代物弁済？

質問

１０年ほど前、知り合いに資金繰りの相談をしましたらば、ちょうど貴方の持っている借家が気に入って長く住みたいと思っていたので借りたい。その際に保証金として５０００万円を差し入れます。そのかわり少し家賃は安くしてもらって、１５年後にはあなたの持っている土地の半分を保証金の返還に替えて譲渡してもらうということでどうですか？という誘いに乗りましたが、その後土地の値段は３倍ほどになりました。このようなケースで、１５年後に差額分の請求は出来るでしょうか？

尚、契約書では５０００万円を保証金として扱っております。この代物弁済？については覚書のかたちになっています。また、期間内で代物弁済が出来ない場合は契約延長を謳っていますが、賃料が幾らとか一切記載が無く、話合いで決めるという感じです。

回答No.3

tk-kubota · ベストアンサー

＞私自身、現在は５０００万円を返却することは十分に可能でありますので、保証金５０００万円を返却することも考えております。その場合は覚書にある代物弁済の取り決めはどうなるのでしょうか？

返済すれば、それはそれで終わりです。
代物弁済と言うのは、
もしも、期日までに返済できない時には、借りたお金の代わりに、この土地を差し上げます。
と言う、条件付きの約束です。
そうでないなら、15年先には・・・
と言う文言がないはずです。
そのときに、50坪を5000万円で売却して、その時、終わりになっていたはずです。
今回の案件は、明らかに、建物賃貸借契約と、代物弁済予約契約とが入り交じっています。
従って、今後は、別々に考え対処して下さい。

お礼

ありがとうございました。
大変に参考になりました。

あまり話が面倒になりそうだったら、保証金５０００万円を返却して代物弁済契約を解除することにします。保証金には利子を付けないという条項がありますからこちらには有利ではないかと思います。

回答No.2

tk-kubota

その「契約書」と言うのは、建物の賃貸借契約ですか ?
そうだとすれば、保証金の対価は何ですか ?
一般的には、場所的利益として、毎年何パーセントかの償却があります。
それがないなら、何のための5000万円かわかりません。
また、別に「覚書」と称して「15年後までに5000万円返すことができないときは、別紙の土地50坪を5000万円に代えて差し上げます。」と言うような文章があるとすれば、建物の賃貸借契約と代物弁済契約とは別な契約とみなされると思います。
そうだとすると、6年の延期は認められると思いますが、土地価格の変動に伴う差額は請求できないです。
もう一つ大事なことに「仮登記担保法」と言う法律があります。
これは、例えば「15年後までに5000万円返すことができないときは、別紙の土地50坪を5000万円に代えて差し上げます。」と言う代物弁済契約に伴って、その土地に仮登記をするのです。
その場合は、無条件で5000万円と50坪を交換するのではなく、弁済が不可能となった段階で、その土地を「精算」するのです。
これは実際には競売する例もありますが、要は、その時点で、その土地を「換価」するのです。
ですから、15年前の価格より高くなっておれば、その分だけ「清算金」としてもらえるわけです。
その「仮登記担保法」にも様々な要件があり、ここで一概に決定ずけられませんが、法律構成とすれば、その手をつかうべきです。

お礼

まことにありがとうございます。

契約書は建物賃貸借契約です。保証金の対価、償却についての記載はありません。
仮登記については、対象になる５０坪が明示された土地図が添付されていて保証金保全のために
契約締結とともに対象の土地を仮登記するものとするという項目が契約書には記載されておりますが、実際には文言のみで仮登記はやっておりません。

それから、これは大切なことなのですが私自身、現在は５０００万円を返却することは十分に可能でありますので、保証金５０００万円を返却することも考えております。その場合は覚書にある代物弁済の取り決めはどうなるのでしょうか？

いろいろすみませんがご教授くださいましたら助かります。

回答No.1

tk-kubota

この内容だけでは、お答えは難しいです。
まず「土地の半分」と言いますが、面積の2分の1なのか、そうであれば、どの部分か、
それとも持分権とするのか、等々わからないです。
即ち、代物弁済する目的物が特定していないです。(その契約は無効と思われます。)
更に「契約書では５０００万円を保証金として扱っております。」と言いつつ「賃料が幾らとか一切記載が無く、」と言うことは、賃貸借契約で賃料が不明と(話し合いで決める)と言うことも通常あり得ないことです。(その点も無効と思われます。)
また、建物の賃貸借契約のようですが、代物弁済は土地のようです。
それならば、その2つの関係はどのようになっているかもわからないです。
従って、あれもこれも無効か取消のできる案件と思われます。
そうであれば、何の何処を認め、どの部分に争いがあるか、法律上整理する必要がありそうです。

お礼

早速のお答えまことにありがとうございます。

私の書き方がまずかったのですが、契約書は期間１５年で月額幾ら（定額）という記載もあり、契約期間が長く、保証金が５０００万円と高額なこと以外には契約書の内容は普通であると思っております。また、どの部分の５０坪かということも明示した土地図も添付されています。

ただ、１５年後に保証金の返還に替えて土地図に明示された５０坪を譲渡するという文言は、別に取り交わした覚書に載っており、そこに話がまとまらない場合は最長６年の猶予期間を認める内容が書かれていますが、その期間の賃料はどうするか等の細かい記載は一切ありません。

永年の知り合いという事もあり、まことに簡単な書類での契約となっております。