不動産の名義について

質問

宜しくお願い致します。

祖母が所有者となっている不動産（土地、家屋）があるのですが、父に名義を移したいと考えております。そこでご質問なのですが、名義を移す際に税金等の費用が一番かからない方法がわかれば教えていただきたいと思っております。

ただの名義変更登記のみで可能なのか、あるいは、譲渡による所有権移転でなければいけないのか、その当たり細かい部分は不明ですが、たとえば譲渡であれば、譲渡税等もかかるかと思いますので、何が一番費用がかからない方法なのかを知りたいと思っています。

なお、祖母、父共に現在も健在です。権利は所有権のみで抵当等はついておりません。

漠然とした質問で申し訳ございませんが、宜しくお願い致します。

回答No.1

0621p · ベストアンサー

不動産の名義変更（所有権移転登記）には原因が必要であり、この場合に考えられる原因は「売買」か「贈与」になると思います。
売買の場合は売った方、つまりお祖母さんに譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は、買った値段より高く売れた場合にその差額についてかかります。買った値段より安くしか売れなかった場合は税金はかかりません。買った値段がわからなかったり、先祖からの土地であったりした場合は、売れた値段の５％のみ控除できます。つまり売れた値段の９５％に対してかかります。税率はお祖母さんが５年以上所有していたものであれば２０％です。しかし実際にお金のやり取りがないのに売買にするのはちょっとマズイですね。
贈与の場合はもらった方、つまりお父さんに贈与税がかかります。贈与税は年間に１１０万円しか控除がなく、税率は金額によって違いますが、長期譲渡所得税より高くなる可能性が高いです。
贈与の場合、相続時精算課税制度、というのがあります。これは簡単に言えば、贈与した際の贈与税を相続が発生した時の相続税として計算します。相続税は基礎控除が大きいので、相続税のかからない範囲の遺産であれば税金はかかりません。
この制度が使えるならこれが良いと思います。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

お礼

非常に有益な回答を頂き、ありがとうございます。相続時精算課税制度は存じておりませんでした。いただいたURLより確認させていただきます。ありがとうございました。

回答No.4

misawajp

名義変更は　譲渡・贈・相続しかありません（無い訳では無いが非常に特殊でほとんど該当しない）

質問に関しては　譲渡か贈与です
げんそくとして　譲渡であれば売った側、贈与であれば貰った側に税金がかかります
さらに所有権移転登記の際に登録免許税がかかります

なお　贈与で相続時精算課税の適用を申告できる可能性があります

これは父が祖母の子（実子または養子）で、祖母が６５歳以上で、贈与額が規定以下であれば贈与税の納付が相続発生まで猶予されます（相続時に相続財産が相続税課税額に達しなければ、猶予されていた贈与税は免除）

司法書士・税理士等に相談することです（できるだけ具体的に説明することが重要）あいまいに聞けばあいまいな回答しかなされない

お礼

ご回答ありがとうございます。司法書士、税理士に相談すべきですね。事前に詳しい内容をご教示いただき、ありがとうございました。また、質問の意図を適切に読み取っていただき、感謝いたします。ベストアンサーが一人しか選べない事が心苦しいです。ありがとうございました。

回答No.3

ojisan-man

既に有益な回答がついていますが、

現実的に不動産の所有名義を変更するには、
１．売買
２．贈与
３．相続

のどれかになります。
どの方法でも税金はかかってきますが、「不動産の時価」をどう見るかで、それによって支払う税金の額が違ってきます。

このうち「相続」の場合は、不動産の評価方法が他よりも甘いことや、控除金額が大きいことから有利と言えば有利ですが、不動産以外の金融資産があるとそうとも言い切れません。
また相続の場合、父親以外にも法定相続人がいると分割協議で揉める懸念もあり、場合によっては100％まるまる相続できない可能性も出てきます。

事前に遺言書を作っておいて、「不動産だけは必ず息子（質問者さんの父親）に譲る」としておけばかなり強力ですが、その場合でも遺留分の減殺請求をされる可能性はあります。

お礼

おっしゃる通り、分割協議は揉める可能性があります。減殺請求も可能性としてはあり得るかと思います。皆さんの回答から、相続税として治める事が有利である事がわかりました。ありがとうございます。

回答No.2

toratanuki

ちょっと待て。

民主党政権は、相続税を大増税して、その分贈与税を減らそうと画策している。

若いものに不動産をやって、金周りを良くする政策。

お礼

そうなんですね。勉強になります。ありがとうございました。