止になればいいとさえ思います。

実は不動産業とは厳しい成約があるのですよ。
役員に脅迫行為（実刑）があったりすると免許取り消しや業務停止、事務禁止など・・・
暴力・脅迫・背信行為は特に厳しい。

世の中からインチキな不動産会社が無くなる事を祈りつつ
自分がそうならないように身を引き締めて頑張ろうと思います。

質問者様も年末でお忙しいとは思いますが、更新の件少しでも早く解決し
新しい都市が迎えられる事をお祈りしています。

このページを時々拝見しますので、何かご質問があれば書き込みして下さい。（お力になれるかわかりませんが・・・）

お礼

god-only-knowsさん

ありがとうございます

疲れきってます。

もうサインした方が心労がないんじゃないかと思ってしまうくらい・・・

けど、やっぱり納得できてないし、退去時に、また揉めるのも嫌なので

ここで納得いく契約に持っていかないと・・・

大家さんに手紙でも書いた方がいいんでしょうか？

旧不動産が、大家さんに適当なこといって、一方的に私が悪いとか言ってそうなんですよね

大家さんも、まさか旧不動産が、宅建業法違反してるとは知らないだろうし・・・

けど、旧不動産と大家さんが友達だと入居時、営業マンに聞いたので

下手な動きができないんですよね。。。

水道、給湯代を大家さんが払っていて「給湯、水道代込み」にするなら

確実に細かい設定を借り主に説明すべきですよね

トラブルになるのは、プロなら、わかるはず

説明しなかった落ち度、旧不動産にありますよね

宅建業法違反までしておいて、私に強迫してきたところが許せません

ほんと指導をお願いした方がいいのかなぁ

けど仕返しされないか怖いんですよね・・・。

私も知らなかったとはいえ、使い過ぎて申し訳なかったと思っているのに

自分達の誤ちは棚にあげて、私（借り主）が一番悪いみたいないい方と強迫が

納得できないんですよね

水道、給湯代が高くなったと気付いたなら

その時点で、徹底的に原因を調べて

「大家さんが払っているので気をつけて使ってください」と

教えてくれれば、こんなことにもならないし

「重要事項説明」を業法の取り決めどうりに渡して説明していれば

こんなことにもならなったのに

自分達が、この住居の水道、給湯代のしくみを知らなかった（と思われる）

のが原因なのに、こんなことまでしてくるなんて・・・

年内に解決したかったのですが

新不動産からは何の返答もなし

無視するってどういうことなんでしょ

旧不動産と今回の更新が上手くいかなった理由も知らずに

管理を引き受けた新不動産も、理由気にならなかったのかな？

よくわかりません

また書き込みますね

やはり疲労が・・・

今年はお世話になり、本当にありがとうございました。

来年もお世話になると思いますが

無理のない範囲で、よろしくお願い致しますm(__)m

よいお年をお迎えください

補足

god-only-knowsさん

遅くなりましたが、あけましておめでとうございます。

新しい不動産からは、いまだ回答がきません。

今年に入り、ようやく

「出張とＰＣの故障の為、返信が遅くなってますが

近日中にＰＣにメールします」と、携帯番号に送れる短文のメールがきました。

が、なかなかＰＣへのメールが送られてこないので、

「簡単でもいいので回答を頂きたい」とお願いしたのですが、

それでも、何の返信もありません。

大家さんに手紙を書こうかと迷っています。

大家さんが、旧の不動産が、宅建業法違反したり

私に虚偽の説明をしたことを御存じなのか？

また、「退去時の敷金が全額返金されますよ」と

入居時に営業マンに言われたことを、ご存じなのか？

など知りたいなと思っています。

けど下手に動いて変なことになるもの嫌だなと・・・。

けど、このままだと精神的に落ちつきません・・・。

回答No.8

god-only-knows

god-only-knwsです。

まず、「不動産会社の社長」でもインチキは沢山います。（申し訳ありません
旧不動産会社は契約でミスたので貸主から切られた（換えられた
と考えるのが妥当です。

新管理会社と旧管理会社の関係性はなく、貸主が新管理会社に「都合のよい事」だけを伝えている可能性があります。

さて、更新がなされなければ・・・法的に退去させるというのは簡単ではありません。
本来、更新とは契約条件の確認と変更条件の合意を書面に表すものであり、合意しないなら更新出来ないといきなり解除できる性質ではないと思います。
無料の弁護士さんが「家賃だけ払っていればいい」というのも「合意」しないのだからこちらはその金額しか（その金額は必ず払って下さい）払わなくていいよと言っているのだと思います。
調停→裁判なんて割に合わない事を本当に家主が望んでいるか疑問ですよ。
新管理会社が強く（裁判するぞ）言ってくるのはカマかけてるのでは？

質問者様も人が良いのか不動産会社の「退去までこのままで行くから」を信じちゃダメです。
私も小さな不動産会社の役員ですが、信じちゃダメです←ミスはミスとして責任取るのが常識。
たとえ相手が不動産会社の社長でも「あんた一筆書いてくれ」位言いましょう。
会社社長だからと安心しては駄目です、一般社員でも勿論ダメ。
賃貸借契約は先（家主）がある事ですから、不動産屋の責任持ちます（口頭）は「相当」アテにならないです。

原契約（一番初めの契約内容）を基本的に更新するのが普通、内容を変更したいなら「更新前」に通知すること。
合意されないのであれば更新しないと解釈するのは貸主の勝手。

とはいえ、貸主も困るだろうから「妥協点を見つける」これがこちらの限度条件。

管理会社があんまり脅すようなら「消費者センター」に聞いてみるのが良いかもしれません。
http://www.kokusen.go.jp/ncac_index.html
私は勿論かけた事はありませんが・・・

今の賃貸条件で「共益費」があるのでしょ？
更に共益費を値上げしたいと言っているのでしょう？
最初の賃貸条件は「釣」ですかね（低賃料で入居させて、更新の時に値上げする悪徳商法）・・・
そんな事ばかりするから不動産屋は「悪い奴」扱いなんですよね・・・

お礼

god-only-knwsさん
ありがとうございます

最近メンタルが疲れすぎて返信が遅くなってきていてゴメンナサイ・・・。

新不動産に、その後どうなっているかメールしましたが返信なしです
何もいってこないと逆に不安を感じます

旧不動産会社の「退去までこのままで行くから」は信用できないので
「一筆書いて欲しい」と再三いったのですが、「じゃあ話を白紙に戻しますよ」と脅され
すでに更新日から３ケ月ほど過ぎていて、それまでず～と、どうしたらいいのか考え続けていたので
疲れてしまい、その時は重要事項のことを知らなかったので強気にもでれず
まぁいいかぁと思ってしまいました

けど、まさか、こんな形をとってくるとは、全く思ってませんでした

「消費者センター」に聞いてみる提案ありがとうございます
まだかけてないです・・・すみません

私にとっては不動産の人は「いい人」というイメージを持っていたのですが
そうでもない場合もあるのですね
ショックです

けどgod-only-knwsさんが、いい方で、こんなに親身に相談にのって下さっているのが
とても救いです
ありがとうございますm(__)m

補足

god-only-knowsさん

お久しぶりです。お元気でしょうか？

ＮＯ９の回答のお礼と補足の続きになりますが、ＮＯ９に補足が追加できなかったので、こちらに補足します。

新しい不動産から、ようやく返信がきて、「水道、給湯代、月５０００円を越した分を借り主負担でどうですか？」ということで、
「その件はＯＫですが、内扉が最初からない件など、最初から新品ではなかった箇所があることが不安なので、契約書に書いて頂けますか？」と質問したのですが、
「内扉の件は貸主も知ってるのでご安心ださい。契約書を貸主に送ってます」と返信がきて、
その後、新しい契約書が送られてきたのですが（新不動産から以前きてた契約書は返却しました）

「内扉などの件について記載がない件と、この契約書は新契約なのか？更新なのか？」という質問をしました。そしたら「『更新契約書』」と書き換えます。と返信がきました。

旧不動産の契約書と契約条項が違ってると、何が変更になったのかわからなくて不安なので、
更新なら「以前の契約を引き継ぎます」的な文言でいいと、god-only-knowsさんにも都庁でも言われたので、その旨を伝えました。

そしたら「動産社」という契約書を元にしてます。とのことでした。
新不動産の返信では、内容を変えずに単に「更新契約書」とタイトルを変えるつもりなのかなぁ？という印象を受けました。内扉の件は記載してもいいですよ。という回答を頂きましたが・・。

ようやく終わると安心したのですが、契約書の書き方について、また新たな問題が発生してしまいました。
新不動産は、悪い印象はないのですが（旧不動産にもそう思っていたので、私の抱く印象は、どうかと思いますが。。。。）

god-only-knowsさんが以前、書かれたような内容の、更新契約なら、何の問題もないのですが・・・。
早くそうしてくれないかなぁと思うのですが、新不動産は、いつも、god-only-knowsさんの書かれたような、やり方はされてないみたいで（「いつもそういう風にしてません」と返信がきたので）
意思の疎通が、簡単ではないです・・・。

今週中に、都庁に電話か足を運ぶつもりですが・・。

もう疲れ過ぎて、「もういいや」ってサインしそうになるのですが、
前の契約にサインしたときも、時間かかり過ぎて疲れてきて
「もういいや」ってサインしたから、今回こうなってしまったので、
なんとか頑張ります・・・。

回答No.7

god-only-knows

god-only-knowsです。

お礼＆補足拝読しました。

共益費？
私が思うには、共益費と言うのは共用部分を維持管理する為の費用だと思うのです。
今回の場合は、給湯設備が共用部分にあたるので「共益費」の値上げと言っているのだと思います。
実際の使われ方は家賃の「見た目上の安さ」を見せる為に使われているのでしょう。
弊社の取り扱う物件で、弊社以外の仲介が入らない場合は家主様と相談の上、共益費及び管理費は
500円～2000円程度で設定するか、「なし」にして頂けるように話します。
アパートなどの定期清掃や、共用部の電気代、水道代なんてたかが知れていますから。
どんな事に使われているか、借主様に説明できないでしょう？だから実質の額に近い価格にするのですが。

管理会社が本当にまだ脅すようであれば（更新に際して一方的に不利な条件）、弁護士に相談しましょう。
契約の原則は双方合意です。従って更新時に一方的に賃料や管理費・共益費を値上げすると言うのはどうかとおもいます。
近隣の相場が分かっている（同じ大きさの違う大家の部屋で家賃が●●円管理費・共益費が○○円など）のであれば管理会社に伝えましょう。管理会社の回答は「貸主個人考え方や財産状況が違うから他の部屋の家賃と比べても仕方がない」と言うと思います。そしたら「借主個人も財産状況が違うから、当初の条件であればと思って借りたのですよ」と言って下さい。

私が思う決着点はこんな感じだと思います。
(1)更新に際して更新日以降は月額2000円の給湯費用を借主は負担する。
本来、賃貸借契約上、賃料・共益費の負担しかない。（給湯費用は貸主負担と認識するような説明を口頭及び書面で提示された為）
共益費を増額するのは給湯費用の貸主負担が割に合わないからであると推察する。
6000円の増額は受け入れられないので2000円までしか承諾しかねる。
そもそも水道代と給湯器代で6000円/月も使わないでしょうからね。
昔の分を取り戻そうとしてるのだと思いますよ。

質問者様は次回の更新までに引っ越し費用をためてまともな貸主（普通の契約ができる不動産会社を選択できるの意味）の物件に引越ましょう。そう言う事が選択できない貸主さんもいわゆる「悪」だと言えます。
管理会社を変えたから貸主の意見が通ると思う事自体が最早少し安易。

新管理会社の担当に、弁護士無料相談している事、宅建指導班に相談している事を伝えましたか？
質問者様の契約直前まで前不動産会社の営業がその部屋を使用していた事を伝えましたか？
もしかしたら貸主も知らないかもしれませんよ。

弁護士に管理会社が「契約更新に際して条件変更しないと退去させる裁判すると言ってます」と言って下さい。
無料相談の弁護士がどのくらい力になってくれるかわかりませんが。

管理会社は6000円とまず言ってみて、多少の増額を狙っているのかもしれません。
まぁ、私が管理会社の担当者なら「最初の契約が優先されるので、難しいですから無理だと思って下さい」て言いますが。

もし、どうしても「新管理会社の契約書」で更新する場合は「契約書」をよく読んで下さい。
いずれにせよ、まともな不動産会社仲介する物件に引っ越した方がいいと思いますよ。

まともな不動産屋さん←探すのは難しいですけど（案内がまともな不動産屋さんでも、管理会社が変な会社だと言う事もありますからね）

名前が知られている（大手）だから安心と言うわけでも無いですしね。安心度は高いですが。
それでも賃貸大手は少し危ない会社もありますから・・・ここでは書けませんが

まずは弁護士さん、宅建指導班に相談です。
消費者センターというのも手かもしれませんね。

お礼

god-only-knowsさん、いつもありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ありません。

先日、都庁に行ってきました。
今回は、弁護士さんが、いつもの方ではなく、はじめての方で、制限時間が２０分なので、
説明の時間が足らなかったせいもあるのですが、「納得できないならサインしなくていいです」
「法定更新で住むことができます」「ただ、２年前に水道、給湯代の覚書を交わしているから、それをどうとるか？」と言われたので、「この覚書は、月６０００円を超えた分は私が払うという意味合いです」
と言ったのですが、この住居の水道、給湯代の請求について詳しい説明をする時間がなかった為に、
その弁護士さんは、「？？？」って感じで理解されてなかったようです。
弁護士さんにとって、この問題は、あんまりたいした問題でもないのか？
都庁のいつもの弁護士さんもそうなのですが、「家賃さえ払っていればいいですよ」というような（軽く聞こえてしまう）感じなので、深刻に悩んでいる私は毎回、「えっ？本当にそれでいいの？」って思ってしまいます。

指導員の方は、「で、指導します？どうしますか？」ということがメインで
どう解決したらいいのかについては、特に回答なしでした。
ただ、新しい契約が更新なのか？新しい契約になるのか？
更新なら、新不動産が、新しい契約書を送ってきているは、おかしい
更新なら、契約書も、「更新」というタイトルでないとおかしい
このことは、都庁から言われたと、新不動さんに言ってもいいですよと言われました

新不動産とは、あのメール依頼、連絡がありません
私が、「旧不動産と大家さんの間では、どんな話になっているのですか？」
「私は大家さんが月６０００円は負担して下さると聞いているのですが」
というよなメールをしたので「大家さんに確認します」という返事が最後になってます。

他のサイトで、水道、給湯代が、私の住居みたいになってる物件を貸してる大家さんに聞いてみたのですが、その方は、月いくらまでと決めて、それをオーバーしたら入居者負担という契約にされてるそうです
。そういう決めごとをしてないと、入居者が好きなだけ使うかもしれないということは馬鹿でもわかること、と言われてました。

私も最近では、入居時に虚偽の説明をされたのではないかと思ってきています。
２年前の更新時の旧不動産の口約束は、完全に虚偽だし、今回の更新前には、脅し文句まで言われて、
更に勝手に管理会社を変えて、無理矢理、契約内容を変えようとしている。

しかも入居時、「クリーニングを自分ですれば、敷金全額返りますよ」と言われましたが、
私はてっきり、綺麗な状態で入居してないので、当然、クリーニング代免除だと思っていたのですが、
いま思えば、営業マンが退去時に私にクリーニングさせて、自分はクリーング代を払わなくてよかったんじゃないかと思えてきてます。だとしたら完全犯罪？悪質ですね。

敷金も全額返すというなら、重要事項説明に記入しとかないといけないことですよね。
なのに重要事項説明の説明を全くしないというのも、おかしいし、これも、もしかして計画的？？？
更に、水道、給湯代は大家さんが負担してますという説明もないことが絶対におかしい！
２年間も何の請求もないので、使い放題と勘違いしても仕方ないのでは？と・・・
営業マンも、借り主に負担はないような虚偽？説明してたし・・・。
大家さんが払っているとは知らなかったとはいえ、知ってしまったからには、
使いすぎて悪かったと思っていたのですが、
２年前に、そういう気持ちを抱かずに、周りの意見に従って、もっと強気にでてもよかったのかもしれないと思っています。重要事項説明のことを当時、知っていたらもっと強気にでれたのに・・・

決着点の提案ありがとうございます。
旧不動産が大家さんにも、私のことを虚偽の話しをしているのかもしれませんが
大家さんは、今のところ、「水道、給湯代は、借り主で全額負担してください」
と、折れないみたいです。
私にしてみれば、２年前に、その話は終わったと思っていたので、
おかしな話ですが・・・。
大家さんが、そこまで言われているなら
「少しは払った方がいいのかなとは思っています」と、以前、伝えたのですが、
新不動産も、脅し？のメールしてきて怖くなったので、敷金返金の件で
具体的に契約書に書いて頂けなければ、払いたくないなという気持ちにもなってます。

絶対に、昔の分を、とり戻そうとしてますよね

新管理会社には、都庁に相談していること、私の入居前に、旧不動産の営業マンが住んでいたこと、
更に重要事項説明を受けてない、貰ってないと、伝えましたが、それに関するコメントは一切なしです。
「旧の不動産を悪くしたくはない」というようなことを最初に電話で言われていたので、
「旧不動産のことは全く知らない」と言われてましたが、もしかして、
実は知り合いで肩をもってるんじゃないの？と疑惑を抱いてきてます。

大家さんと旧不動産が、どういう契約をしてるのか？
それが知りたいところです・・。
きっと大家さんも、私みたいに嘘の話しをされてるんじゃないかな？と思ったりもしてます。

旧不動産は、「○○さんの（私）の為に、いろいろやってるんですよ」
「○○さん（私）の為を思って言えないこともあるんです」など言われてましたが
それで、私も、「いい不動産なんだぁ」、なんて思っていましたが・・・
そんな誤魔化し？ばっかりなので真実が見えません・・・

あまりにも私に不利になるようなことをしてきたら、
やはり都庁から指導して貰った方が、いいのかな？とも思ってます

２年前に重要事項説明のことを知ってたらなぁ・・・

あと、引っ越しですが、東京（関東）に、まだ詳しくないので、
なかなか決心できなくて・・・。
労力も使うし、お金もかかりますからね・・。

２年前の更新時は、引っ越しを考えたのですが・・・
「退去まで、これでいきます（月６０００円は大家さん負担）」と言われたので
安心しきってました・・・。
契約を変える予定なら、早く言って欲しかったです・・。全く・・・。
旧不動産に言ったら「前から言ってたじゃないですか」って嘘いうし
それで私がキレたのですが・・。
どうして、そんなに嘘が言えるのか、社長さんなのに信じられません

寒くなってきたので、風邪などひかれないように、お気を付けください。。。

私はメンタルが疲れてますが、頑張ります！！

回答No.6

god-only-knows

god-only-knowsです。

お疲れ様です。

まずちょっと整理しましょう。
管理会社（家主の意向）は何をしたいのでしょう・・・
（予測）
(1)更新契約を完了させたい。
(2)同時に賃料又は共益費を上げたい
(3)契約内容（契約書）を新しい（新管理会社のもの）にしたい

と言う事でしょうか？

(1)の更新契約を取りまとめたい。←理解できます。
その為には以前からの問題点（給湯費用）をどうにかしたい

●質問者様→給湯費用は発生しないと理解している
　理由）以前の更新契約書で別途給湯代16000円が抹消されている※1
　　　　　物件案内の際、給湯は使い放題と説明された
　　　　　契約時に重要事項説明がなされていない、契約書には給湯費用が記載されていない
　　　　　従って給湯費用が発生するとは思っていない

●管理会社→給湯費用が高いので「改定したい」と考えている
　理由）以前から給湯費用について払ってくれと伝えている
　　　　　契約書には給湯使い放題とは書いていない←だから今回は賃料（共益費）増額請求だと言う
　　　　　その根拠は賃料に対し給湯使用料が高く割に合わないからなので「増額請求訴訟」起こす

さて、まずは
質問者様が本物件を「賃借する動機」が
(1)物件場所が穴場（？）
(2)水道・給湯基本料が込みとなっている
などの金銭的要素が多分に含まれており、室内清掃が行き届いていないなど
不利益な事は知りつつ契約をした。

その契約に際し、契約書の不備及び宅地建物取引業法並びに東京都条例に抵触する内容であり
必要な説明及び書面を受け取っていない。
このような仲介業者の契約の不備及び貸主との連絡ミスにより発生したと考えられるトラブル
を契約更新の際に借主の一方的な負担で新管理会社は決着させるのか。
賃料増額請求訴訟を起こす（実際にはいきなり訴訟は出来ないと考えるが）ということは
賃料等が不相当と判断していると推測するが、近傍同種の賃貸借契約の賃料その他の条件を
管理会社は把握しているのか。いるのであれば資料を明示して頂きたい。

注）増額訴訟は調停を経て可能だと思います。
http://www.home-knowledge.com/kouza/ko06.html
↑イメージはこんな感じです。

※1の訂正の仕方
契約書の正しい訂正の方法は
(1)訂正部分を2重線で引く
(2)訂正箇所に「貸主・借主」の契約書の署名欄と同じ印鑑で双方（+仲介業業者）の押印
同じページの余白に「●字抹消」と記載+押印（今回は抹消だけなので）
詳しく書いているページは↓
http://furukawa-jimusho.blogdehp.ne.jp/article/14019391.html

こうしておけば貸主も借主も仲介業者も相互に確認できます。

今回のケースの場合、質問者様も多少の妥協点を出して早期解決を目指すのが賢明とも
思います。

但し、水道・給湯費用が月額16,000円と言うのはあまりに高い。
水道・給湯費用ではなく共益費だと言うのが先方の言い分であれば
その共益費の根拠は何でしょうね。←水道・給湯代でしょうね。

質問者様は他の部屋に比べて賃料等が安いと感じておりますか？
（他の部屋の賃料を知らないかもしれませんが）
他の部屋との事例を比べて不当に安いとなれば、賃料増額訴訟（その前に調停）を
行い「貸主勝訴」と言う事も無いとはいえないかもしれません。

そもそもこのトラブルの発端は重要事項説明を行わない仲介会社に責任があり
重要事項で賃料以外に支払う金銭が借主に分からない状況であった事が
問題かと思います。

従って貸主（管理会社は）借主だけに不利益部分を押しつけず、仲介会社に
損害賠償請求を行えばよいのです。

質問様はまず、弁護士の無料相談に出向き「新管理会社の言い分」を詳細に
告げ判断を聞いてみて下さい。
次に宅建指導班で「契約の時に説明の受けていない費用を更新の際に一方的に
受け入れるよう新管理会社からメールが来た」これってどうですか？と聞いてみる。
※管理会社が宅地建物取引業者でないと宅建業法の規制はかかりませんから
指導班に聞いても無駄かもしれませんが。
多分また「仲介会社を指導しましょう」って何度も言われるかも。
ちょっと悪どい不動産屋みたいですから。

※不動産業は売買・賃貸等の取引で不利益を被った場合にその損害額が甚大な場合
不動産業者が払えないと困るので、お金を供託して開業します。
重要事項説明に必ず記載しなければいけない（売買でも賃貸でも）事で「どこに
幾ら預けてる」と書いてあるのです。
長くなるので簡単に書くと営業保証金か弁済業務保証金を供託しています。
供託額は全く違いますが効果はほぼ同じです。
そんな事も賃貸であっても重要事項説明するのです。←簡単に説明しますが。
つまり本式に重要事項説明したら賃貸でもそれだけで30分以上かかります。

さて、これは弊社にも不利益になるかもしれませんが（怖
色々な交渉事を行う商売として・・・
弁護士さんに新管理会社さんが「契約の更新を行っていただけなのであれば
契約書　第６条の賃料・共益費の改訂に基づく申し出　及び　契約の満了に
基づく　明け渡しの請求等を　考えなくてはならなくなります。」と言って
ます。こういうメールを借主に送るのは非弁行為（ひべんこうい）ですか？
と聞いてみて下さい。

私は怖くて聞けませんが・・・
管理会社は非弁行為の温床という見解も世の中にはありますからね・・・

※非弁行為（非弁活動）とは
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%9D%9E%E5%BC%81%E6%B4%BB%E5%8B%95

ところで、新管理会社の主張がとっても威圧的ですね。

こちらは「更新しますよ、以前の条件であれば」と言ってるのに
こちらの条件をのまなければ＜明け渡しの請求等を　考えなく
てはならなくなります。と言っているんですよね・・・

前にも書きましたが、新管理会社の作った更新契約書（条文が全て書いてある）
なんて借主に不利益かもしれないじゃないですか？
更新の契約書はＡ4用紙1枚でも充分。双方合意により変更された内容を特約に
定めて後は、原契約が有効で充分。（弊社でもＡ3で表面だけ、スカスカです）
まあ、原契約がずさんだと困りますが。

明け渡し請求？そんなの簡単に出来ませんよ、弁護士さんに聞いてみれば分かります。
賃料増額だって同じです。裁判の前に調停しないと。（多分ですが、経験が無いので）
つまり、新管理会社も質問者様がわから無いと思って言いたい放題の気がします。
多くの方が裁判！と言われるとビビると思ってるのです。
そういうやり方は私は好きでは無いですね。世間では営業上手？と言うのかな？

管理会社にも必ず、弁護士に相談している、宅建指導班にも相談している。と
伝えて下さい。

最後に、賃料の増額請求について
弊社の契約書もそうですが、（お決まりの書き方なので）
消費者・卸売物価の変動、地価の高騰、土地建物のについての公租公課の増微
その他の経済情勢の変動などにより賃料が不相当になった場合・・・賃料の改定・・・

なって無い思いますよ。今回は。世の中そんなに変って無いですよね。
貸主に不利益な契約？（仲介不動産会社が締結した契約）を有利にしたいだけかと。

そうは言っても最終的には妥協点見つけて折衝する事が良いのかと思いますが・・・

長文ですみません。参考にしてみて下さい。

お礼

いつも本当にありがとうございます。
返信が遅くなり申し訳ありません。
お礼をしてしまうと、god-only-knowsさんから回答頂くまで、
こちらから書き込みできないと思っていたのですが、補足というものがあることに今日、気付きました。

話しを整理して頂いてありがとうございます。
そうですね、新管理会社（家主の意向）は
(1)更新契約を完了させたい
(2)共益費は５０００円払っているのですが、
　　別途、水道・給湯代を実費で払わせたい（約、月６０００円）
(3)契約書を新しい管理会社のものに変更したい
　（こちらの契約書の方が、キッチリ書いてあるので・・・と思われる）

あまり長く揉めるのも嫌なので
実際６０００円使ってるのだから払って当然と一瞬思ってしまいますが
(1)最初の契約時に、そんなこと言われてない
(2)２年前の更新時に、もめにもめた結果　簡単に要約すると
　　旧不動産が、大家さんが６０００円は負担すると言われているので
　　オーバーした分は借り主が払う、退去までこれでいきます。と言われた。
(3)次回の更新時には、実費になる可能性があるなど全く聞いてない

という理由で、「はい、わかりました」と同意するのも府におちません
洗濯にコインランドリー代も必要なので。。。
ただ、あまりにも長引くようなら、いくらか妥協しないと終わらないかなとも思っています。

水道、給湯代を共益費と言いだした新不動産、意味不明です。

この住居は、分譲賃貸で、部屋の持ち主によって家賃が全く違うんです。
ここより高い部屋もあれば、更に安い部屋もあります（同じ部屋の大きさ）

場所はいいのですが、築３４年経っていて、携帯の電波悪いし、部屋に洗濯機おけないし
月６０００円上乗せなら高いのではないかと思います。
込みなら、やや安いのかもしれないとも思いますが・・。
高いと思ってたら借りないので、途中から上乗せって、どうなの？ってホント思います。
大家さんが払ってると知らなかったとはいえ、使い過ぎた私も悪いですが
最初に何の説明もないことも相当酷いなって思います
せめて、途中で教えてくれれば、使いすぎることがなかったので・・・

以前、法テラスで相談した弁護士さんにも、
「私と大家さんで旧不動産を訴えてもいいくらいですよ」って言われました
（その時は重説についてのことは、まだ知らなかったので説明してないです）

ちなみに、ここは住居向きではないですね。

新不動産まで脅してくるとは思ってませんでした。
ほんと完全拒否している訳でもなく、妥協点と更新に関して、どうしたらいいか
新不動産に迷惑をかけないように、こちらも考えているのに。。。。

来週、また都庁には相談に行ってきます。
新しい不動産と、契約を交わす場合に、どういう契約にしたらいいのかを聞いてくる予定です。

あと、
退去時に、「敷金全額返却」と営業マンに言われた件ですが、
もしかして私の入居前日まで入居していた、その営業マンが得したのではないか？
と思えてきました。
本当は、物件探しの時に担当して、一生懸命探してくださったのは別の女性の方だったのに、
契約を交わしたのは、この部屋に私の入居前日まで入居していた営業マンでした。
女性担当の方が探して下さった他の物件も見に行きたいと言ったのですが、
「他は、よくないですよ」
「不動産に勤めてる自分が入居してるだから、ここは間違いないです」
というようなことを言われ勧められました。

よく考えると、
(1)その営業マンの成績にもなっただろうし
(2)クリーニング業者を入れてないので、その人は退去時にクリーニング代を払っていないだろうし
(3)その人こそ、敷金が全額返却されたのでは？

もし、そうであれば、その営業マン、適当すぎっていうか、
悪く思いたくないですが、もしそうであれば悪どい？

また、後日、この続きを書きます

いつも本当にありがとうございます。

補足

すみません、上記で間違ってるところがありました。

(2)共益費は５０００円払っているのですが←誤り
　管理費　６０００円を払っている←正しい
　別途、水道・給湯代を実費で払わせたい（約、月６０００円）

　（新不動産が、共益費って何を言っているのかは、わかりません）

回答No.5

god-only-knows

god-only-knowsです

お礼、再度拝見しました。

クリーニングについては、入居時がクリーニングされていなかった事（写真等で立証できないと思いますが）、契約時の書類不備（新しい管理会社は関係ないのですが）を主張して（更新の時に「重説もされてない、元から汚い」などをつたえて」おかないと退去時では後だしじゃんけんみたいな事になりますので）下さい。

今回のように、室内が汚い状態であっても「現況」で入居者が納得して契約に特約（特段の約定の略）を付けた場合、有効と言うのが原則です。

整理すると
まず、「汚くても良いです」「このまま借ります」という合意。
次に「原状回復のガイドライン/国交省」の意見（ガイドラインは法律ではありません）では
ハウスクリーニングは「貸主」の負担ですよと書いてある。←法的拘束なし
実際、裁判すると裁判所は原状回復のガイドラインを基準に判決を出す。←つまり貸主負担。
ところが契約書の特約の有効性も見ますからこの場合
(1)暴利な金額では無い
(2)客観的理由
(3)借主が納得してサインしている（東京の場合は住宅紛争防止条例に基づく説明書）
がそろっていれば裁判しても特約の有効性が認められると考えます。
今回の場合は
(1)については金額の目安も無い
(2)例えば、敷金ゼロとか礼金ゼロとかフリーレントとかの優遇が有ったのか・・・（これは判断が難しい）
(3)今回の場合は必要書類が足りませんね・・・

(2)は別として(1)や(3)をしっかり明記してサインしているにもかかわらず、このサイトで無責任に
「ハウスクリーニングは貸主負担だ」と回答する方、ごねる方がいます。

契約は公序良俗に反しないモノ（人を殺す契約とか）でなければ、基本的に当事者の合意により
成立するものです。
いまの世の中、不動産賃貸の借主様は過剰なくらい「借地借家法」という盾に、そして「消費者契約法」という鎧に
守られています。
その盾や鎧は退去の際の清算で「借主が弱い立場で有る事を良い事に敷金を過剰に奪い取っていた不動産屋や貸主様への法的保護」で有ったのです。
その「弱者保護」を悪用？して、契約時に特約等を説明し押印し合意した事を「無効だ！」て叫ぶなら
細かく契約しても無駄となるだけです。

更新料にしても同じですよね。京都で無効と言う判決がでればみんなで「無効だ！」て叫ぶ。
ところが別の裁判で「有効」と言うのも有るのです（笑
確か京都の裁判は1年間で更新があり、更新料が賃料2カ月分だったような・・・←そりゃ厳しいですよね。

ちょっと話がそれましたが、今回は新管理会社の担当によく話して（クリーニングの件とか、給湯費用のチラシとか）
あまりにいい加減な仲介会社（管理会社）で契約させられた被害者ですと主張して下さい。
どういう対応に出るか分かりませんが、管理会社も困ってしまうとは思いますが・・・
今の管理会社には落ち度は無いのですから・・・。

ところで、管理会社さんの名前が最後「ム」で良かったです。
今相談に来ている有る家主さんの管理会社がＪで始まる会社なのですがこちらもすごいですよ。

宅地建物主任者が足りてないと確か業務停止です←重い処罰
名前貸とかで規定に達するようにしている不動産業者が沢山いるようですから、気をつけないと。

借主さんや買主さんは主任者が足りてるか？なんて気にしませんもんね普通。

重要事項説明しないなんて事は賃貸でもあまり無いと思いますが・・・
宅建指導班も「処罰したい」と言うでしょう。←基本中の基本行為ですから。

また、進展がありましたら書き込みください。
私の分かる範囲であればお答えします。

お礼

いつも本当にありがとうございます
新しい管理会社、最初は感じがいいと思っていたのですが
貸主さんに何か、いろいろ言われているのか、ここ数日怖いです

今日、新しい管理会社からメールがきました

「内容はよくわかります。
現在　契約の更新が行われず　日にちばかり過ぎてる状況です。
私も　前回送りましたが　契約書には　水道代　給湯代を含むとは　記載されて
いません。あくまで　共益費です。
案内の時に　もらった図面は　契約には　関係ないと思いますが？
契約の更新を行っていただけなのであれば　契約書　第６条の賃料・共益費の改
訂に基づく申し出　及び　契約の満了に基づく　明け渡しの請求等を　考えなく
てはならなくなります。
また　水道　給湯は何の前触れもなくではなく　以前からの問題ではありません
か？
私は　そのようにお聞きしておりますが
どうか　トラブルにならないように　願っております。
貸主は　今回は　解決を望んでいます！」

疑問(1)
契約書には水道・給湯代の記載は確かにありませんが
不動産が、お部屋探しをしているお客様に最初に見せる図面のようなもの？に
家賃、管理費のすぐ下に（水道、給湯基本料込み）と書かれていて
営業マンにも言われたのに、契約に関係ないってどういうことなのでしょうか？？？

疑問(2)
契約書の６条のついてですが

第６条（賃料、共益費の改訂）
消費者・卸売物価の変動、地価の高騰、土地建物のについての公租公課の増微
その他の経済情勢の変動などにより賃料、管理費用等が不相応に至ったときは、
甲はこの契約期間中であっても、賃料、共益費等の改訂をなすことができるものとし、
乙は、これを認めるものとする。

となってます

「明け渡しの請求等」との記載は、ないのですが
何のことなのでしょう？？？

疑問(3)
「水道　給湯は何の前触れもなくではなく　以前からの問題ではありません
か？私は　そのようにお聞きしておりますが」

って、どういう説明を受けられているのか？
まさか事情もよく知らずに管理を受け継がれたのか？？？
確かに、最初、事情は詳しく聞いてないと言われてましたが

そして、私の疑問、上記の書き方はしてませんが・・・
その返答が来ました

「契約に関係ないではなく　契約書には記載がないということと　契約書に記載さ
れてる　水道の部分が　抹消されてますよ！私のお預かりした契約書は？
自分も　経緯は　一応聞いてるつもりですが　行き違いがあると　ご迷惑をおか
けしてしまうので　もう一度　貸主様にも　メール　電話で確認いたします。
家賃の増額請求訴訟は　可能です。
敷金は　故意過失により　損傷がない限りは　返金いたします」

※水道が抹消されているというのは
前回の更新時の契約書に、共益費の横に手書きで別途給湯代１６０００円と
記入されて勝手に送られてきたので、揉めに揉めて、どうするか話しがまとまったので
旧不動産に、二重線で消して頂き、訂正印を貰ったのです

この時に、一筆書いて欲しいとお願いしたのですが
「信用してください」「逃げませんから」などと言われたのですが
嘘ついて、逃げて（管理会社変えて）しまいました。

家賃などの増額は、双方の合意がないとできないと聞いてますと
メールしたことの返信が
家賃の「増額請求訴訟は可能です」とのことです

また近いうちに都庁に相談に行ってきます

旧不動産、指導して貰った方がいいんでしょうか？
そちらも、詳しく聞いてきます

早く、このことをお伝えしたくて、睡魔に襲われながら書いているので
文章が、わかり辛かったら申し訳ありません

回答No.4

god-only-knows

お礼拝読しました。
god-only-knwsです。

私も時々はこのページを拝見してご回答させて頂きたいと思います。

まず、宅建指導班は不動産業者の営業活動を監視し、違反行為に対し処罰を与えるのも仕事のひとつです。

宅地建物取業者（一般的に不動産屋）と言うのは宅地建物業法（以下、業法）を遵守しなければなりません。
ところが実際に今回のように「契約前の説明義務」（重要事項説明）等を行わない業者がいます。
賃貸であれ売買であれ業法に違反する行為は罰せられます。
80ｍで1分とさているのに駅まで5分とかになっていて、実際は800ｍある。
実際の徒歩時間や直線距離ではなく、徒歩で歩けるルートで何メートル有るか・・・これが不動産広告上の
徒歩○分です。大手でも虚偽表示や優良誤認でやられてます。
http://www.able.co.jp/images/top/pdf/20080619_kousei-torihiki.pdf
計測の仕方で1分とか狂うのはどうかと思いますが、取り締まりに該当するのは相当かけ離れている場合。
給湯器の使用料も不動産業者がその仕組みを知らないとしても、そのような無料？と誤認するような広告は
「優良誤認」と判断されると考えられますね。（ですから当時の広告を大事にして下さいとお伝えしました）

業法では、宅地建物取引業者（以下、不動産屋）は5人に1人の宅地建物取引主任者（以下、主任者）が
必要です。勘違いされる方がいますが、売買でも賃貸でも主任者で無くても契約は出来ます。
問題なのが契約の前に行われる「重要事項説明」。
これは主任者が主任者証を提示して重説に押印して、説明する義務があります。
従って、賃貸や売買の契約で途中で説明者が変ると言う事もあります。勿論問題ありません。
逆を返せば契約時「賃貸・売買」問わず、主任者でなければ途中で別の人（主任者）が出てこないといけません。（笑
弊社は3人しかいませんが（しかも全員役員・・・）私を含め2名が主任者です。

さて、貸主さんからの収入についてですが・・・
だいたい成約時（契約が締結された時）に1カ月でしょうか・・・←仲介手数料では無いと思います。
あとは、管理をすれば毎月5％～7％（家賃の）かサブリースになれば賃料の15％位ですかね・・・
賃貸の場合の不動産会社の収入（仲介手数料）は原則として居住用物件の場合はＭＡＸで賃料の１.05ヶ月分です。
賃貸の仲介手数料は基本←（業法では）貸主様から0.525カ月、借主様から0.525カ月＝合計1.05カ月です。
但し、事前に借主様に通知する事で借主様から1.05カ月貰っても良い（その場合は貸主様からはもらえない）となっています。ここについても重要事項説明で借主様から手数料を幾らもらうかも書く（と思います。うちの重説は書いてあります）
当たり前のように借主様から100％（賃料の1.05カ月分）は駄目だと思います。
申込書（借りる時の）に仲介手数料の借主負担について記載して置くのも必要かと。
例）
仲介手数料は、国土交通省告示により貸主様、借主様から各々賃料の０.５２５か月分(税込）ずつとなっていますが、当社では貸主様から仲介手数料をいただかないシステムとなっているため、借主様に賃料１．０５か月分(税込）の仲介手数料をお支払いいただいております。
某賃貸大手の会社が「仲介手数料0.5カ月分！」と言ってるのは原則論と言う事です。
しかしながら、弊社も含め一般的な仲介会社は借主様から仲介手数料1.05カ月分を頂いているのが現状ですね。
え、それでは貸主様よりもらえないの？の疑問については「仲介手数料」はもらえません。仲介手数料は・・・

都下の賃貸物件を取り扱った事がありませんが、都下では前回記載した「住宅紛争防止条例」に基づく説明書が
必要です。（最近契約したものは）
これは退室時・入居中のの借主の負担について説明しなければならない書類です。やらないと条例違反ですね。

このサイトで「退去時のクリーニング費用」が借主負担となっていても、それは「違法だ！」貸主負担だ！と声高に騒ぐ方がいますが、これには閉口します。
そもそも、公序良俗に反しない内容でなく、契約内容について説明し合意した後で、消費者契約法を持ち出してクリーニング特約や更新料を「違法だ！」というのはどうでしょうねぇ。
それでは契約書を細かくかわす意味は無いでしょう？　借主様の負担額が著しく有るような契約では無いのにもかかわらず「全て借主様は弱者」と言う考えだと、貸す方もおびえて契約出来ませんよね・・・
法外な特約は別として、大人が理解して契約するのですから「弱者救済」を盾に契約内容を覆すのは・・・・

＞敷金は全額戻ります。
戻りますがクリーニング費用は負担する事と推測します。
ややこしいですが敷金を全額返金した上でクリーニング費用を請求されると言う事をでしょうね。
問題は金額の明示が無い事（相場的な予測額でも）と条例説明文が無いこと。
これにより説明不十分でクリーニング費用を拒否する事にしましょう。（と、弁護士さんは言うでしょうね）

ところで新管理会社さんですが
最後のは「ズ」で終わるのでしょうか・・・
すごく気になります。
是非教えて下さい。
もしそうであれば・・・・
世の中狭いですね、恐ろしい。
この会社も恐ろしいですが・・・。

お礼

凄く詳しい説明、本当にありがとうございます。

旧の管理会社での契約時に、主任者証すら見せて頂いてません
今のＨＰを見ても、社長をはじめ、スタッフ紹介のところにも
宅建主任者と書かれてません
「住宅紛争防止条例」の説明がないのも条例違反なんですね
なんだかヤバイ契約をしてしまったなぁと思います

クリーニングされてない部屋に入居しても退去時にはクリーニング代が
とられてしまうんでしょうか？
あんなに何日もかけて掃除したのに。。。
ショックです。
この部屋、本当に汚くて、じゅうたんもクリーング剤使って何度も拭いて
壁も前の入居者がヘビースモーカーだったみたいで何度も拭いて
浴室もカビが凄くてカビとりして何度も磨いて・・・
浴室や台所の上の換気扇の網も、どうしたらこんなに汚れるの？？？
って不思議なくらいに汚れていて、綺麗にするの大変だったんです
そんなことならクリーングして貰うべきでした
これも最初に説明ないのっておかしいですよね

このお部屋を見たときに「入居辞めよう」と思ったのですが
東京在住の人に図面をみせたら「穴場じゃない？」と言われ
東京のこと全くわからなかったので、「そうなんだぁ」と思い
入居を決めたのですが・・・
自分の直感を大事にした方がよかったのかもしれません
少しそれますが・・携帯の電波も悪くて、携帯で電話できなくて不便だし・・・

手数料などについて、本当に詳しくありがとうございます。
結構、複雑なんですね
何回か拝読させて頂き理解したいと思います。

私が更新契約書にサインして更新料を払うまで、
大家さんや新しい不動産の収入にならないんだろうな
と思って心配だったんです。
今も心苦しいのですが、私も簡単にサインはできないし・・・
大家さん、新しい不動産が、敷金返金のことも含め
良心的な内容にしてくださればいいのですが・・・
なんせ重要事項説明もなければ「住宅紛争防止条例」説明も受けてないし
どうなるのか？心配です・・・

ちなみに８畳の１Ｋだとクリーニング費用は、だいたいどれくらいなのでしょうか？

新管理会社は「ム」で終わります
けど社名が似てそうですね・・・
新管理会社が、良心的であるように祈ります・・・

いつも本当にありがとうございます。

回答No.3

god-only-knows

god-only-knowsです。

本当に困った不動産屋さんですね。

不動産売買をメインにしている方は賃貸の契約を「簡単なもの」と思いがちです。
残念ながら弊社でもそういう傾向にあります。
私は前会社で賃貸を長く、売買を短く（？）営業していましたから、逆に賃貸の方が細かいと感じています。
前会社は法律にうるさく（当たり前ですが）、必要な調査が足りないと契約出来ない仕組みですから
今回のように、トラブルになるだろうと思われる契約は上司が弾く（笑）システムですね。
重説が無いなんてとんでもない。即クビです。←業法違反で会社が営業できなくなる可能性がありますから。
名前を聞けば多分ご存知の会社ですけど・・・売買の方が有名ですね。

給湯費用が賃料込（？
正しくは質問者様のお部屋には給湯器が無いのだと思います。
蛇口をひねればお湯が出る・・・
この場合マンションのどこかに給湯器があり、全室（他の部屋も）そうなっている。
メリット
給湯器が個別にいらない（省スペース）
給湯器の故障対応が無い
デメリット
給湯・水道費用は管理会社等が計算し利用者又は所有者に請求←永遠に計算する事務活動費がかかる

料金計算者は計算金額を入居者ではなく所有者にすれば取っぱぐれが少ない。
↑今回は3カ月計算で貸主に請求が行くのだと思います。

このような物件の契約には細心の注意が必要ですね。
(1)定額制
(2)想定利用料を超えた場合の措置（例えば定額5000円/月にしておいて、3カ月間の合計が1.5万を超えたら○○とするとかの特約を付けるとか）
↑そういう発想ができない営業担当なのでしょう。←そういう方も沢山います。

トラブルになってから対応するより、トラブルを未然に防ぐ事が考えられなければ今回のケースのようになってしまいますね。
売上に追われる営業担当がササッと契約書を作った感じです。

元々の契約時に（契約書に給湯費用込と書いてないのが痛いですが）給湯料込となっているのですから基本その内容で押してください。ただ家主の事も考えるとちょっとかわいそうかなと思います。
一番は仲介手数料をとって満足な仕事をしない不動産屋が・・・
新しい管理会社さんとよく話してみて下さい。

ところで、旧管理会社（不動産会社）とは「Ｊ」で始まる会社では無いですよね・・・
今、弊社に相談に来ている家主さんが東京の「Ｊ」で始まる不動産屋さんと揉めてます。
この会社、あまり良い評判では無いですから・・・
東京には星の数ほど管理会社があるそうで、良い管理会社さんにあたる事を願ってます。
また、私でよければご相談にのります。

お礼

返信、遅くなり申し訳ありません。
（最近、体調が悪く、帰宅後すぐ寝ていたので、こちらを見にきてませんでした）

いつも本当にありがとうございます。

先日、都庁の不動産相談室の弁護士さんと、指導相談係？の方に相談に行きました。

弁護士さんは数人いらっしゃるそうなのですが、何故かいつも同じ方で
同じ相談ばかりしているので「前にもいったように、そのまま住んでて大丈夫です」
「契約書にサインしなくても、法定更新されてるから大丈夫」というような
やや簡単な回答でした。

指導相談員の方に相談したのは、はじめてだったのですが
（もっと早く、こちらにも相談すべきだったのですが、気が動転していたのか
こちらの窓口のことには、ずっと気付いていませんでした）

重要事項説明書を貰ってないし、説明を受けてないと言った段階で
形相が変わり「宅建業法違反です！！」「指導してもいいですか？」
と、何度も言われ、そこまでは望んでいないとお伝えしたのですが
「どうしてもダメですか？指導したいんですけど」と何度も言われました。
指導が入った場合は、最大？１５日間の営業停止にすることができると
言われてました。

「賃貸住宅紛争防止条例＆賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」
というのを、その時に頂きましたが、はじめてみました。

これ不動産が最初に渡して説明すべきですよね？
いかにいい加減な契約だったのか今となっては思います。
他県からの引っ越しで、なるべく早く引っ越しを決めたかったので
すぐに契約してしまったのがダメでした・・・。

このマンションの給湯のしくみについて
不動産が全く理解してなかったのだと思います
とうよりも勘違いされていたのだと思います
god-only-knowsさんのように理解があり
きちんと説明がされていれば・・・

いま、その時の担当の名刺を見てますが、主任とは書いてありますが
宅地建物取引主任者とは、どこにも書かれてません
もう一人の担当の方の名刺には、ルームプランナーと書かれてます

もしかして資格を持っていなかったとか？？？

ＨＰを見ると、私が借りた当時にいたスタッフは一人もいらっしゃらず
中国の方が、ほとんどのようです

疑問があるのですが
仲介業者は大家さんから、いくら貰っているのでしょうか？
家賃の何％とか？更新時の料金とか？

旧の不動産の名前は漢字で「Ｋ」から始まりますが
新の不動産がアルファベット（カタカナでも）「Ｊ」から、はじまるのですが・・・

ちなみに「Ｋ社」は今のところ指導された履歴はないようです
「Ｊ社」は、いい会社だと思っていたので何の疑いも持ってませんでしたが
旧不動産の時も、完全にいい人で良心的と信じて契約したので
これから用心したいと思います

大家さんは、給湯・水道代は払って欲しいと折れないみたいです

god-only-knowsさんも以前、書かれてたと思いますが
不動産が変わるだけで内容が変わるのは、おかしい
前の内容が引き継がれるべきなので
新しい契約書を自分が納得してないなら簡単にサインしてはいけない
と弁護士さん、指導員の方にも言われたので
早く解決はしたいし、このままだと嫌な気持ちが続きますが、交渉を続けてみます

給湯・水道代込みの件で、なんらか妥協したとしても
退去時に、前の不動産との間の「敷金が全額返る」という約束が
守られるか不安なんです

新しい契約書に「明渡し後のハウスクリーニング費用は入居期間に関わらず乙の負担とする」
と書いてあるので・・・
指導員の方には、入居時に重要事項説明がされてないから
「払え」と言われても借り主が有利になるから大丈夫とは言われましたが・・・。
また退去時に揉めるのではないかと・・・
ここをクリアにしない限り、サインしてはいけないんじゃないかと思っています。
ただ話しが長引くのが精神的に負担ですが。。。。

いつも本当にありがとうございます。
感謝しています。

また簡単でもいいので回答頂けると有難いです。
回答頂けると、お礼での書き込み（返信）できるので・・

回答No.2

god-only-knows

god-only-knowsです

お礼拝読致しました。

世の中、どんな業種も不真面目や悪徳業者はいるものですから「不動産屋」全てを嫌いにならないでくださいね。

さて、お礼を拝読していて気が付いた事が２点有ります。

重要事項説明（重説）はなくてはならない書類。配布と説明していない。←宅建業法違反
これは分かりましたが・・・

(1)水道代が使い放題などの記載は契約書にあるのですか？口頭ですか？別書面ですか？

重要事項説明書に記載する事項に電気・水道・ガスなど設備（？）の整備状況と連絡先を記載するのが普通です。
例えば電気はどこと契約するか？←関東なら東京電力でしょ。と思うのは違います。最近は東電との直接契約でない場合もありますので。（東京電力から電気を買い上げて小売する会社がありますから、私はそういう契約何度もした事あります。賃貸も売買も）
水道は公共水道とか井戸水とか私営水道と言う事もありますから名称くらいは必要ですね・・・
ガスは都市ガス、プロパンガスか。←建物そばにプロパンタンクがなくても、都市ガスみたいに埋設されたガス管を利用するタイプ（集中プロパン）の地域もあります。タンクがそばにないから都市ガス！はやはり違います。
このように重要事項説明では、建物の所有者やその所有権の抵当権等、設備や設備を利用する為の連絡先や名称を借り受け予定者（説明をされている段階では借主では無いので）に説明し、その後に賃貸借契約書に署名捺印します。
このプロセスは賃貸であっても売買であっても同じです。（但し重要事項説明で説明義務があるものの内容は異なります）
重説がないと言う事は、賃貸借契約に踏み切る（借り受け予定者が借主になる）納得材料が欠落していると言う事です。
重説聞いて「えーそれならやめる」と思うかもしれませんよね。
実際、売買の契約で重説読んでいる途中に買うのを辞めた方を見た事があります。←同僚が契約する予定の方。
勿論、ノーペナルティでキャンセル可能です。

(2)東京都下の物件であれば平成１６年１０月以降に以降に賃借した場合、「住宅紛争防止条例」に基づく説明書と言うものがあります。
これはありますか？

この条例は東京都下にある物件（不動産業者の所在や免許許可者は関係ありません）は必要になります。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-0-jyuutaku.htm

重説も、もちろん重要ですが、この書類も重要です。もし平成16年10月以降に契約開始している場合は無くてはならない書類のひとつです。
因みに東京都下の会社は都下では無い物件（法的には必要ない）でもこの書類を作っていたりします。
”しなくてよい”書類ですが、借り受け予定者に賃貸条件を良く知ってもらう為にはとても良い書類だと思ってでしょうね。
弊社は東京都下ではありませんし、東京都下の物件も管理しておりませんが将来を考えて今は使用しています。

内容的には東京都都市整備局のHPにもありますが、「借主が負担する入居中の負担、退室時の原状回復の取り決め」が記載されています。つまり、ハウスクリーニングをするとか、壁紙を修繕する場合の負担割合とか・・・
結構重要だとおもいますが。（東京都下では重説や契約書に書くだけでは駄目です。別紙で説明する必要があります）
因みに「住宅紛争防止条例に基づく説明書」があったとして、借主に一方的に不利だったり、暴利なもの、必要性が無いものは裁判になれば無効となる場合もあるようです。（消費者契約法の観点からも）

探してみて下さい。多分無いとは思いますが・・・（重説が無いくらいですから）

お礼

本当にいつも、親身で詳しく、丁寧な回答に感謝しています。
貴重な時間を費やしてくださり、恐縮＆感謝します。
本当にありがとうございます。

全ての不動産が、god-only-knowsのようで、あって欲しいです

重要事項説明がないと、宅建業法違反なんですね。知らなかったです。
そんなに重要なものなのですね。
もしかして、この不動産って、かなりヤバイ？？？

不動産が私に脅すようなことを言っていたのは、あちらも、正当にいくとヤバイと気付かれていて
何が何でも、私に早くサインして欲しかったのかもしれないです。
そして不動産＝管理会社を変えてしまえば逃げられると思われたのかも？
（勝手な推測ですが・・・）

２年前の更新時に、その不動産会社に行った時に、私を担当した営業マンが私の顔を見たら
嫌な顔というか、顔が暗くなって、すぐ何処かに行かれて姿が見えなくなったので
「どうしてだろう？」と思ったのですが、
もしかすると、この営業マンも、何か後ろめたさがあったのかも？（これも勝手な推測ですが）

ちなみに、更新時に、私とやりとりをしていたのは社長さんです

(１)水道代が使い放題などの記載は契約書にあるのですか？口頭ですか？別書面ですか？

契約書には、この件について記載は、ないです。

物件を探す時に、不動産が見せてくれる、間取り図に家賃や住所などが書いてあるＡ４の紙の
家賃、管理費が書いてあるところの、管理費の下に（水道料、給湯基本料込み）と書いてあります。

私が入居する直前まで、ここの不動産の営業マンが入居されていて、
その人が住んでる時に、トイレの水がとまらなくなったことがあったそうなのですが
「水道代は払わなくていいから、気にしなくていいんですけどね」
というようなことを言われ、その時に「負担がない＝使い放題なんだぁ」と思ったのと

給湯代は、このマンションは部屋ごとの請求ではなく
マンションの全ての部屋の使用量をまとめて計算する
借り主の負担はないというような感じの話しだったと思います。
しくみはよくわからないけど、凄いなぁと思いました。

けど、入居してしばらくしたら、使用量の明細くらいはくるのかな？と思っていたのですが
何もこないので、「本当に何の請求も来ない＝入居者の負担ゼロ」
だと思ってしまっていました。

最近思うのですが、その不動産も、オーナーさんも、
水道・給湯代は、管理費に込みか、ある一定金額を払えばいいと思われていたのでは？
なので、管理費の下に（水道料、給湯代基本料、込み）と書かれているのでは？

オーナーさんの実費であれば、こういう書き方はしないような気がするし、
使用量が上がった段階で私に何か言ってくるんじゃないかと思うんです。

不動産会社には相談されていたと不動産会社は言ってましたが、
私に言ってこなかったところを見ると、ずーと勘違いをされていたとか？
一定額だと思っていたのに、オーナーの負担が増えたのは何故？と
しくみがわからないので、解明に時間がかかって私にはすぐ言えなかったとか？
（これも推測にすぎないですが・・・）

あと水道、給湯代の請求が年に一度しか出ないと不動産は言ってましたが
そんなのおかしいんじゃないの？と思い
私がマンションの管理組合に確認したところ
オーナーが請求をすれば３ケ月に１度の明細を出せるのだそうです
（借り主である私からの直接請求は、できないそうですが）

２年前に不動産に、このことをオーナーに伝えてくださいとお願いして、
「わかりました、言っておきます」と言われていたのに、
今回も言ったら「そうなんですか？」って言われていて
オーナーさんに伝わってませんでした。
（もう、この不動産は何をしているのか？）

私は、都内で賃貸マンションを借りるのは今回が初めてで、
今までは関東ではない他県で、物件を借りてましたが、
重要事項説明の内容説明は、そこまでキッチリ説明はなかったかもしれませんが、
説明がゼロということは、なかったようです。（過去の契約書類を見ると）
説明が全くなかったのは今回が、はじめてです。
契約時に、何か足りない気がするなぁ・・・、あっさりしてるなぁとは思いましたが、
当時、全面信用していたので、疑うということをしていませんでした。

(2)東京都下の物件であれば平成１６年１０月以降に以降に賃借した場合、「住宅紛争防止条例」に基づく説明書と言うものがあります。
これはありますか？

ないです。

こんなキッチリした書類があるのですね。
こういう風にキッチリ契約していたら、ここまで揉めることがなかったのですね。

新しい不動産＝管理会社の方が、契約に関して
いま不安に思っていることを聞いて下さったので
前の不動産のように脅すようなことは、なさそうで少し安心していますが、
どういう解決になるのか、まだ未知です。

また経過報告させて頂きます。
（負担にならなければ、次回、また何かありましたら回答頂けると嬉しいです）