住宅ローンの借り換えを検討中です。

質問

現在、住宅ローンの借り換えを検討中です。現在の社会状況から固定と変動のどちらを選ぶべきなのか、判断がつきません。
約10年前に公庫と年金から借り入れし、残高2000万で20年。金利は幅がありますが、だいたい3.2%前後です。

私も仕事をしている共働き家庭で、どちらも景気の影響を大きく受ける職場です。
あと6年ほど、子どもの学費がとてもかかる時期にあります。
6～10年後には、現在のマンションは売却し実家で同居する可能性が高いです。

これまで住宅ローンを放りっぱなしにしていることからもおわかりの通り、世の中の変化に敏感な夫婦ではありません。

しかし、まわりのひとはみんな変動をすすめます。
変動金利の上昇幅はどの程度の動きが考えられるのでしょうか。0.5%程度の変動は当然のリスクと考えるべきなのでしょうか。
来週、銀行へ行って相談するつもりでおります。
大きな銀行と新しい銀行（たとえばスター銀行など）、信託銀行などのうち、どれを選ぶべきでしょうか。

あわせてアドバイスいただけますと幸いです。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

furuta1972 · ベストアンサー

こんばんは、初めまして。
住宅ローン金利は、今後の動向が人により判断が分かれることもあり、なかなか難しいですね。
また、多少の金利差はあっても、性格で固定や変動を選んでしまう人もいるので・・・。

と、前置きはこれ位にして・・・。

既に、銀行へ相談されたかもしれませんが、私の知り得る知識でお答えさせていただきます。

具体的な年収や家族構成、資産状況が不明ですので、あくまで一般的な回答になりますが、
まず、結論から申し上げると、借換を変動で行ってはどうでしょうか。
今現在、残高２，０００万円で後２０年、金利３．２％とのことですが、金融機関により金利が
異なるとはいえ、変動だと２．５％位で０．７％も差があります。
また、「スター銀行」と固有名詞が出ていたので、ご存知かと思いますが、そこでは預金連動型
住宅ローンがあり、なおかつ借換による優遇金利制度もあります。
お子さんの教育費でしばらく出費もあるようでしたら、質問者様の状況に合致しているのでは
ないでしょうか。
預金額と同額まではローン金利がゼロですから、突然の出費に備えた預金を取り崩さなくても
利子返済分の負担が軽減されます。

ここまで書くと、いいことずくめのようですが、注意する点もあります。
東日本大震災の影響もありますが、ここ最近の経済状況だと長期金利上昇のリスクがあります。
詳しい理由は割愛させていただきますが、上昇局面に突入すると下がりにくいので、注意が必
要です。ただ、極端な言い方になりますが、今は（国や日銀による）経済政策により上げさせない
ようにしているので、ここ数年で急上昇ということはないと思います。
質問にあるように、０．５％程度は変動リスクとして認知する必要はありますが、優遇金利になる
こと、今現在の状況では急変動の可能性は低いと考えられることから問題ないでしょう。
また、「借換における手数料を含めた費用」を合わせて、総返済額で比較することも忘れては
いけません。変動にすれば金利が下がる分、総返済額は減りますが、固定で借換した場合で比較
するなどして、検討すると分かり易いと思います。

最後に、マンションの売却ですが、いつ売却するかは別にして、売却自体を決めているなら、
早目に動き出してはどうでしょうか？
年数が経てば経つほど、資産価値は下がっていきますから、ベストなタイミングで売却できるよう
情報収集は早いほどいいと思いますし、売却せず賃貸にするという手もあるかもしれません。
ただ、お子さんの学区の関係やまだまだ気持ち的に同居したくないなど、色々な理由があると思い
ますので、その兼ね合いの中でベストな選択ができればいいですね。

私は新潟在住ですが、もし、スター銀行を使える環境にあれば、そこで借り換えしたいです。
やはり子供の学費や突然の出費を考えた時に、預金額連動部分が金利ゼロになるのは魅力です。
私も子供がいますし、田舎なので車関係の出費や毎年の税金など、繰上返済したくてもある程度の
預金を常に確保しておかなければなりません。

質問者様にとって、より良い借換ができるといいですね。

お礼

furuta1972さま、ご回答ありがとうございました。
お礼が遅くなりまして、申し訳ございません。

先日、都市銀行へ相談に行きましたところ、やはり変動を勧められました。
断言はもちろんできないものの、数年は金利が上がる理由が見当たらないとの話でした。
変動ですと約1.2%で、月々の返済が2万5千円ほど安くなり、
トータルの返済額も500万円以上安く済みます。固定ですと、トータル金額が半額の250万ほどの得になります。
シミュレーションを比較して、変動にしようと気持ちが大きく動いてしまいました。

マンション売却の件も、アドバイスを参考に前向きに考えてみようと思います。
どうもありがとうございました。