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「土地」の売却について
どなたかお詳しい方がいらっしゃったら教えてください。 土地の所有者はAさんです。 その土地に建っている建物の所有者はBさんです。 Aさんが土地を売却したいが、Bさんが建物を立ち退く 意思がない場合、売却は不可でしょうか。 なお、その建物には現在入居者はいませんが、 近々入居予定があります。入居者有無や、 その他条件により回答が異なる場合は、その点も ご教授いただければ幸いです。 不勉強で恐縮ですが、よろしくお願いいたします。
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Ｂの所有権で建物が登記されており、Ｂが借地料を払っているならば、Ｂには借地権があります。Ａは底地権を所有している事になります。 一般的に借地権者には、住宅地で５～６割程度、商業地で７～８割程度の権利があるとされています。借地権が６割とすると、坪当たり１００万で売れる土地なら坪当たり６０万は借地権者の権利、という事です。 第三者が土地を買って、借地権者と底地権者で金額を分配できれば一番良いのですが、両者の合意がなければ売れませんし、借地権の割合についても話が折り合わない事もあります。 Ｂとの話が付かないので、ＡがＢの借地権があるままで第三者に売ろうと思っても、借地権者がいてややこしいので売れにくく、安くしか売れないでしょう。一方でＢが借地権だけを第三者に売る事もできますが、Ａに承諾料を払わなければならないし、よほど条件の良い土地でない限りは借地権割合の満額で売れる事はなかなか難しいです。 第三者には売れないので、ＡはＢに底地権を売る、ＢはＡに借地権を売るという事もできるのですが、一緒に売却する話が付かない状態ではうまく話がまとまりません。売りたいと思っているほうが足元を見られて安く買い叩かれるのが普通です。 という事で、Ｂに借地権があるのだとしたら、立ち退く云々ではなくＢの権利をどうするか？という問題です。ですからＢがどのような考えを持っているかです。ひょっとするとＡが土地を売りたいと言う話に対して少しでも交渉を有利にするために近々入居予定、などと言ってるのかもしれませんし。
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- stampe
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売却は可能だと思います。 でも、第三者の建物が建っている土地を買いたいという人は、ほとんどいないでしょうから、そうとう安くしないと売れないでしょうね。 このケースだと、Ｂさんに売るのが一番高く売れるでしょうね。
お礼
早速のアドバイス、ありがとうございます。 おっしゃる通り建物が建っている状態の土地を買いたい人は いないですよね。 私としては、その建物を壊してから売却したいのですが なかなかうまくいかなそうですね。。
補足
詳細な情報をご丁寧にご説明いただき大変ありがとうございます。 勉強になりました。 ちなみに、私の質問した時の情報が不足しており恐縮なのですが 追加で教えてください。 「Ｂの所有権で建物が登記されており、Ｂが借地料を払っているならば、 Ｂには借地権があります。Ａは底地権を所有している事になります。」 とのことですが、私の場合、Ｂから借地料をもらっていません。 その場合、Ｂには借地権がないので、Ａが「土地を売ります」と宣言すれば 売却ができ、且つ坪１００万円の土地であれば、１００％の１００万円で 売却できる、ということにはならないでしょうか。
お礼
ご丁寧にありがとうございました。 色々と初めての経験なものですから大変勉強になりました！ しっかりと妥当な価格で売却出来るよう頑張ります。
補足
詳細な情報をご丁寧にご説明いただき大変ありがとうございます。 勉強になりました。 ちなみに、私の質問した時の情報が不足しており恐縮なのですが 追加で教えてください。 「Ｂの所有権で建物が登記されており、Ｂが借地料を払っているならば、 Ｂには借地権があります。Ａは底地権を所有している事になります。」 とのことですが、私の場合、Ｂから借地料をもらっていません。 その場合、Ｂには借地権がないので、Ａが「土地を売ります」と宣言すれば 売却ができ、且つ坪１００万円の土地であれば、１００％の１００万円で 売却できる、ということにはならないでしょうか。 なお、１つの建物の下にある土地をＡとＢが分け合って保有しているという 状態です。