家作り１，２，３

質問

家を、約2年後くらいに建てようと考えています。今からいろいろと準備をしようと考えていますが、初めての経験で、いったい何から手をつけてよいのか分かりません。
土地は父から現在農地として使用しているところを、譲りうける予定です。家を建てたときの、税金や土地の相続税？、資金の借り入れ、手続きに関することなど、誰に相談したらよいのかも分かりません。できるだけ余分な税金は支払いたくありませんし、住宅ローンの金利も気になります。
どなたか、アドバイスいただけないでしょうか？

回答No.3

613425 · ベストアンサー

農地を宅地に転用する手続きが最初の関門です。
市がその農地をどういった扱いの指定にしているかにより（市街化調整地域や農業振興地域）宅地転用が認められない事もあります。
２年後に着工予定なら今すぐ転用の申請をしないと間に合わない可能性もあります。（申請から許可まで最低半年、ながいと一年半以上かかります。）
また 先にも書きましたが、条件によっては認められない事もあります。
親名義の土地に自分名義の住宅を建てる時の住宅ローンは 地元の銀行ならほとんど問題なく通ります。
但し農地転用が出来ている事が前提です。
お父さんの名義のまま借地とし 最終的には将来相続するのが 支払う税金は少なくて済むと思います。
農業をなさっている地域のようですので 広大な農地の相続でも相続税は微々たる金額です。
地域や地目によっては三万坪の農地でも相続税の課税対象にならない評価額の事もあります。
まずは 農地の宅地転用が可能な地域かどうか の確認が大至急必要です。
農地転用が原則禁止されていても、非常に分かり難い特例が数多く制定されているので、地元の行政書士さんや司法書士さんに相談して下さい。
地元の事情に詳しくない司法書士や行政書士だと コネが…賄賂が云々…なんて言い出しかねません。

お礼

とても参考になりました。特に「お父さんの名義のまま借地とし 最終的には将来相続するのが 支払う税金は少なくて済むと思います。」は全く考えていない内容だったので、このことも考慮していきたいと思います。
丁寧なアドバイスありがとうございました。

回答No.2

Mokuzo100nenn

家作りステップ１：カネをためる
家作りステップ２：カネを借りる
家作りステップ３：カネを使う

ステップ１が一番大変。
ステップ２が次に大変。

１と２が実現できればステップ３は色々な人がアドバイスしてくれるので以外と簡単ですよ。

お礼

基本の基本ですね。がんばってお金貯めます！
ありがとうございました。

回答No.1

daigoin

現実的な壁が次々に出てくると思います。

1）「現在農地として使用しているところを、譲りうける」これがまずうまくいくかどうかわかりません。農地転用届というものを農業委員会にしなくてはなりません。賄賂が通用する委員会も多いと聞きますが、親族の家を建てることを許可しない場合もあります。まずこれは確認することでしょう。

2）土地を生前贈与とするのか、土地の名義はお父様のままで、ほんとうに亡くなった時に相続するのか、も問題です。生前贈与は相続税を現金で支払う必要があります。土地の価格によって支払う額も変ります。亡くなった後の相続税も現金です。元々支払うことのできない経済状態では相続もできません。

3）土地が自分名義ではない場合、住宅ローンの融資もスムーズではありません。

あまりにいろいろすることがあって書ききれません。
どうして面倒なたくさんのことが必要かというと、次のことがあるからです。

・自分のお金で買った土地ではなく、相続する土地に建てようとしている。
・余分な税金を支払う必要はありませんが、必要な税金は支払わなくてはなりません（節税≠脱税です）。
・そもそも、資金が十分なのかどうか、この超低金利の時代に「金利を気にしなくてはならない」となると、かなり危ない資金計画のように思われます。

●相談するのは、まずは役所でしょう。どのくらいの金額で（相続により）土地がご自身のものになるのかどうか、が最も重要です。その点をおさえれば、その他は家のことだけですので住宅メーカーが面倒をみます。

お礼

農地は市街化調整区域で父いわく、大丈夫とのこと。おっしゃるとおりまずは役所で聞いてみます。
「あまりにいろいろすることがあって書ききれません」本当ですね。どこから手をつけていいものかと思っていましたが、(1)役所は決まりました。ありがとうございました。