家賃の充当について

質問

祖母の借家に、滞納があるとのことで先日大家から請求が来ました。
正式なものではなく、大家が手打ちで入金日を打っただけのものでした。

見ると、今月払ったばかりものが、１年前の分に充当されているようで、
かなり前から滞納しているかのように大金を申し出てこられました。

これまでに正式な請求は一度もありませんでした。
今回も正式な書面とは到底言えず（消印もなく、日付も入っていません）。
時々おかしな事を言っているので、どうしたものかと困っております。

祖母の入金忘れも確かにあったようですが、大家の家賃カウント？
もかなり抜け落ちています。
ちなみに5月分に払ったものは5月分として入金しているものであって、
直近から充当していくものではないでしょうか？

また、正式な請求がない限り、大家の言う不明瞭なものについての
債務については納得すべきではないと考えております。

そこで下記質問についてアドバイス頂けますと幸いです。

　１．家賃の充当について、５月分として、という名目で払っているものに関してはその月に当てるのが正しいといえるか？

　２．家賃の正式な請求がない、銀行の明細ではなく、数字が不明瞭であるのに対して、
こちらは債務があると認めるべきか？

　３．賃貸借の状態が複雑で、結局祖母は大家の個人口座に払っているが、委任状のない不動産業者（個人）がでてきたりする。債権債務はどこにあるのか？

　４．以前滞納がないにもかかわらず、毎日男が入ってきて立退きを求められたことがある。
　この行動については嫌がらせとして訴訟を起こせないか？

以上、よろしくお願いします。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　お書きの内容を総合的に考えますと、その大家は質問者さんを追い出したいのだろうと思われます。

　すぐ、供託所へ行って（供託所は法務局、地方法務局にあります）、未払い家賃分を全額供託されることをお勧めします。

　現実社会には、滞納家賃を請求しないどころか、賃借人が家賃を持って行っても受け取りを拒否して、「何ヶ月も滞納していた」と理由をつけて契約を解除しようとする大家もいるのです。

　そういう大家から賃借人を守るために、家賃の「供託」という制度が設けられています。わざわざ設けてある制度を利用しないで漫然と過ごしていると、賃借人に不利になります。

　大家が家賃を請求したかしないか、大家が受け取りを拒否したかどうか、誰が債権者なのか不明かどうか、質問者さんを追い出そうとしたかどうか・・・ 等など、事情はどうであれ、現に家賃を払わない、供託もしないとなると、家賃不払いとなり、「契約解除」を認め、おばあさまに退去しろという内容の判決が出ます。

　明日にでも供託所へ行って、滞納額全額を供託してください。　しないと負けます。

ということで、以下個別に

　１．今自宅で六法全書などがないのでどういう規定だったかハッキリ言えませんが、「利率が高い」など、借主さんに一番不利なものから充当されるんではなかったかと思います。（有利不利がなければ、指定したところに充当されるんだったかな？）

　追い出したい大家の立場から見ると、何年前の何月分を払ってもらっていないと主張できるのは一番有り難いわけです。逆に借主さんには不利なので、古い分に充当してもらったほうがいいのではないでしょうか？

　２．数字が明瞭だろうが不明瞭だろうが、払った分は払ったとして、債務を否定するべきです。

　３．家賃債権は大家が持ちますので、家賃は大家に払うべきです。債務者はおばあさまです。（家賃債権を移動するには、大家からおばあさまへの、債権譲渡などの通知を「必要」とします。通知がない間は移動しません）

　４．裁判は誰でも、誰を相手にでも起こせます。

　交通事故の過失ゼロ（相手も認めている）の私は今、過失１００％の加害者から「債務の一部不存在の訴え」というので、訴えられています。ＪＡ共済が資金を出しているので、そんなお金があったら賠償しろ、加害者が嫌がらせのように訴える訴えの利益がない、などということで「却下」を求めましたが、却下してもらえませんでした。

　ですから、訴訟を起こせます。

　ただ、毎日やってきた男が大家に言われてやってきた証拠があるなら勝てるでしょうが、ないと勝利は難しいでしょう。むしろ、その男を訴えることをお勧めします。

　なんにしてもなんだろうが、明日、すぐ供託所へ駆け込んで供託してください！　絶対です！！

回答No.3

noname#203300

１）　滞納月分があればそこから充当します。滞納月をそのままにして降込まれた月の翌月分（大抵は『前家賃』）にすることはありません。

２）　『家賃の正式な請求』と言うのが毎月の家賃のことでしたらそれをしている大家や管理会社は皆無です。大抵の契約書に謳ってあるように『家賃は前月末まで』が周知のことです。

　　　これが滞納家賃のことでしたら『大家が手打ちで入金日を打っただけ』で普通は十分です。反論は『払った証拠（振り込み記録等）』で行うことになります。

　　　大家が『銀行の明細』を開示することはないでしょう。おそらく他の居住者の家賃もその口座でしょうから、他の方の入金の日付までわかってしまい、それこそ『個人情報』になってしまいます。そこを墨で塗ってあったら信じられないものになります。

３）　大家が管理なり滞納分の回収を依頼している不動産業者が滞納分の督促をすることはよくあることです。この際『委任状』を提示する業者は少ないでしょう。借主側でもその業者が大家の依頼している業者かどうかは大抵は分かっているはずです。突然出てこられたら詐欺かどうかの判別もつきません。

　　　『債権債務』は当然、債権者は大家で債務者は滞納している方となります。これは大家が滞納分の『債権』を他者に売らない限り崩れようはありませんし、『債権』を売れば買い取った業者（サービサー）から旧債権者（大家）の印のあるその旨の別の通知が届くはずです。

４）　大家が管理や立退き交渉を依頼していれば何の問題もありません。土地の再利用を計画した大家がそれを請け負う業者に立ち退き交渉を一任するのはよくあることです。

　質問者様が『正式な』と再三書かれていますが、『消印もなく』とありますので、これは『内容証明』を求めておられるのでしょうか？
　そうであれば“放って置け”ばいずれ法的措置になるでしょうからその時には大家も『内容証明』を出してくるでしょう。ただ両者あとには引けなくなります。

回答No.2

detekoiya

揉め事になっている部分はどっちもどっちに感じる部分もありますし

何が事実かもわからないので・・・

ただ、過去に滞納があればその分から埋めて行きます。

５月末に払ったのは６月分で、過去の未納分はそれはそれで
とはなりません。

あと、ちょっと請求がなかったからといって
それを理由に免れようとしても無理ですよ。

感情的にならずに滞納が何カ月分あるのか、ないのか
しっかり先方と話し合うべきです。

そもそも家賃は請求がなくても毎月払うべきものなのですから。