大東建託とレオパレス

質問

大東建託とレオパレスは、同業者と思いますが、株式のチャートや、ここ数年の業績等を四季報で見ましても、かなり明暗がはっきりしてるようですが、同じ業種でここまで差が出るのは、めずらしいように思いますが、何が理由でこうなったのでしょうか？
（利用規約の中に、他の利用者または第三者に対する誹謗中傷は禁止事項とありますが、レオパレスさんについて、誹謗中傷しているつもりはありませんので、質問するか少々悩みましたが、ご了承ください。）

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　大東建託とレオパレスは異業種でしょう。昔、両方の説明を受けて、私はそう思いました。

　以下、私の個人的な記憶と感想ですが、

　＜大東建託＞は、建設業者です。

　建設させる手段として、相互に家賃保証をする共済システムを作って施主（大家）を加入させているほか、不動産賃貸の仲介もしています。

　個人的感想を言えば、なかなか見てくれの良いアパートを建てていますね。

　＜レオパレス２１＞は、不動産賃貸業者です。正確に言うと、転貸業者かな。

　貸しやすいように、自分仕様のアパートを建てさせて、借り上げて転貸しています。

　なぜか、あまり良くないアパートを建てさせています（本当は建設時点でかなり設けているはずなんですが）。

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　不景気で、土地の利用方法がないのが現状です。

　空き地にしていても固定資産税は取られますので、地主としてはアパートを建てるくらいしか使い道がない、というわけでそれを建設する大東建託は儲かってます。

　人口に比べてアパートが多くなっているので、ちょっと古くなると空き部屋になっています。土地とアパート両方を所有している我々でも苦しいのが現状です。

　レオパレスのアパートも例外ではありえませんので、転貸業者（土地もアパートも所有しない業者）の宿命で空室になっても家賃は払わなければならないので、赤字へと突き進みます（建設時点で設けていた分を吐き出す結果になっていても不思議ではありません）。

　大東建託が家賃保証をしていれば同じ結果になるのですが、何年か前に私が説明を受けた時点では、大東建託自身は家賃保証をしていませんでした。

　今は変わっているかどうかわかりませんが、当時は大家が共済掛金を出し合って「共済」を造っていました。

　空き部屋が出ると、その共済組合から保証金が出ます。

　大東建託も若干資金を供出していましたし、事務も代行し、共済組合の名前に大東建託の名前を冠しているという説明を受け、「大東建託の家賃保証、ではなくて、大東建託とは別の共済の家賃保証と言うべきなんじゃないか？」と尋ねた覚えがあります。

　たくさん空き部屋がでると、共済の掛金を値上げしないとやっていけませんので、値上げします。

　しかし例えば同じ年間10万円の値上げでも、小資本の大家は大変ですが、大東建託は資金が豊富ですから10万円なんて屁みたいなものです。10倍の100万円値上げでも同じです。経費で落ちますから、大東建託の懐は全然傷みません。

　故に大東建託は、ますます儲かります。

　両社の損益差は必然と言うべきでしょうね。

お礼

長々と詳細なご説明ありがとうございました。空室保証の内容に差が出たわけですね。

回答No.2

nh54syqnz

レオパレスは、法人向けの社宅や寮として需要があったんです。
リーマン・ショックで景気が悪くなり派遣切り、契約社員などが
大量に解雇、契約打ち切りになりました。
工場近くの物件は、テレビのニュースでも話題になったように
ほとんど空室だらけになりました。
借り上げ賃料の数％の収益で、空室だらけになれば赤字です。
その上、景気が良くならないと空室は埋まりません。

大東建託は、アパートを建てて儲けて、その後管理で儲けられます。
仲介と管理費で、１０％とすると１０年でアパート分丸々儲かります。
大東は、家のデザインと家電製品などの設備面でうまく一般の借り手の
賃貸需要に合わせてきたため競争力があって儲かるシステム
（建築・仲介・管理の一貫体制）を築き上げたのだと思います。

レオは、よくありがちな伸びているときに、社員教育やマナーのない若い
営業社員が強引な営業していたんです。
評判が良くなるわけないです。
経営的にも良くないし、人材もいなかったと思います。

お礼

レオパレスはワンルーム系の物件が多そうですね。大量の空室を抱えたのが、勝敗の別れめだったんですね。ありがとうございました。