担保提供でかかる税金

質問

現在、ローン支払い中の一戸建てに住んでおり、私と主人で2分の1づつの持分になっています。
住宅ローンの借り換えをするにあたり、主人だけの名義に変更しようとしたところ(私に収入がなくなったので、主人だけでローンを組むことになるため)、銀行から「登記を変えるとお金がかかるから奥様が担保提供者という形にしてはどうですか」と提案されました。

そういう形にすると何か税金はかかるのでしょうか？

ちなみに、主人だけの名義に変更しても、負担付き贈与となり、贈与税はかからないことは確認できています。
登記費用を節約するために銀行が提案してくれたのだと思いますが、もし何か税金がかかるようなら節約の意味がないなと…。

詳しい方いらっしゃいましたら、よろしくお願いいたします。

回答No.4

fujic-1990 · ベストアンサー

1番回答者です。

> 時価評価額と贈与分の差分がマイナスになるので、

　 f(-_-; ・・・ 　どういう状況のことを言っていらっしゃるのか分からないので

> 名義を主人だけに変える場合、

　こちらにだけ反応しますと、すでに二分の一ずつ共有になっている登記の名義を、ご主人単独所有という形になおしますと、今度は質問者さんからご主人への贈与が成立します。贈与の額が110万円を越えていると、贈与税がかかります。

　これまで質問者さんが、実際に支払われた金額が、お住まいの建物ローンの何割に当たるのかわからないので、いくらが贈与となるか計算できないのですが、登記を、　二分の一ずつ共有→夫の単独所有　になおしたら、贈与税はかかるものです。その家屋が220万円くらいだったらかからないかもしれませんけど、あり得ない話ですよね。

　税務署は登記を観察しています。間違いなく、チェックしていますので、おかしな動きがあったら確実に把握されます。

　質問者さんは働いていらっしゃらないようなので、所得税はゼロでしょうが、ご主人にかかる贈与税がゼロとは信じがたい話です。

> そういう物件の場合でも担保提供に贈与税はかかるのでしょうか？

　どういう物件の場合でも、誰のためであっても、自分の財産を担保に入れただけでは、贈与税はかかりません。私も、初めて賃貸用の倉庫を建てた時、預金をはたいて、足りない分は、父の定期を担保に入れて借金して建てたものです。返済しているとき、なんども税務署は来ました（ルーチンワークです (^^; ）が、なにもいいませんでした。

　でも、父の定期が、なにかごまかして預金したものだったりしたら、ヤバイです。担保にいれること事態は問題なくても、それがきっかけになって税金がかかる・・・ かどうかは別論ですね。それから、でも、担保を設定したという登記のために登録免許税その他税金や費用はかかります。

（実際にあった笑い話）
　父が子に田畑を贈与して、登記を移転しました。翌年春、息子の所にびっくりするような贈与税（現金）の請求書が届きました。現金のない息子は、「こんなに税金がかかるなら、田畑なんていらない」と言って、登記を父に戻しました。そしたら、翌年春、息子には税務署から「延滞税付き贈与税の督促状」が、父親には新規の贈与税の請求書が届きましたとさ。
　げに恐ろしきは贈与税。

お礼

再度のご回答本当にありがとうございます。
贈与税…ホント怖いですね(汗)

お礼が遅れてしまって申し訳ありませんでした！

回答No.3

gamigami

負担付き贈与で贈与税はかからなくても、
名義変更に伴う「登録免許税」と「不動産取得税」はかかります。
おまけに軽減措置もないから登記費用は高めになります。
なので、金融機関も「手早く・安上がり」の現状維持で担保提供者として奥様を求めたのでは？

担保提供（物上保証）というものは、具体的にいえば、
金融機関が抵当権を実行した時に、担保を差し出すことを承諾することです。
よって、住宅ローンが払えず抵当権が実行され、競売されたら、
所有権がなくなっても文句は言わないという立場。
これ、債務の連帯保証人と違い、債務自体に責任は負わないので、
競売後に債務が残っても金融機関から請求されることはありません。

借り入れ変更に伴う「持分」については、
「今のところ」奥様が無職であっても、将来また働けば収入も出来ます。
返済名義は旦那であっても、家計は奥様も補助されていると思いますので、
特段いじっておかなくてもいいのではないかと思います。

住宅ローンの返済は「今」がすべてではないですからね。

お礼

ご回答ありがとうございました！
お礼が遅くなってしまい申し訳ございません。

そうですね、確かに「今」だけじゃないですもんね！
解決策が見えました。ありがとうございました。

回答No.2

mukaiyama

＞ちなみに、主人だけの名義に変更しても、負担付き贈与となり、贈与税はかからないことは確認…

どこで確認したのですか。きちんと税務署で聞きましたか。
八百屋で魚の調理法を聞いてもだめですよ。

負担付き贈与とは、土地や建物などをローンとともにあげてしまうことです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4426.htm

＞銀行から「登記を変えるとお金がかかるから…

登記を変えないのなら、ローンだけをもらってもらうことになり、負担付き贈与ではありません。

＞奥様が担保提供者という形にしてはどうですか…

担保イコール借金です。
あなたが夫からお金を借りてローンを返し続けていくのなら、たしかに贈与ではありません。
しかしこの場合、市中と同等の金利を付けて定期的に返済していく必要があります。
つまり、贈与税は発生しない代わり、銀行に直接ローンを払うのより余計に金利負担が生じることになります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

＞そういう形にすると何か税金はかかるのでしょうか…

あなたがたが 20年を経た熟年夫婦でない限り、贈与税の対象です。
熟年夫婦だとしても、非課税の恩恵を受けられるのは建物をもらってもらう場合であり、ローンをもらってもらうのは関係なく、立派な贈与です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

＞時価評価額と贈与分の差分がマイナスになるので…

贈与税や相続税の課税判断に時価は関係ありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm
百歩譲って、固定資産税評価額と蔵別もマイナスになるのなら、そのマイナス分は逆方向の贈与です。

＞名義を主人だけに変える場合、主人の贈与税0円、私の所得税も0円と言われたのですが…

名義を主人だけに変えるって、ローンの名義だけなんでしょう。
それはたしかに夫の贈与税は 0ですし、あなたに所得税も 0です。
しかし、あなたに贈与税は発生します。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

お礼遅くなってしまい申し訳ございません。
ご回答ありがとうございました。

負担つき贈与になることは、もちろん税務署で確認しました。
タックスアンサーも見たのですが難しくて(汗)

詳しいご回答をありがとうございまし！

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　奥様名義の分も含めて、ご主人が返済されるんですよね？ だとしたら、ご主人から奥様（質問者さん）への贈与になるのではないでしょうか？

　共有持ち分が二分の一ずつなら、取得のための費用は二分の一ずつ出さなければなりません。ご主人が費用、即ち購入代金を全額払うなら、所有権１００％がご主人のものであるべきです。それにもかかわらず二分の一ずつの共有にするなら、それはご主人から質問者さんへの贈与と考える以外にはないはずです（質問者さんが、えっと、20年・・・ 25年くらいだったかな、結婚している場合、居住用の財産贈与は無税ということはありますが、贈与であることは間違いありません）。

　すでに、質問者さんが共有持ち分（二分の一）に相当するお金を払ってしまっている場合は別ですよ。文面からは、四分の一とかは払い済みでも、二分の一までは払い終わっていないうちに専業主婦になられたという雰囲気を感じます。もしそうで、しかも、質問者さんが上記の婚姻期間を経過していない場合は、もろに贈与税がかかると思われます。

　銀行さんとしては、なんだろうがかんだろうが、ローンを払ってもらえない場合にその建物の所有権全部を取れれば問題ないので、そのように言っているだけなんじゃないでしょうか。つまり、質問者さんのためを思っているのではなくて、登記変更には同意書など銀行の書類も必要だし費用も必要なので、それを避けるために「担保提供者（民法上は物上保証人といいます）になりなさい。そうすればお金はお貸しします」と言っているだけなんじゃないでしょうか。私にはそう思われます。

お礼

ありがとうございます。とても分かりやすい説明で助かりました！
時価評価額と贈与分の差分がマイナスになるので、名義を主人だけに変える場合、主人の贈与税0円、私の所得税も0円と言われたのですが、そういう物件の場合でも担保提供に贈与税はかかるのでしょうか？