東京にいよいよ直下が来そうですね。

質問

東京にいよいよ直下が来そうですね。独逸の保険会社は東京の危険度を７１０とダントツに高く見積もっています。

http://www.fdma.go.jp/html/new/pdf/1512_tiiki_2.pdf

２００７年に購入したマンション３LDK（ローンはほぼ完済）を売って、賃貸にしたほうがいいのか、

住み続けたほうがいいのか・・・つまり資産価値を守るためにですが・・・

「アエラ」の山崎氏によると、被災した場合は修繕費がローンに加算されるので賃貸が勝ると結論づけています。

忌憚のないご意見よろしくお願いします。

回答No.4

madausa · ベストアンサー

＞あと20年足らずで、いずれにしても東京を離れる

理解しました。地震の被害に関わらずいずれにせよ手離すことが前提で、のちに購入する自宅は東京以外の土地なんですね。そうであれば仰るとおり東京にいるうちは賃貸の方が資産的なリスクは少ないと思います。
宅建をお持ちなら資産については私より詳しいはずですから、その点で私がアドバイスできることは多分ありません。

これは個人的な考えですが、東京の直下型地震の破壊力についてはマスコミ等が最悪のシナリオを煽り過ぎている感があります。2000年台に建てられた鉄筋コンクリート造もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造であろう住宅用マンションを修繕が必要なほど破壊する程の強大な地震が起こるとは考えにくいです。件の地域は液状化の危険度もさほど高くないですから。逆にそれを超えてくる地震の場合は東京及び日本が機能しなくなりますから資産どころじゃなくなると思います。

最悪のケースを想定するのであれば、東京に固定資産を持つことがそもそもとんでもないギャンブルなのかもしれません。資産に関しては素人ですから、どうか気にとめる程度の意見としてお受け取りください。

お礼

ありがとうございます。

マンションが築20年以内であれば、一般の方は住宅ローン控除が使えるので、地震が来ても来なくても、その付近（１８－１９年）で手放し、妻の実家に家を建てる予定でした。

ただ、これは震度７が来ないで、普通に経年劣化したマンションが想定内でしたので・・・

また、2006年版「日本沈没」で六本木ヒルズが倒壊したのがあせりのトラウマになっています。

回答No.3

madausa

NO1です。

＞＞信頼できる人とはどういう関係のひとでしょうか。
住宅のプロです。建築士であなたのマンションの構造に合わせた構造計算（耐震診断）が出来る人です。

良い地盤の土地に建っている耐震性に優れた賃貸住宅に引っ越されるなら良いと思いますが、気になるのはその後また住宅を購入するという点です。どうやって地震の危険が去ったと判断するんですか？
持ち家を売って、賃貸に住んで、地震が起こるのを待つんですか？そもそも地震というのはいつ来るかなんてわからないし一度地震が起こったらもう安全というものではないです。20年間地震来ないかもしれないし、20年内に何回も来るかもしれない。

だから、今の家の安全性がある程度高いなら、再度購入しなおすなんて複雑なことを考えるよりも、そこでどうやって命を守るかを考えたほうが建設的だと思うのです。どうしても資産のことを考えるなら一生賃貸にするか、安全な土地に住居を構えるしかないです。建物ってのは壊れないことより、住んでる人をケガさせない、死なせないことを重視した構造になってますからね。

補足

ありがとうございます。
ごもっともだと思います。

私は本業の他に「宅建」も持っており、妻の実家（地震がそれほど多くない地域）でアパマンも始めました。東京でマンションを買ったのは、キャッシュが豊富にあり借金利子がないため、エクセルで同じ平米単価で賃貸費用と計算比較した結果、固定資産や管理費修繕費を払い、20年後に半値（2500位）で売ったとしても、分譲がお得と結果がでたからです。

私のポイントは、あと20年足らずで、いずれにしても東京を離れる

という点です。

ここを入れると、震災で－がでるより、賃貸がやはりいいのではないかなということですがいかがですか。

回答No.2

cxe28284

２００７年ですとかなり耐震に力を入れていると思いますが、
マンションの構造の、耐震耐火の程度を調べ震度どれぐらいまで耐えられるか、
どういう地盤の上に立っているか、これも問題です。
マンションは一軒が火を出すと内部で燃え広がり、外見は何ともないのに使い物にならなくなった。
という例も沢山あります。
阪神淡路で買ってすぐ被災した友人は使い物にならなくなったマンションの取り壊し費用も含めまだローンを払いつずけているとかです。うちは買って一年目に地震に会いました。幸い地盤が山の上の土を削り、
強固な岩石の上に立っていたこと、強固な耐震の骨組みであったこと、被災とは認定されませんでしたが
十年たって、高齢者用のマンションに代わった時、被災マンションという事で買った値段の３分の１でした。
山の上の戸建の家を売り、降りてきた友人は、震災後たてられた市営住宅マンション仕様に入っています。
高齢者仕様で、とても満足しています。

ご参考まで

回答No.1

madausa

一応専門家です。2007年に購入ということは建物が建った年もそんなに離れてないですよね？
構造や地盤がわからないのでなんとも言えないですが、住宅用のマンションが簡単に壊れるとは思えないです。
壊れても修理しなくていいからという発想で賃貸に越すなんて本末転倒です。倒壊した建物に潰されて死んだら修理以前に全てが終わりです。耐震性に優れた賃貸ならいいけど、それだと家賃も高いし。

せっかく購入した家があるなら信頼できる人に判断してもらったほうがいいです。あなたが私の友人ならそれを薦めます。

補足

了解しました。
2007年築、一応大手のマンションで、災害マップでは地盤は比較的よいところにあります。
東部にあたる（城東）板橋区で、豊島が隣接します。

アエラの山崎氏が、20年後に住宅一部損壊で1000万追加（地震保険を含む）というデータを提示しているのを見て、それでは堅固な賃貸に引っ越して、震災後買い直しの方がいいのではと思ったしだいです。

信頼できる人とはどういう関係のひとでしょうか。